建設(shè)部官員早幾天已經(jīng)證實(shí)：經(jīng)濟(jì)適用房政策將轉(zhuǎn)向以租代售。這種政策的改變對(duì)未來房地產(chǎn)市場將造成什么樣的影響呢？
平均房價(jià)：與西瓜加蘋果一樣荒唐
我們所說的房價(jià)，通常指兩種：市場實(shí)際成交的價(jià)格與管理部門統(tǒng)計(jì)出來的平均價(jià)格。對(duì)除了房地產(chǎn)以外的其他產(chǎn)品來說，這兩種價(jià)格應(yīng)該是統(tǒng)一的。無論冰箱、洗衣機(jī)、彩電還是糧食，只要統(tǒng)計(jì)、匯總運(yùn)算過程不出差錯(cuò)，單價(jià)和平均價(jià)都會(huì)是一致的。唯有房子不行，不同城市的房子不同；相同城市不同地段的房子不同；相同地段不同類型的房子不同；就是同一座樓，朝向、樓層、戶型不同，房子也是不一樣的……可以說，世界上沒有兩套完全一樣的房子。而把一個(gè)城市中如CBD地帶的房價(jià)和最偏僻的區(qū)域的房價(jià)放在一起相加，把高檔商場、寫字樓與低檔住宅的價(jià)格放在一起運(yùn)算出來的平均房價(jià)，與每座具體房子的單價(jià)已完全是兩回事了。
我在教孩子算術(shù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，課本上總是畫著“5個(gè)西瓜+2個(gè)西瓜=7個(gè)西瓜”“3個(gè)蘋果+2個(gè)蘋果=5個(gè)蘋果”，從沒有西瓜加蘋果的圖片，因?yàn)槲鞴虾吞O果相加的結(jié)果不倫不類，失去了現(xiàn)實(shí)的意義。同一城市中最高檔的商鋪價(jià)格與最低檔住宅的價(jià)格可能相差20倍以上，平均相加的結(jié)果比西瓜和蘋果相加的結(jié)果更荒唐。這是指在統(tǒng)計(jì)的過程中，不出現(xiàn)任何的偏差的情況下，平均房價(jià)本身已經(jīng)失去了它的現(xiàn)實(shí)意義。所以有時(shí)在公布平均房價(jià)上漲時(shí)，市場真實(shí)成交的房價(jià)可能是下跌的，因?yàn)樵谶@段銷售期間內(nèi)，可能高檔寫字樓、商鋪的供應(yīng)量大，而低檔住宅成交量少；反之，平均房價(jià)下跌了，也不一定代表真實(shí)的房價(jià)就下跌。對(duì)開發(fā)商和消費(fèi)者來說，有現(xiàn)實(shí)意義的是每套房子的交易價(jià)格，所以經(jīng)濟(jì)適用房政策由銷售改為出租，可能會(huì)讓城市公布的平均房價(jià)看起來有上升趨勢。同時(shí)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房作為低檔住宅成交量在減少，中低檔房的房價(jià)卻有可能是下跌的。
要使統(tǒng)計(jì)部門公布的平均房價(jià)更接近市場的真實(shí)價(jià)格，就需分門別類地統(tǒng)計(jì)，比如，商鋪占多大比重，價(jià)格如何變化；寫字樓占多少比重，價(jià)格分別是如何變化的；住宅中的高、中、低檔房子的價(jià)格又是如何變化的等等。政府建設(shè)部門現(xiàn)在實(shí)施的網(wǎng)上交易系統(tǒng)為這種分門別類的統(tǒng)計(jì)提供了可能。
富裕家庭搶走了政府“救濟(jì)糧”
9年來，各座城市每年都投入大量資金為中低收入者建經(jīng)濟(jì)適用房，但在實(shí)際交易過程中，真正的購房者卻不一定是中低收入者。那么，大量的資金到底補(bǔ)給了誰？人們看到，經(jīng)濟(jì)適用房面積大的有200多平方米；有些購房者同時(shí)購買幾套，然后打通；還有經(jīng)濟(jì)適用房的樓下停著高檔豪華轎車，等等。最極端的例子是，北京東邊一處經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)在成了外國人的聚集地，這完全背離了當(dāng)初制訂經(jīng)濟(jì)適用房政策的初衷，誰會(huì)想到有外國人來租經(jīng)濟(jì)適用房？
有句俗話說“富不過三代”，困難、富裕的家庭也是隨著時(shí)間不斷變化的。今年困難的家庭，明年、后年經(jīng)濟(jì)狀況可能會(huì)變化，成為不再困難的家庭。我記得小時(shí)候，我家是村里最有名的困難戶，鄰居們經(jīng)常會(huì)送一些吃的，幫我們縫衣服，縫被子，幫我們家修房子、蓋房子，等等。鄰居們經(jīng)常對(duì)我父母說的、也是我最不愛聽的一句話就是：“別讓孩子們上學(xué)了，讓他們幫幫你們吧，你們是全村最困難的，何必要這樣好強(qiáng)？”但是癱瘓?jiān)诖驳哪赣H和被劃過右派、身體瘦弱的父親卻一直堅(jiān)持讓我們兄弟姐妹們一起上了學(xué)。大約在不到10年的時(shí)間里，我們家的經(jīng)濟(jì)狀況就發(fā)生了很大的變化，不僅不再是困難家庭，而且還有能力去幫助村里別的困難家庭。
經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限是70年，這70年中一定會(huì)發(fā)生很多事情影響一個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)狀況，困難的家庭不可能永遠(yuǎn)是困難的家庭，經(jīng)濟(jì)適用房以租代售這種政策有利于糾正讓富裕家庭搶走政府補(bǔ)貼給困難家庭的“救濟(jì)糧”這樣的不正常現(xiàn)象，可以讓那些真正困難的家庭得到政府的幫助，解除他們?cè)谧》繂栴}上的后顧之憂，把更多的精力和資金用在孩子的教育身上，用在醫(yī)療上……
經(jīng)濟(jì)適用房再不改將成不能流通的“國有股”
經(jīng)濟(jì)適用房政策的改革還可以避免像以往的滬深股市那樣因國有股不能流通而造成的尷尬局面。想想股改前，一說國有股要流通，曾引起了股市多大的地震啊。如果以前的經(jīng)濟(jì)適用房政策長期執(zhí)行下去，那就要考慮這部分房子要不要上市場上去交易？如果不能交易，這將是家庭一筆死的資產(chǎn)，不能變現(xiàn)，也不能隨著家庭收入和人口的變化來調(diào)整自己的住房；如果要交易，到底要補(bǔ)多少出讓金和稅金，根據(jù)過去購買時(shí)的出讓金和稅金水平去補(bǔ)交，顯然是國家吃虧了。按現(xiàn)時(shí)交易的出讓金和稅金水平去補(bǔ)交，幾十年之后的房價(jià)可能是當(dāng)初購買時(shí)的好多倍，擁有這些經(jīng)濟(jì)適用房的家庭愿意不愿意交，又如何去統(tǒng)一他們的意見呢？現(xiàn)在把經(jīng)濟(jì)適用房改變成出租就不存在這樣的問題了。
當(dāng)然，這次經(jīng)濟(jì)適用房政策的改變還有許多好處，比如房地產(chǎn)發(fā)展商再也不用擠破頭的去爭取開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的指標(biāo)了，對(duì)所有的開發(fā)商更公平了。
(來源：上海證券報(bào) 作者：潘石屹）
