中新網(wǎng)9月30日電 據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報道，網(wǎng)上房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，9月，上海商品房成交均價持續(xù)下跌，成交量則成逐步上升的態(tài)勢。然而，成交量的增加卻無法讓開發(fā)商釋然，因為他們付出的代價是房價“跳水”。
成交量增加而房價“跳水”
“整個9月價跌量升的態(tài)勢明顯。”29日，易居中國分析師鄭翎昀指出，這里的“量”既包括供應(yīng)量也包括成交量。
易居中國統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份上海出現(xiàn)新房供應(yīng)量的“井噴”。截至9月22日，上海全市住宅供應(yīng)量為231.8萬平方米，是8月份142.6萬平方米的1.6倍。與此同時，從9月份第一周開始，上海新房成交量出現(xiàn)逐月上升態(tài)勢。第一周全市住宅類商品房成交面積為22.9萬平方米，第二周為25.1萬平方米，到第三周已達(dá)31.7萬平方米。截至9月29日，全市住宅類商品房成交面積約123萬平方米。9月29日，上海樓市成交突然放量，當(dāng)日總成交套數(shù)達(dá)732套，總成交面積82494平方米，總成交金額達(dá)71550萬元，創(chuàng)下今年宏觀調(diào)控以來上海日成交量最高紀(jì)錄。
然而，成交量的增加卻無法讓開發(fā)商釋然，因為他們付出的代價是房價“跳水”。
易居中國統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份前三周上海房價下跌幅度達(dá)17%。網(wǎng)上房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)也顯示，9月份以來上海各環(huán)線住宅成交價格全線下跌，以9月份第二周(9月9日-15日)為例，內(nèi)環(huán)住宅成交均價下跌15%，內(nèi)中環(huán)下跌9.5%，中外環(huán)下跌6.3%，外郊環(huán)下跌5%，郊環(huán)下跌幅度更達(dá)22.1%。當(dāng)周，上海全市住宅成交均價下跌10.4%。
鄭翎昀表示，9月份以來，上海開發(fā)商降價打折的形式明顯增多，而一個普遍的現(xiàn)象是一些開發(fā)商為了緩解資金壓力，將部分房源拿出來進(jìn)行低價促銷。最突出的例子是，9月4日萬兆房產(chǎn)推出碧林灣二期項目，降價1000元/平方米以6700元/平方米入市，受到購房者追捧，160套特價房兩天被訂走140套。在成功套現(xiàn)1億元以后，開發(fā)商又迅速將價格回調(diào)至7700元/平方米。
不過，由于大部分開發(fā)商降價只是為了緩解資金壓力，降價力度有限。上海申新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場研究室主任蔣正華指出，因此無法刺激成交量的大幅回升。
對于成交量的回升，蔣正華認(rèn)為，這僅僅是一次階段性的成交量“反彈”，并不能改變整個市場交易量偏小的基本事實和態(tài)勢。
“事實上，所謂的‘金九銀十’更像是開發(fā)商以價格戰(zhàn)為主的促銷季節(jié)。”蔣正華坦言。
供大于求開發(fā)商無奈降價
值得注意的是，這種下跌與市場調(diào)控初期由于成交結(jié)構(gòu)變動導(dǎo)致的下跌不同。鄭翎昀指出，主要是由于成交房源價格實實在在下跌所造成的。近期新增供應(yīng)量中5000-8000元/平方米價位的住宅產(chǎn)品是近期主力品種，各樓盤價格幾乎都有不同程度的下跌。
“房地產(chǎn)價格是由供求關(guān)系決定的，但現(xiàn)在上海樓市已出現(xiàn)了嚴(yán)重的供大于求的狀況�！笔Y正華指出。
易居中國發(fā)布的《未來市場分析》報告預(yù)計，今年上海全年的供應(yīng)量將達(dá)到3000萬平方米左右。而以目前的月度成交量看，預(yù)計后4個月的成交量也就在600萬-800萬平方米之間，全年成交量大約在2200萬平方米，供過于求狀況突出。
而促使樓市向下另一個動因是開發(fā)商日益緊張的資金鏈。
鄭翎昀認(rèn)為，盡管現(xiàn)在日子不好過，但大部分開發(fā)商都不愿大幅降價。更習(xí)慣的做法是在資金緊張的時候，便拿出部分房源來降價套現(xiàn)“保命”。在這種行為影響下，上海樓市價格將隨著時間的推移而逐步滑落。
“毫無疑問，上海樓市下行將經(jīng)歷一個反復(fù)探底、摸底和筑底的過程�！币粯I(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，在整個下行期間將出現(xiàn)大跌、小跌、明跌、暗跌的交錯，甚至包括下跌后又稍有回升，回升后又繼續(xù)下跌。只有這樣，才能最大限度地吸引和消耗市場存在的“自住需求”。“事實上，整個過程就是各方包括開發(fā)商及購房者之間的反復(fù)博弈，最后市場會在一個新的基礎(chǔ)上實現(xiàn)平衡。”
蔣正華強(qiáng)調(diào)，上海樓市供求基本平衡的前提條件是上海房價總體上下降25%-30%，才能真正激發(fā)大量的有效需求，房價泡沫不擠干，就免談“金九銀十”銷售旺季。(李靈、王芳艷）
