5年來，房?jī)r(jià)上漲將美國(guó)人從互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂中解救出來，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮景象，讓消費(fèi)者荷包多了幾十億美元。但現(xiàn)在，這種超級(jí)紅火的局面可能結(jié)束。近幾個(gè)月來，美國(guó)房地產(chǎn)頹勢(shì)已日漸顯露。
不單是美國(guó)，英國(guó)一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)日前發(fā)表的調(diào)查報(bào)告顯示，在截至今年6月的一年時(shí)間里，全球房地產(chǎn)價(jià)格上漲了8.5%，低于上一年度同期12.3%的升幅。其中美國(guó)和法國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格均上漲了9.4%，漲幅分別低于上一年度同期的14.1%和15.3%；意大利和英國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格升幅分別為5.2%和4.8%，也低于上一年度同期的11.2%和6.1%。另外，盡管日本政府已多次表示有望很快擺脫通貨緊縮并采取了升息政策，但日本房地產(chǎn)價(jià)格同期下降了2.7%，全球樓市升幅已明顯放緩。
把中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀放在全球化背景下考量。自2000年網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅后，全球資本需要建立一個(gè)新的冒險(xiǎn)樂園，于是它們將目光投向了房地產(chǎn)。加之過去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，全球始終處于一個(gè)低息的大環(huán)境，鼓勵(lì)投資成為許多國(guó)家的政策導(dǎo)向。于是，2004年國(guó)外熱錢涌向上海，2005年海外基金淘寶北京，而今年熱錢又有投向國(guó)內(nèi)二線城市的跡象。
面對(duì)國(guó)內(nèi)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒不退，自2003年4月121號(hào)文件拉響宏觀調(diào)控警報(bào)至今，我國(guó)政府已出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，在重量級(jí)招數(shù)“8·31大限”“國(guó)八條”“國(guó)六條”以及今年的兩次加息下，房地產(chǎn)行業(yè)成為熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)。但從目前跡象來看，房?jī)r(jià)調(diào)整態(tài)勢(shì)并不顯見，政府、房地產(chǎn)商和購(gòu)房者之間的博弈仍在進(jìn)行中。
全球樓市日漸呈現(xiàn)出的降溫趨勢(shì)，是否會(huì)影響到中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)？國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)也會(huì)隨之下行嗎？從心理因素來看，全球樓市趨冷可能會(huì)影響投資者對(duì)所有房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，削減國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲空間；至于資金方面，美國(guó)樓市回落后，大量國(guó)際資金很可能回流到美國(guó)；還有美聯(lián)儲(chǔ)的示范效應(yīng)。美聯(lián)儲(chǔ)歷經(jīng)連續(xù)17次加息后，終于換來樓市放緩，面對(duì)國(guó)內(nèi)高昂的房?jī)r(jià)，我國(guó)還有不少可調(diào)控的空間。
也有觀點(diǎn)認(rèn)為，正是因?yàn)槿驑鞘薪禍�，�?guó)內(nèi)樓市才會(huì)吸引更多投資者；同時(shí)人民幣升值預(yù)期，也在一定程度上推動(dòng)國(guó)外熱錢涌入中國(guó)市場(chǎng)。但從歷史經(jīng)驗(yàn)看，每次樓市大跌后，隨之而來的都是經(jīng)濟(jì)下滑，此次全球性的樓市降溫，中國(guó)真能獨(dú)善其身嗎？
當(dāng)然，我們還不得不考慮一下中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)的特殊性。雖然經(jīng)濟(jì)背景總體相似，但中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成熟度還遠(yuǎn)不及歐美。歐美國(guó)家自二戰(zhàn)后住宅市場(chǎng)大發(fā)展已有半個(gè)多世紀(jì)，而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年改制后開始全面啟動(dòng)，也才十幾年的歷史，遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上成熟。這就需要政府運(yùn)用“看得見的手”進(jìn)行宏觀調(diào)控。
就目前而言，中國(guó)70%的商品房是由30%的最高收入人群購(gòu)買。這也解釋了為什么當(dāng)前“住宅市場(chǎng)價(jià)格如此堅(jiān)挺”與“房?jī)r(jià)收入比如此之高”兩者能夠并存。隨著國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)的成熟，目標(biāo)客戶群的重心應(yīng)逐漸由高向低轉(zhuǎn)移，這也是我國(guó)城市化進(jìn)程中必將經(jīng)歷的一個(gè)階段。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景，并非由政府與開發(fā)商的博弈來決定，而是通過政府這只“看得見的手”宏觀調(diào)控和市場(chǎng)那只“看不見的手”相互協(xié)調(diào)，共同配合來推動(dòng)的。
價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)并最終趨向于價(jià)值，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的普遍規(guī)律，房地產(chǎn)行業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，自然也不例外。如今，這一規(guī)律已在美國(guó)起作用了，在中國(guó)，它將何時(shí)充分發(fā)揮作用呢？
(來源：國(guó)際金融報(bào) 作者：魏紅欣)
