中新網(wǎng)7月12日電 北京限價商品房如何“設限”仍然是一個懸念。6日,北京市國土局有關人士向《中國經(jīng)濟時報》記者證實,“(方案)目前還沒有正式確定!贝送,北京市建委有關人士則透露:與限價商品房有關的政策可能要經(jīng)市長辦公會或更高的上層來決定。
北京即將推出的兩批限價地塊究竟會花落誰家?誰又將扮演未來京城限價商品房建設主角?一時間備受人們關注。
北京市國土局有關負責人士近日表示,除了此前已經(jīng)公布的總面積為126公頃、規(guī)劃建筑面積約200萬平方米的6塊限價商品房用地外,北京目前正在醞釀推出第二批中低價位商品房用地。在寸土寸金的京城,政府突然拋出大量的“廉價”土地,開發(fā)商們會不會爭建限價房呢?
“我認為它不完全是一種市場行為!标柟100常務副總經(jīng)理范小沖表示,“一般來說,像我們這樣完全市場化的公司,很難參與進去。而且這(限價商品房建設)不一定是我們公司的強項,可能也拿不到這樣的土地。”
明天第一城營銷總監(jiān)陳云峰表示,該公司對上述地塊非常關注,只要政策允許,有可能參與限價商品房的開發(fā)。“我們公司過去開發(fā)的住宅產(chǎn)品價格比較便宜,一方面是公司成本控制得好;另一方面則是因為我們公司不是追求高利潤的公司!标愒品逭f,“限價商品房銷售應該不成問題,只要贏利就行!
“由于相關政策還沒有出臺,需要再看一下!薄笆欠駞⑴c限價商品房建設,主要取決于一個公司產(chǎn)品、市場以及戰(zhàn)略定位,與產(chǎn)品開發(fā)周期也有很大的關系。我們公司現(xiàn)在還有產(chǎn)品在做!迸c明天地產(chǎn)對限價土地表現(xiàn)出的積極態(tài)度相比,北京泰華房地產(chǎn)公司有關負責人則是一種觀望心態(tài)。
北京海晟房地產(chǎn)開發(fā)公司負責人明確表示,該公司對限價房“現(xiàn)在還沒興趣!庇浾咴噲D探詢對方不感興趣的個中原因,得到的答案非常簡單——“公司沒有從這個方面去考慮!
北京另一家房地產(chǎn)公司對上述話題的表態(tài)則顯得模棱兩可和難以琢磨!斑@個問題要問董事長。”該公司總經(jīng)理張先生說,“作為個人來講,我還是感興趣。一來可以打品牌,另外還可以迎合政府政策。”特別是談到后者,張認為“這還是有必要的。”
唐僧肉還是雞肋?
范小沖認為,限價房開發(fā)肯定不會賺不到錢!斑^去的經(jīng)濟適用房和現(xiàn)在的限價商品房,市場肯定好賣,因為它們相對于周邊貴的房價形成一個價格洼地,市場必然看好!彼f。
北京房協(xié)委員蔡金水也認為,限價商品房的市場“沒問題”!澳壳笆袌錾先钡木褪沁@個(限價商品房),F(xiàn)在市場上有的是房,不是缺房,關鍵是大多數(shù)房子普通消費者買不起。”蔡金水認為,從價格上來說,限價商品房是介于經(jīng)濟適用房和中高檔住房之間的住房,準確地說就是面向工薪階層的普通商品房。
他說,限價房與經(jīng)濟適用房有共同點,也有不同點。共同點是它們面向的都是社會中低收入者,不同之處在于,限價商品房需要按章交納土地出讓金和相應的稅費,而經(jīng)濟適用房過去是不用交納土地出讓金的,在稅費方面也享有減免政策,因此限價商品房比經(jīng)濟適用房貴,利潤空間比經(jīng)濟適用房大,便是情理之中的事情。
“限價商品房,首先面臨的是價格怎么限的問題。如果開發(fā)商拿到手的土地成本折算成樓面價達到5000塊,政府讓它賣3000塊,開發(fā)商肯定賠錢,人家肯定不會干,這就要求地價不能高!辈探鹚硎,在這種情況下,北京市政府日前推出的改土地掛牌為招標的措施無疑是對的,實行土地出讓招標,誰建的房子價格低就可以把土地賣給誰。
他預測,未來北京限價商品房的利潤空間可能將被限定在8%以內(nèi)。
“現(xiàn)在北京經(jīng)濟適用房的利潤率被限定在3%,我國房地產(chǎn)市場目前的平均利潤率大約在15%左右,8%是過去開發(fā)商的‘法定’利潤,現(xiàn)在全社會平均利潤率也比較接近8%。”蔡金水說,如果拿8%和全世界房地產(chǎn)業(yè)目前3%—5%的平均利潤水平相比,已經(jīng)相當可觀了。
中原地產(chǎn)李文杰則認為,限價商品房的開發(fā)存在著一定的風險!胺康禺a(chǎn)是不斷變化的,不僅房價隨市場的變化比較大,而且成本變動也大,特別是原材料、建材不斷上漲,這些因素都會影響到限價商品房的利潤空間!薄跋迌r商品房不是所有人都能買,也不會放開賣,限價商品房不是沒有風險,關鍵一點,購房市場是由政府控制的!崩钗慕苷f,限價商品房的出售可能也有潛在的風險。
誰是主角?
