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設(shè)限外資購樓并無“歧視” 短線投機者將被剔除

2006年07月26日 10:15

    外資購房將實行實名制 中新社發(fā) 井韋 攝


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  中新網(wǎng)7月26日電 據(jù)新華網(wǎng)報道,24日,建設(shè)部、外匯管理局等六部門正式發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》,對外商投資房地產(chǎn)市場準入、外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理和境外機構(gòu)及個人購房管理三個層面予以規(guī)定。

  有關(guān)專家認為,新政策的施行意味著中國房地產(chǎn)領(lǐng)域從對外資幾乎“不設(shè)防”到實行“外資管制”,體現(xiàn)了三項原則(商業(yè)存在原則、自用原則和國民待遇原則),執(zhí)行了兩項制度(房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營“核準制”、購房“實名制”),將對三類不同的主體(游資、機構(gòu)投資者、“假外資”)產(chǎn)生三種不同的影響。

  設(shè)限方向:三個領(lǐng)域

  眼下出臺的新政策對外資購樓的設(shè)限管制集中于三大領(lǐng)域:外商投資房地產(chǎn)的市場準入、開發(fā)經(jīng)營,以及境外機構(gòu)和個人的購房資格。具體“門檻”包括:

  一是對外商投資房地產(chǎn)市場實行“核準制”。境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn),須按規(guī)定申請設(shè)立外商投資企業(yè),經(jīng)有關(guān)部門批準并辦理登記后,方可按照核準的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

  二是對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理實行“國民待遇”。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付、未取得《國有土地使用證》的,或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的,不得辦理境內(nèi)、境外貸款,外匯管理部門不予批準該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。

  三是對非中國居民在中國境內(nèi)購買房產(chǎn)執(zhí)行嚴格的審批登記和實名制。只有境外機構(gòu)在中國境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過一年的個人,才具備購買符合實際需要的自用、自住商品房的資格;購房必須持有效證明辦理相應(yīng)的登記手續(xù),并且必須采取實名制。

  分析人士認為,出臺這些新政策表明了中國對境外資金大量進入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的高度重視,顯示了中央政府切實治理房產(chǎn)過熱的決心,并已將其當作運用經(jīng)濟手段調(diào)控宏觀經(jīng)濟的一個具體步驟。

  市場評價:三項原則 “兩全其美”

  對于外資購樓管制政策,市場已有評價;鶑娐(lián)行投資管理(中國)有限公司的一位分析師說,新政策是可以接受的“良方”,因為它所遵循的三項原則、兩項制度符合市場精神。

  這三項原則是:商業(yè)存在原則、自用原則和國民待遇原則,兩項制度就是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營“核準制”、購房“實名制”。

  “商業(yè)存在原則”,即要求“公司落地”。近兩年來,海外基金進入中國的步伐不斷加快,其中大部分在中國境內(nèi)并沒有注冊實體公司,而是通過內(nèi)地管理公司實現(xiàn)對大量物業(yè)的收購。新政策將要求外資在境內(nèi)購買非自用房產(chǎn),須設(shè)立外商投資企業(yè),投資總額超過(含)1000萬美元的,注冊資本金不得低于投資總額的50%。

  “自用原則”在新政策中體現(xiàn)在:境外機構(gòu)和個人購買境內(nèi)商品房的前置性條件是必須在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)滿一年;購房須出示相關(guān)有效證明,實行實名制。在境內(nèi)未設(shè)立分支機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間一年以下的境外個人,將不得購房。

  新政策中的“國民待遇原則”實質(zhì)上是對外資房企長期享受的“超國民待遇”的修正。目前,國內(nèi)各地對外資房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策涉及了土地、貸款、稅收等多方面。中國社科院經(jīng)濟研究所研究員張平認為,新政策加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理,符合“國民待遇原則”。

  上海房地產(chǎn)獨立評論人顧海波說,對外資購樓設(shè)限并不表明中國收緊了外資利用政策,而是在原本應(yīng)該有門、但卻長期洞開的地方插上幾道籬笆而已,并無“歧視”。譬如“商業(yè)存在原則”,既會對外資投機行為起到抑制作用,同時又能夠滿足境外投資者基本需求;“自用原則”排斥的是投機而非連“自住”一起打擊,港澳臺地區(qū)居民和華僑確因生活需要,可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。這些不失為兩全其美之策。

  業(yè)內(nèi)專家指出,對非居民投資或購買本國房地產(chǎn)進行必要的限制是國際社會的通行做法。根據(jù)國際貨幣基金組織《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》提供的信息,在其187個成員中有137個成員在交易或匯兌環(huán)節(jié)對非居民投資房地產(chǎn)加以管制。此前,中國卻是全球為數(shù)不多的、對境外機構(gòu)和個人投資國內(nèi)房地產(chǎn)沒有實質(zhì)性限制的國家。

  “全世界絕大部分國家都對外資在本國購房提高門檻!睆(fù)旦大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心主任、經(jīng)濟學(xué)教授張軍說。

  政策影響:“遠近高低各不同”

  新政策的實施將產(chǎn)生怎樣的影響?市場人士認為,對不同的主體影響不一。

  投機內(nèi)地房地產(chǎn)市場的境外游資將受到打擊。高力國際物業(yè)顧問有限公司研究與咨詢部助理董事鄭宗杰說,在境內(nèi)購買房產(chǎn)的歐美人士占比較小,港澳臺以及海歸人士占比較大,“實名制對于港澳臺以及海歸的影響還是較大的!

  中原地產(chǎn)豪宅部主管岳小龍表示,經(jīng)過一年多的政策調(diào)控,目前境外購房者中短線操作者的比例可能只有3%到5%。如果新政策實施,短線操作者將更難有立足之地。

  但對于機構(gòu)投資者情況可能不同。中國指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟說,新政策針對的大多屬于短期個體行為的消費端,“理性的機構(gòu)投資者應(yīng)該不太會受影響”。

  英國投資基金“高富諾泛!鄙虾J紫碛陉柋硎,“從我們目前的投資來看,融資比例一般被控制在50%至60%左右”,在投資額不變的情況下,如果有很好的海外融資渠道,注冊資金不低于投資總額50%的限制基本上不會影響基金的利潤。

  “倒是那些‘假外資’將面臨被市場剔除的危險!钡谝惶酱骶S斯研究部翁先生說!凹偻赓Y”是指在英屬維爾京群島、百慕大、開曼等避稅天堂離岸注冊的中國境內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),以超國民待遇回到中國投資樓市。注冊資本金的比例提高,將迫使銀行收緊對其信貸政策,最終加速其資金鏈緊張。(徐壽松 蔡國兆)

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