今年兩會,商品房預(yù)售制度再次成為“炮轟”的對象。近日,全國人大代表趙林中向大會提交議案,歷數(shù)預(yù)售制欺詐買主、套取錢財?shù)?種“罪過’,要求修改《城市房地產(chǎn)管理法》,徹底取消商品房預(yù)售制度。
一年以前,十屆全國人大代表洪可柱也曾怒斥預(yù)售制侵犯買主的權(quán)益,呼吁商品房能夠與其他商品一樣實現(xiàn)現(xiàn)房交易,從而減少這一市場內(nèi)的違規(guī)和欺詐行為;兩年以前,33位全國人大代表則聯(lián)名建議取消商品房預(yù)售制,牽頭人更是視預(yù)售制為地產(chǎn)商圈錢的工具。這些聲音得到了普遍的支持。
然而,預(yù)售制依然雷打不動。相關(guān)部門則表示,預(yù)售制有現(xiàn)行法律規(guī)定支撐,如取消需要慎重考慮、認真研究。
趙林中說,《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售制度,其在初期確也起到了推動房地產(chǎn)市場繁榮的作用,可是如今它已經(jīng)成為部分開發(fā)商“空手套白狼”的重要手段之一、國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的絆腳石、給銀行帶來了高風(fēng)險。
按照他的分析,在預(yù)售制下,買房人只見圖紙不見實物,極有可能面臨諸多風(fēng)險,同時,地產(chǎn)商將已抵押的房屋再預(yù)售,把已預(yù)售的房屋再抵押,或者進行房屋重復(fù)預(yù)售,最后再玩一出攜款潛逃,或者讓樓盤成了爛尾樓的情況也屢見不鮮。
據(jù)某省消協(xié)統(tǒng)計,2005年至2007年,該省消協(xié)系統(tǒng)接到消費者關(guān)于商品房的投訴達7263件,其中關(guān)于期房的投訴有6632件,比例高達91.31%。
危害還不止這些。趙林中表示,預(yù)售制已經(jīng)成為國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的絆腳石。當開發(fā)商提前收回大部分乃至全部成本,他們就沒有了后顧之憂,通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲,而房價的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個項目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件。這種循環(huán)促使房價屢創(chuàng)新高。
趙林中還批駁了預(yù)售制是“國際慣例”的言論。他以美國、德國為例說道,美國也有商品房預(yù)售制度,但預(yù)售所占比例很小。根據(jù)美國法律的規(guī)定,住房在沒有正式竣工、沒有經(jīng)過驗收的情況下,還沒有形成真正法律意義上的不動產(chǎn),而未成形的不動產(chǎn)多數(shù)州是不允許交易的。德國也是類似,在購買期房情況下購房者并不是一次性將所有的錢都交付出來,而是按照分期付款的方式來付。開發(fā)商也會定期通知業(yè)主或者是業(yè)主聯(lián)盟去現(xiàn)場察看工程進度,一般還會規(guī)定房屋價款10%左右并不立即支付給開發(fā)商,而是未來3到5年內(nèi)由律師繳費給開發(fā)商。
“我們國家房屋實行預(yù)售以后,購房者的銀行按揭貸款沒有經(jīng)過監(jiān)管程序就無條件劃撥給開發(fā)商了!
盡管法律規(guī)定“商品房預(yù)售所得款項,必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”,但對違規(guī)卻無罰責(zé)。趙林中說,如果一個法律條款規(guī)定必須做什么,卻沒有一個制裁措施的話,那就是一個沒有牙齒的法律,這個制度不可能得到貫徹。(董偉)
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