在全國大部分熱點城市的房價依舊漲勢不減的同時，上海、廣州等風向標地區(qū)出現了房價走低動向：上海不久前首次出現三環(huán)齊降的局面；廣州9月份新建商品住房均價環(huán)比跌幅6%，創(chuàng)下國家新一輪宏觀調控啟動以來的最大跌幅紀錄。
要根據市場的些微變化來預測房價走勢是一件困難的事情，但是，其中蘊含的消費者與開發(fā)商的心態(tài)變化是一個值得關注的趨勢。從某種意義上說，市場預期、心態(tài)決定著市場行為與市場態(tài)勢。
消費者：持幣再等待
“金九銀十”已經結束，房地產開發(fā)商們的“收成”并不盡如其意。從全國來看，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示，前三季度我國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.6%，漲幅回落2.4個百分點。其中，9月份房價與去年同期相比上漲5.3%，這一漲幅比8月份再降0.2個百分點，實現7月份以來的連續(xù)兩個月下降。
房價上漲依舊，但漲幅放緩。這中間，消費者的“持幣觀望”起到了多大作用?
“前幾個月不買房是因為政策不明朗，需要觀察；現在不買房是因為樓市上揚乏力，前途難測�！闭憬顿Y者林謙對記者說。
在過去的幾個月時間里，林謙的心態(tài)發(fā)生了微妙的變化。“‘國六條’出來，是個原則性的文件，需要看看；規(guī)定房屋供應結構，真的能夠做到么？再看看；但到了二手房強征個稅、限制外資炒房，情況就發(fā)生了很大改變，再到清理土地市場、反商業(yè)賄賂，形勢已經非常明朗，政府有決心，也有行動�！�
毫無疑問，國家加大房地產市場調控力度以來，經歷了這一心態(tài)轉換的投資者、消費者不止林謙一人。
在消費者心態(tài)轉換與房價漲幅放緩之間是否有直接的關系，目前尚不得而知。但中國指數研究院不久前發(fā)布的抽樣調查顯示，35.4%的被訪者表示將推遲購房計劃，86.4%的被訪者認為當前房價偏高或者太高。
房產商：從“堅定”走向“動搖”
國家統(tǒng)計局綜合司的數據表明：9月份“國房景氣指數”為103.14，在8月份下跌的基礎上進一步回落0.17點。在房地產市場即期景氣指數回落的同時，國內部分房地產開發(fā)商對后市的看法也出現了一定改變。
9月末，上海2006年一號土地出讓公告所涉20幅地塊全部塵埃落定。其中，有身價倍增者，也有黯然流標者。業(yè)內人士評價稱，地塊出讓的“冰火兩重天”，說明房地產商們對后市有了相對謹慎的判斷，至少他們已經意識到拿地就能賺錢的時代已經過去。
在珠三角地區(qū)，類似的情形也已經出現�！笆袌霏h(huán)境有些不同了。我們現在拿地非常慎重，不敢再輕易出手�！弊罱�，多位廣東地產商對記者這樣說。
“現在的市場我看不清楚。復雜的因素太多，到底會怎樣走，只有拭目以待。”一位在幾個月前尚對市場堅定看好的房地產商在接受記者采訪時作出了模棱兩可的表態(tài)。
政策執(zhí)行力改變樓市預期
從我國的實踐看，房地產市場的“預期”與政策的“執(zhí)行力”有著緊密關聯。曾經有一度，房地產開發(fā)商對宏觀調控政策出現了“免疫”的情況。地產商相信有關政策在執(zhí)行時會被“有情”操作，消費者不信樓市能被“調控”下來，這一局面在近來得到了一定改觀。隨著一批違規(guī)批地、收受商業(yè)賄賂的政府官員被處理，國家政策的威信重新得到了確立，從政策到市場的傳導管道也得到疏通。
消費者、房產商在“預期”上出現的變動正體現了這一傳導管道的疏通。
上海某媒體房地產事業(yè)部曾經進行過一項國慶黃金周置業(yè)心態(tài)調查，十一黃金周不買房的占34%，持觀望態(tài)度的占36%。而在度過這個清冷的黃金周后，當地商品房成交繼續(xù)保持下跌勢頭。統(tǒng)計數據顯示，黃金周后第一個星期，上海商品房成交量較十一前一周下降22.5%；商品房成交均價則較十一前一周下降6.6%。
在廣東方面，廣州市房管部門稱，9月廣州新建商品住房均價較8月下降406元，環(huán)比跌幅達6%。而深圳一家地產研究機構發(fā)布的數據則表明，9月深圳新房價格環(huán)比下跌8%。該機構還表示，市場調整趨勢明顯，預計年底前還會有10%的跌幅。
專家認為，目前中國房地產行業(yè)宏觀調控還處于“膠著”狀態(tài)，樓市究竟走向何方還很難預料，但房地產市場是一個典型的預期市場，成交的多寡、房價的高低與消費者、地產商對后市的預期有著重要聯系，因而，對于中國樓市，“預期”的改變意味深長。
(文章來源：半月談，作者：蔡國兆 徐壽松 黃玫)
