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北京:閑置土地再度面臨“大限”

2006年09月11日 10:53

    7月22日,北京國(guó)土局首次公布自2004年1月到2006年6月北京住宅項(xiàng)目土地供應(yīng)情況和開(kāi)發(fā)利用情況,兩年半時(shí)間里,該市住宅項(xiàng)目用地總共供應(yīng)5775.11公頃,截至2006年6月,扣除已完成開(kāi)發(fā)的669.7714公頃和正開(kāi)發(fā)建設(shè)的2258.003公頃,北京已出讓的住宅用地中,還有2947.3356公頃土地尚未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)。 中新社發(fā) 魯谷 攝


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  在北京寸土寸金的長(zhǎng)安街西延長(zhǎng)線上,很難想象會(huì)有一個(gè)項(xiàng)目的售樓處竟是如此破。和高^(guò)落地玻璃窗,可以看到里面覆蓋著碩大沙盤的白布已經(jīng)發(fā)黃,上面還滿是灰塵,桌椅東倒西歪胡亂地堆放。顯然,這里很久都無(wú)人光顧了。

  繞過(guò)售樓處,眼前是一大片空蕩蕩的建筑工地地基。看門的保安告訴記者,早在兩年前,工地就是這個(gè)模樣了,上個(gè)月,他們連工地上的吊車都拆走了。

  “兩年”是一個(gè)不尋常的字眼,對(duì)京城地產(chǎn)界來(lái)說(shuō)尤其如此。曾在北京土地市場(chǎng)掀起軒然大波的“8·31”大限,剛好過(guò)去了兩周年。而按照現(xiàn)行規(guī)定,出讓滿兩年而未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地,將被視作閑置用地由政府收回。

  兩年前“8·31”大限前夕成功闖關(guān)的北京200余幅土地,如今安在?進(jìn)入新一輪政策調(diào)控的敏感周期,再度面臨“大限”的它們,又將何去何從?

  “闖關(guān)”之后

  據(jù)記者了解,位于西長(zhǎng)安街與玉泉路交界的這個(gè)工地,原是一塊商業(yè)用地,占地將近5萬(wàn)平方米,規(guī)劃建筑面積約13萬(wàn)平方米。其黃金地段價(jià)值曾引起過(guò)多家地產(chǎn)商的濃厚興趣,入市七年來(lái)四度易手,但最終還是沒(méi)有逃過(guò)停工閑置的命運(yùn)。

  2003年底,項(xiàng)目落到了現(xiàn)在的業(yè)主手中。與前三任倒手炒賣謀利的想法不同,這家公司最初的確是抱著“做實(shí)業(yè)”的目的而來(lái)。正因?yàn)檫@樣,面對(duì)2004年的“8·31大限”, 資金并不充裕的他們,仍然設(shè)法協(xié)調(diào)各個(gè)股東,在截止期前湊齊土地出讓金,成功“闖關(guān)”,并于同年10月正式開(kāi)工建設(shè)。

  然而,現(xiàn)在看來(lái),恰恰是當(dāng)初費(fèi)盡心機(jī)“湊”出來(lái)的土地出讓金,為其后來(lái)的命運(yùn)埋下伏筆。

  據(jù)記者調(diào)查得知,該公司由三個(gè)股東共同出資成立,第一大股東占40%的股份,另外兩個(gè)股東分別持股30%。但“闖關(guān)”時(shí)須繳納的土地出讓金等費(fèi)用,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)公司的注冊(cè)資本金。于是,各個(gè)股東同意按照股權(quán)比例分別再注入新的資金,以供“闖關(guān)”之用。

  問(wèn)題是大股東在未告知另外兩個(gè)股東的情況下,不是動(dòng)用自有資金,而是向外借款投入,且項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作后,此筆借款一直未歸還。后來(lái)債權(quán)方希望以該股東持有的公司40%股份作價(jià)償還,但卻被后者拒絕。2005年初,雙方為此打起了官司。

  由于擔(dān)心牽涉到大筆債務(wù)的法律訴訟可能會(huì)導(dǎo)致公司資產(chǎn)被凍結(jié),另外兩家股東不敢再向公司繼續(xù)注入資金。與此同時(shí),當(dāng)時(shí)中央出臺(tái)嚴(yán)格控制拆遷的政策,拆遷成本驟然提高,銀行信貸資金又禁止用于拆遷,該項(xiàng)目被迫全面停工,一直拖延至今。

  冰山一角

  嚴(yán)格來(lái)說(shuō),西長(zhǎng)安街這塊地只是冰山一角。有確切資料表明,在“8·31”闖關(guān)成功的北京200多幅房地產(chǎn)用地中,有近百塊迄今為止都未動(dòng)工開(kāi)發(fā)。除了上述牽涉?zhèn)鶛?quán)債務(wù)糾紛的典型案例外,這些地塊大多受阻于拆遷。

  比如位于北京市東四一帶占地5萬(wàn)多平方米的某危改地塊,便是如此。該地塊2003年以“危改帶商業(yè)開(kāi)發(fā)”的模式,由一家房企買下。按照北京市當(dāng)時(shí)的城區(qū)危房改造政策,該地塊大約30%左右的面積用于建設(shè)回遷房,70%進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)。不過(guò),政府提出的條件是,房企方面負(fù)擔(dān)地塊拆遷工作。

  那個(gè)時(shí)候,幾乎每個(gè)人都認(rèn)為僅需負(fù)擔(dān)30%面積的回遷房建設(shè),這塊地?zé)o疑是很大的“肥肉”。但跟玉泉路口地塊一樣,恰逢中央調(diào)整拆遷政策,這塊地實(shí)際拆遷成本比預(yù)期超出5倍之多。在此情況下,受委托拆遷公司提前撤出,也再?zèng)]有其他公司敢接這個(gè)吃力不討好的活。

  但在“8·31”大限到來(lái)之前,該公司還是補(bǔ)繳了土地出讓金,并依靠危改地塊的特殊性“闖關(guān)”成功?墒谴撕髢赡觊g,隨著北京房?jī)r(jià)快速上漲,拆遷安置的難度和拆遷成本都一再提高,直到現(xiàn)在,這家公司都無(wú)力繼續(xù)推進(jìn)拆遷工作。

  類似這樣的情況,在北京舊城區(qū)中并不少見(jiàn)。據(jù)記者所知,“8·31”闖關(guān)成功后未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的地塊,三環(huán)以內(nèi)的占了相當(dāng)比例,這些土地不要說(shuō)“七通一平”,大部分連“三通一平”的起碼標(biāo)準(zhǔn)都難以達(dá)到。

  “一是拆遷成本趨高,二是政府加強(qiáng)舊城保護(hù)政策,項(xiàng)目控制規(guī)劃也受到影響,進(jìn)而減緩了開(kāi)發(fā)進(jìn)度,甚至迫使其不得不停工!币晃皇袌(chǎng)人士表示。

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