從2005年至2006年這一年多時(shí)間里，房地產(chǎn)政策層出不窮，從“國(guó)八條”到“國(guó)六條”等，讓人目不暇接。毋庸置疑，政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是巨大的，正確把握房地產(chǎn)政策的未來(lái)走向不僅對(duì)房地產(chǎn)投資者有戰(zhàn)略意義，而且對(duì)從事證券投資乃至專(zhuān)業(yè)的商品期貨市場(chǎng)市場(chǎng)投資者都有很重要的意義。
“國(guó)八條”為何沒(méi)有起到預(yù)期效果
“國(guó)八條”出臺(tái)之后，上海等城市的房?jī)r(jià)得到了遏止，但北京、深圳等城市的房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了較大幅度的上漲。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的局面？我認(rèn)為主要有以下兩個(gè)原因：
部門(mén)之間的博弈和地方政府的陽(yáng)奉陰違使房地產(chǎn)政策難以落到實(shí)處。2005年中央針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控或許是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有史以來(lái)規(guī)模最大的一次多個(gè)部委之間的協(xié)調(diào)工作，取得了不錯(cuò)的成效。但應(yīng)該看到不同部門(mén)之間的利益協(xié)調(diào)是很困難的。本次調(diào)控雖然艱難地實(shí)現(xiàn)了協(xié)調(diào)作戰(zhàn)，但最終仍無(wú)法擺脫行業(yè)利益的桎梏，如何協(xié)調(diào)管理，即便在調(diào)控過(guò)后，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的多個(gè)主管部門(mén)需要長(zhǎng)期面對(duì)和解決的問(wèn)題。
我們有理由相信，中國(guó)在房地產(chǎn)調(diào)控中，稅收政策還會(huì)得到進(jìn)一步的發(fā)揮。未來(lái)可能會(huì)出臺(tái)的政策包括：不動(dòng)產(chǎn)稅、消費(fèi)稅，也有可能修改所得稅法，對(duì)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓實(shí)行累進(jìn)的稅率。如果這些政策出臺(tái)，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。
這場(chǎng)利益的博弈還包括地方政府，不少地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)新政時(shí)陽(yáng)奉陰違。例如，“國(guó)八條”中要求地方政府采取有效措施調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)濟(jì)適用房的比例，但統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2005年下半年，經(jīng)濟(jì)適用房的投資增長(zhǎng)速度不是加快而是放慢了；按照規(guī)定，出讓的土地必須在兩年內(nèi)開(kāi)發(fā)，否則要收回，但該政策也無(wú)法得到落實(shí)。地方政府以及地方政府的官員與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的利益關(guān)系是十分復(fù)雜的，這是分析房地產(chǎn)政策效果的關(guān)鍵。
人民幣升值預(yù)期使金融政策無(wú)法得到有效施展。在房地產(chǎn)調(diào)控中，金融手段包括利率、信貸、首付比三個(gè)方面，在資金過(guò)剩的背景下，這三個(gè)方面對(duì)調(diào)控的作用都十分有限。
第一，利率。從2004年10月至今，央行對(duì)利率進(jìn)行了三次調(diào)整，總體上提高利率。但是，在人民幣升值的背景下，利率上調(diào)的空間非常有限。2006年4月，央行提高貸款利率的同時(shí)保持存款利率的不變，說(shuō)明了人民幣升值的預(yù)期對(duì)利率有很大的制約，道理十分簡(jiǎn)單，如果存款利率上升，就會(huì)有更多的國(guó)外熱錢(qián)涌入中國(guó)，人民幣升值的壓力就會(huì)更大。因此，利率的操作空間是十分有限的，通過(guò)大幅度提高利率的方法來(lái)遏止住房?jī)r(jià)格是有難度的。
第二，信貸。通過(guò)貸款條件的限制來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)，看似很好的辦法，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)卻會(huì)失靈。因?yàn)閷?duì)于銀行來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)貸款不僅是利潤(rùn)最高的貸款，并且風(fēng)險(xiǎn)也最小。在利益的驅(qū)動(dòng)之下，希望通過(guò)卡緊信貸關(guān)口，卻難以真正實(shí)行。即使國(guó)內(nèi)貸款緊縮，國(guó)外的游資也會(huì)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。
第三，首付比例。最近，有媒體報(bào)道說(shuō)央行準(zhǔn)備提高首付比，將首付比提高到五成，隨后，央行出面澄清，沒(méi)有此計(jì)劃。我國(guó)的首付比大多數(shù)在三成，這是比較合適的比例，再提高的難度很大，如果老百姓在三成首付比的情況下都買(mǎi)不起房子，那么將首付比提高就更加買(mǎi)不起房子了。除非實(shí)行差異化的策略，對(duì)于大戶型和多套住房實(shí)行高首付比，這是可行的。
應(yīng)充分重視稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
在2005年、2006年的房地產(chǎn)政策中都充分重視稅收政策的作用。“國(guó)八條”中有關(guān)稅收手段是這樣的：要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
2006年7月18日國(guó)稅總局公布了108號(hào)文件，發(fā)布征收個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅通知，按照20%的稅利征收住房轉(zhuǎn)讓的所得稅。
和金融手段相比，稅收政策有明顯的優(yōu)點(diǎn)：可以做到精確打擊。在打擊房地產(chǎn)投機(jī)的同時(shí)，不會(huì)使其他行業(yè)無(wú)辜受到牽連，也不會(huì)讓一般老百姓的正常生活受到影響；稅收部門(mén)與房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有直接的利益關(guān)系，稅收政策容易得到貫徹實(shí)施。
從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，在抑制房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)也十分重視稅收政策。我們有理由相信，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控中，稅收政策還會(huì)得到進(jìn)一步的發(fā)揮。未來(lái)可能會(huì)出臺(tái)的政策包括：不動(dòng)產(chǎn)稅、消費(fèi)稅，也有可能修改所得稅法，對(duì)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓實(shí)行累進(jìn)的稅率。如果這些政策出臺(tái)，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。投資者應(yīng)該給予足夠的重視。
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