眼下,在京城房地產(chǎn)市場,和一些開發(fā)商的觀望和遲疑態(tài)度形成鮮明對比的是,一些大型國有開發(fā)商對限價商品房建設似乎情有獨鐘。
7月1日,北京建工集團董事長孫維林在接受媒體采訪時就曾表示,建工集團旗下的房地產(chǎn)公司正在努力爭取參與限價商品房建設,并且已和有關部門進行了溝通。
他同時表示,建工集團作為集勘探、設計和施工一條龍的大型國有企業(yè),做限價商品房和大面積的中低檔經(jīng)濟適用房優(yōu)勢更多。據(jù)該集團分管房地產(chǎn)開發(fā)的副總經(jīng)理戴彬彬介紹,建工集團目前比較傾向于規(guī)劃中的市區(qū)南邊的某一地塊。
除了建工集團,首都開發(fā)集團及金隅集團等數(shù)家北京知名國資開發(fā)企業(yè)也都在不同場合流露出對即將落實的“限價商品房”非同尋常的興趣。
首開集團董事長劉希模日前也透露,首開有意參與北京市政府醞釀中的“限價商品房”開發(fā)計劃!白鳛楸本┦袊写笮头康禺a(chǎn)骨干企業(yè),首開要為調(diào)整住房供應結構、控制住房價格過快上漲承擔相應的責任!眲⑾DUf。據(jù)悉,首開中意的限價商品房地塊,與該集團開發(fā)的商品房項目“萬象新天”毗鄰。
北京另一家“國字號”房企金隅集團也正在積極運作“限價商品房”的開發(fā)事宜!暗缺本┦蟹康禺a(chǎn)調(diào)控實施細則一出臺,事情就會有結果!苯鹩缂瘓F的一位內(nèi)部人士日前告訴記者。有分析人士認為,搶占“限價商品房”先機,正在成為國資房企們現(xiàn)階段的最大共識。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認為,限價商品房和經(jīng)濟適用房也許具體運作方式可能不一樣,但都是一種限制性的產(chǎn)品類型,不是完全市場說了算,政府有關部門的制度安排、管理思路、管理模式在某種意義上起決定性的作用。這位人士表示,對于限價商品房開發(fā)來說,國有企業(yè)和民營企業(yè)各自都有不同的優(yōu)勢,民營企業(yè)更大的優(yōu)勢在于機制非常靈活。
李文杰表示,限價商品房實質(zhì)上就是一種變相的經(jīng)濟適用房,雖然現(xiàn)在與之相關的政策還沒有出臺,但是從以往的經(jīng)驗來看,私營企業(yè)參與不是很多,像這種類似經(jīng)濟適用房的帶一定補貼性質(zhì)的住房開發(fā),以往主要以國有企業(yè)為主,不是企業(yè)愿不愿意,往往是一個統(tǒng)一的安排,不是每一個企業(yè)都能做的,特別是在政府困難的時候,更離不開國企的參與,國企也有這種義務。
“國企本身是政府下屬的企業(yè),不能單純以贏利為目的,應考慮到社會效益。另外國企從事這項工作更適合政府監(jiān)管,同時大型國企抵御風險的能力也較強。”李文杰說,對私營或者是股份制企業(yè)來說,有一個投入產(chǎn)出的問題,“有的企業(yè)有這種實力,但它不一定感興趣!
范小沖也認為,國有企業(yè)有許多優(yōu)勢!巴ǔ#瑖衅髽I(yè)還為政府承擔了如市政設施建設等很多方面的事情,對政府做出的貢獻也比較大。私營或民營企業(yè)愿不愿意做限價商品房開發(fā)另當別論。從某種角度看,國有企業(yè)從事這項工作政府可能更放心。”(周雪松)