房地產(chǎn)調(diào)控最終往往會落到土地調(diào)控上，既然土地是房地產(chǎn)暴利鏈條的源頭，控制住土地交易也就扼住了暴利膨脹的咽喉。到目前為止，政府也是這么做的，在抑制銀行的房地產(chǎn)信貸、提高房產(chǎn)交易稅費(fèi)、嚴(yán)控外資購房的同時，收緊地根成為重中之重。
繼2004年發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》之后，近日國務(wù)院再次出臺《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》。《通知》從耕地保護(hù)、提高稅費(fèi)、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)專款專用等八個方面對土地流轉(zhuǎn)加以嚴(yán)格制約。
該《通知》顯示出與以往政策側(cè)重于對土地供給進(jìn)行數(shù)量壓縮的不同思路，在具體的措施中，重視降低對違法粗放式征地造成的城市化高昂成本，以及對于公共財(cái)政的尊重。通知》首次明確，被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用不足部分，由當(dāng)?shù)卣畯膰型恋赜袃斒褂檬杖胫薪鉀Q，社會保障費(fèi)用不落實(shí)的不得批準(zhǔn)征地。土地出讓總價款必須首先足額支付安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等，其余資金還應(yīng)逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重；在稅金管理方面，國有土地使用權(quán)出讓總價款全額納入地方預(yù)算，繳入地方國庫，實(shí)行“收支兩條線”管理。
這兩條準(zhǔn)確點(diǎn)出了目前土地流轉(zhuǎn)過程中的巨大利益黑洞：前者凸顯出以往由于農(nóng)民對于土地流轉(zhuǎn)缺乏議價權(quán)，屢屢成為被犧牲的對象，部分失地農(nóng)民“種田無地、就業(yè)無崗、低保無份”，直接抬高中國城市化的成本；后者則顯示出土地收益沒有納入公共財(cái)政系統(tǒng)，中國地方政府的土地財(cái)政基本上是在預(yù)算外的暗流中涌動、沒有受到任何監(jiān)控，其中所滋生的種種腐敗弊端難以言表。
以往政府也對土地進(jìn)行嚴(yán)格控制，卻屢控而難以奏效，根源在于沒有觸動土地的利益生成機(jī)制，使得暴利驅(qū)動下違法違規(guī)用地現(xiàn)象愈演愈烈。
如中央政府決議提高土地使用價格，但這一高價很快就能以壓低農(nóng)民土地收益的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁，與征地者絲毫無損�！锻恋毓芾矸ā返谖迨鍡l規(guī)定，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)30%上繳中央財(cái)政，70%留給有關(guān)地方政府，專項(xiàng)用于耕地開發(fā)，但這樣的條款在實(shí)際操作過程中形同虛設(shè)，更不用提落實(shí)農(nóng)民的社會保障經(jīng)費(fèi)了。并且，有關(guān)部門雖然動用了遙感衛(wèi)星監(jiān)測等高科技手段，逼迫一些地方政府在違法用地的事實(shí)面前低頭，但由于監(jiān)管者與被監(jiān)管者處于信息上的不對稱地位，造成每一輪的調(diào)控都如單貓捉眾耗子，越捉越多。國土資源部去年對16個城市進(jìn)行衛(wèi)星遙感監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，違法用地宗數(shù)占新增建設(shè)用地總數(shù)的近60%，面積占近50%，個別地方甚至高達(dá)90%，就是典型的例子。
只要土地的利益生成機(jī)制不變，那么某些人對于土地的貪婪也就不會改變。面對行政監(jiān)察的高壓，對于土地的貪婪會以扭曲的形式表現(xiàn)出來，比如將大塊土地化整為零、比如此次通知明令禁止的“以租代征”——征地市場成長出無數(shù)“變色龍”，他們隨監(jiān)管環(huán)境的變化隨時調(diào)整自己的手段，這不僅使得監(jiān)管成本居高不下，也使中國地方經(jīng)濟(jì)無法進(jìn)入良性循環(huán)軌道。可以想像，只要利益大到足以喚醒這些“變色龍”的胃口，他們就有耐心把這套游戲持之以恒地玩下去。
如果征地收益物歸原主，進(jìn)入農(nóng)民與公共財(cái)政系統(tǒng)，不再分流進(jìn)入小集體與個人的腰包，“變色龍”自然再也不會有“變色”的興趣。
此次《通知》對于被征地農(nóng)民的社會保障資金與國有土地使用權(quán)出讓總價款全額納入地方預(yù)算的規(guī)定，就是扼制住了“變色龍”咽喉的釜底抽薪之術(shù)。但這兩條要徹底見效還得有前提：一是地方公共財(cái)政必須實(shí)行硬約束，公開透明，不給“變色龍”們以可趁之機(jī)；二是進(jìn)一步從法律上保障農(nóng)民對土地使用權(quán)市場化的收益權(quán)，讓農(nóng)民成為自我保護(hù)的市場主體與利益主體。這樣既可解決監(jiān)管者信息失衡難題，也可使農(nóng)民從土地收益中獲取城市化的基本生存資金。如此形成良性的市場與法治生態(tài)，“變色龍”自然失去了藏身之所。
(來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 作者：葉檀)
