中新網8月28日電 據《中國證券報》報道，一方面是房市“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季日益臨近；另一方面，穩(wěn)定房價的調控效果仍然還是“霧里看花”。從8月份新入市的住宅項目價格看仍都偏高，業(yè)內專家認為，由于調控政策有一定的“滯后”，所以效果還需等待。

　　房價在觀望中攀升

　　今年前七月，北京新建商品房價格總指數累計為107.9個百分點，在前六月持續(xù)爬高的基礎上又提高了0.2個百分點。國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，七月北京房價漲幅同比達到11.1個百分點，環(huán)比為1.4百分點。

　　據中大恒基不動產營銷代理的項目銷售情況分析，7月份開始，代理項目銷售量明顯下降，更為直觀的感受就是客戶來訪量銳減。與今年銷售形勢良好的4、5月份相比，7月和8月，客戶來訪量下降了7成左右，市場觀望氣氛明顯。

　　但房屋銷售價格則呈現(xiàn)出的上漲走勢，同比平均漲幅達到8%。北京市建委網站的統(tǒng)計數據顯示，7月以來，北京共有62個項目取得預售許可證，其中有47個為住宅新盤。這些新盤住宅的均價已經達到了10236元/平方米。其中，19個項目單價在萬元以上，有11個項目擬售價是8000(含)-10000元/平方米。

　　而進入8月份，新入市住宅項目價格都偏高。已經在8月份開盤的10多個項目中，售價超過9000元/平方米的有一半以上。在36個老項目中，售價超過10000元/平方米的項目有11個。

　　社科院金融所易憲容認為，房地產的剛性需求無法打壓。雖然投機性的炒作受到了一定的遏制，但是本輪房價上漲主要的需求拉動因素依然存在，比如城市化的趨勢和居民居住條件改善的需求等。

　　21世紀不動產的統(tǒng)計也顯示，自住型購房人群需求依然堅挺，這在二手房市場表現(xiàn)的更為明顯。公務員、教師、職員、公司白領、退休人員等工薪階層占據了購房需求的70%以上。

　　業(yè)內專家分析，大城市擁有更多的工作和學習機會，吸引了許多人進入大城市，這必然推高了對住房的需求。而銀行信貸的支持更加提高了購房人的支付能力，將需求轉化為實際購買力，支撐大城市房價上漲。

　　供給依然相對不足

　　由于土地入市與形成實際市場供給，存在著0.5—1年的時差，2006年的新盤供應取決于2005年的土地供應量。2005年，北京計劃供應1900公頃商品房建設用地，最終只出讓880公頃，相當于供應目標的40%，折算成建筑面積為1144萬平方米。2006年上半年商品房預售登記總面積為984.1萬平方米，土地供應量仍略顯不足。

　　而北京統(tǒng)計局近日發(fā)布的數據顯示，自今年四月以來，北京商品房竣工面積持續(xù)下降，且降幅不斷加大。前七月，北京商品房竣工面積為947.1萬平米，比上年同期約下降三成。

　　另一個下降的指標是經濟適用房。前七月，北京經濟適用房施工面積597.6萬平方米，同比下降約一成�？⒐っ娣e121.7萬平方米，下降約三成。

　　不過，前七月，北京商品房新開工面積達1499.7萬平方米，同比增長約兩成，這預示著今后一年內，北京商品房供給面積將大幅增加。

　　調控意在房價穩(wěn)定

　　2006年“國六條”明確提出調控的目的是維持房地產市場的穩(wěn)定。國信證券行業(yè)分析師方焱指出，穩(wěn)定的潛臺詞就是避免房價的大幅波動。

　　國泰君安分析師張宇認為，隨著房地產行業(yè)在國民經濟中的比重和重要性越來越大，國家需要解決一些深層次矛盾，調整資源的分配模式和使用效率。比如制止地方政府過于倚重“賣地”來發(fā)展經濟，以及防止銀行信貸過寬加劇金融風險等。因此，調控不等于單純的降價。

　　易憲容表示，調控政策的宗旨應當是通過調整房地產市場的結構來遏制房價的不合理上漲。而市場結構是房地產市場的一個中長期問題，調整需要較長的時間。而“國六條”細則能完全為各級地方政府所實施，來適應房地產市場的供求關系，同樣需要一個較長的時間。(林喆)