中新網(wǎng)7月18日電 據(jù)《中國證券報》報道，建設(shè)部近期在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上連連出手，繼“九部委細則”的配套意見和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知之后，又一個新文件也將破殼而出。有消息人士稱，關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見已由建設(shè)部會同其他相關(guān)部門起草完畢，各部門會簽基本結(jié)束，正在報批，文件發(fā)布只是時間問題。

　　有專家認為，從目前已知曉的文件內(nèi)容來看，“限外”新政頗為溫和，只是給了“熱情高漲”的外國投資者們“溫柔一刀”，有關(guān)部門或?qū)⒏鶕?jù)市場反映采用下一步措施。

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，對于資本實力雄厚的投資基金而言，這些措施的實際效果非常有限。他說，這些政策都相當溫和，可以理解為是政府的試探性舉措，如果市場反應超出了預期，政府部門或?qū)⒊雠_下一步措施。他認為，這些溫和政策傳遞出的信號是，外國投資者必須充分考慮到政策風險。

　　中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟學家哈繼銘同樣認為這些舉措的意義在于“有勝于無”。他認為，外匯局應當加強對外匯流入的監(jiān)管，并通過持有房產(chǎn)時間等標準來判斷外資是否是短線投機的熱錢。不過，他一直主張的針對沖著人民幣升值而來的炒房行為征收“人民幣匯率調(diào)節(jié)稅”，近期并無實現(xiàn)的可能。

　　商務(wù)部研究院研究院梅新育認為，這些政策對于光明正大進入的外資是有效的，但對于以偽裝方式流入的外資未必完全有效。他建議，應對進入房地產(chǎn)市場的外資進行分類管理；對在母國就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和專業(yè)服務(wù)的外資企業(yè)可以監(jiān)管寬松一些，而對于投資基金等投機性較強的投資主體則要嚴格監(jiān)管。另外，要從限制外資的杠桿融資和快速套現(xiàn)渠道等途徑來遏制外資炒房。

　　外資到底對中國房地產(chǎn)過熱“貢獻”了多少？

　　實際上，政府在拿捏“限外”新政的松緊時也有諸多考慮，最主要的還是取決于外資到底對中國房地產(chǎn)過熱“貢獻”了多少。

　　建設(shè)部在向國務(wù)院匯報近期工作時指出，外資通過收購在建項目或企業(yè)股權(quán)，在市場上直接購房，直接取得土地進行房地產(chǎn)開發(fā)等途徑進入中國房地產(chǎn)市場，目的是賺取人民幣升值、房價上漲等超值收益，削弱了中國信貸政策調(diào)控效果，加大了國際收支不平衡。這被不少人理解為外資監(jiān)管將加強的信號。

　　易憲容認為，外資炒房已成中國房地產(chǎn)市場的重大禍害。他說，在資本賬戶沒有完全開放的情況下，除了直接投資，外國資本進入應該是嚴格管制的。但事實上，目前外商大肆進入我國房地產(chǎn)市場的資金并不是通過直接投資方式進入，而是通過其他方式進入來炒作國內(nèi)房地產(chǎn)的資金。既然國外資金是直接奔炒作房地產(chǎn)而來，政府就得出臺制度來嚴厲遏制與打擊。

　　與其觀點向左的是，哈繼銘認為，房地產(chǎn)投資過熱的主要原因還在于國內(nèi)，外資只是起到了催化的作用。不少專家也指出，在貨幣流動性過剩的情況下，銀行放貸沖動和其他資金的投資動機使得大量的資金涌入房地產(chǎn)；再加上地方政府的“土地財政”模式帶來的巨大利益，房地產(chǎn)開發(fā)在各地是浪潮涌動。所以，房地產(chǎn)投資過熱的根源還在于國內(nèi)。(費楊生 申屠青南)