中新網(wǎng)11月1日電 據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，“年內(nèi)看來(lái)是沒(méi)什么希望了！”上海一家房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售主管在談及今年“最后的行情”時(shí)，顯得有些頹然。 “金九銀十”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是個(gè)傳統(tǒng)的“秋收”季節(jié)。然而2005年，上海樓市卻“失去”了這個(gè)季節(jié)。開(kāi)發(fā)商年關(guān)還錢(qián)的財(cái)務(wù)壓力與日俱增，如果不能抓住2005年“最后的機(jī)會(huì)”，明年第一季度的銷(xiāo)售淡季又轉(zhuǎn)眼將至。危機(jī)正在一步步逼近。
“九月迷信、十月危機(jī)”
“在這時(shí)候，連降價(jià)都不管用�！敝行羌瘓F(tuán)的一位銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人這樣評(píng)說(shuō)眼下上海的樓市行情。
“如果有人能在年底前幫我完成新推樓盤(pán)6成的銷(xiāo)售率，我聘他(她)做銷(xiāo)售經(jīng)理；要是能百分之百售出，我讓他做副總！”另一家房地產(chǎn)公司的老板充滿(mǎn)焦慮地許諾。其實(shí)，他知道，這樣的許諾是無(wú)法兌現(xiàn)的支票，因?yàn)榧僭O(shè)的前提在現(xiàn)在的行情下，幾乎沒(méi)有成就的可能。
五年來(lái)，“金九銀十” 見(jiàn)證了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)激情燃燒的歷史，成為旺銷(xiāo)的代名詞。早在今年七、八月份，不少開(kāi)發(fā)商就放出風(fēng)聲：“金九銀十”之際會(huì)是上海樓市的反彈之時(shí)。
然而，今夕何夕？“九月迷信”并未能迎來(lái)行情“解放”。當(dāng)下的真實(shí)情況是：新房上市量井噴、成交量小漲、待售房越積越多、價(jià)格普跌。
據(jù)官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)，截至10月27日，全上�？墒坌路砍^(guò)1770萬(wàn)平方米。按照日均600套的目前最高成交速度，僅消化存量就得持續(xù)11個(gè)月。如果考慮新增量，可能還要延長(zhǎng)6個(gè)月。易居中國(guó)房地產(chǎn)研究中心分析師指出，其中南匯、徐匯、黃浦等區(qū)的銷(xiāo)售壓力最大，市場(chǎng)積壓的可售量按現(xiàn)在的銷(xiāo)售速度，約要3年時(shí)間才能消化完。
值得注意的是，在上述成交的一手住宅中，尚有大量政策性房源消費(fèi)“托底”。上半年，上海推出1000萬(wàn)平方米為重大工程動(dòng)遷配套的商品房和1000萬(wàn)平方米定向供應(yīng)的中低價(jià)房。眼下，這兩大房源開(kāi)始大規(guī)模投放市場(chǎng)，并被定向消費(fèi)。而這類(lèi)政策性房源和純粹市場(chǎng)房之間，好比是 “二板市場(chǎng)”與“主板市場(chǎng)”的關(guān)系。在9月份成交的商品房中，動(dòng)遷房及配套商品房占到23%；截至10月27日，在今年累計(jì)成交的1233萬(wàn)平方米的普通住宅中，配套住宅達(dá)到448萬(wàn)平方米，占1／3強(qiáng)。
10月20日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了70個(gè)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，9月份，上海房?jī)r(jià)下降了1.2%，降幅最大。這是繼8月份之后，上海再次成為全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比降幅最大的城市，繼續(xù)“領(lǐng)跌全國(guó)樓市”。 而此前一日，上海市統(tǒng)計(jì)局公開(kāi)的“三季度本市企業(yè)景氣調(diào)查分析”顯示，上海市房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)已跌破90點(diǎn)，跌到1999年的“低谷”。
四個(gè)“囚徒”，三種博弈
房地產(chǎn)困局已然形成：買(mǎi)方、賣(mài)方、銀行甚至政府，都處于“囚徒困境”之中。
買(mǎi)方繼續(xù)看跌觀望，根本不買(mǎi)賣(mài)方“擠牙膏似的降價(jià)試探”的賬；而賣(mài)方擔(dān)心“底步究竟在哪里？”，仍不愿看到價(jià)格雪崩，還在作殊死較量。在這個(gè)房地產(chǎn)困局中，買(mǎi)方、賣(mài)方、銀行甚至政府，都處于“囚徒困境”之中，在作不同的博弈。
中國(guó)指數(shù)研究院在10月初上海秋季房展會(huì)上的一項(xiàng)調(diào)查顯示，59%的人認(rèn)為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持房?jī)r(jià)繼續(xù)小幅下跌的走勢(shì)，12%認(rèn)為上海房?jī)r(jià)將出現(xiàn)大跌，6%的人認(rèn)為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持僵持狀態(tài)，另有13%的人對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)說(shuō)不清楚，只有10%的看漲。由此可見(jiàn)，當(dāng)前購(gòu)房者對(duì)上海樓市的看空比例之高。分析師張志杰說(shuō)，這表明購(gòu)房者的觀望態(tài)度仍將不減，房?jī)r(jià)回調(diào)的壓力在繼續(xù)放大。
在開(kāi)發(fā)商一面，眼下資金鏈普遍繃緊，融資壓力空前。近期，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的大額授信已基本停止；即使在授信額度內(nèi)的放貸，抵押、擔(dān)保等方面的限制從嚴(yán)。一方面是融資受阻，另一方面支出卻提前到來(lái)。下半年以來(lái)，建筑公司普遍要求開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目進(jìn)展到一半的時(shí)候，須支付30%以上的工程款，水泥等大部分原材料企業(yè)則要求帶現(xiàn)金提貨。而在去年房地產(chǎn)行業(yè)火爆時(shí)，建材費(fèi)用全由建筑公司事先墊付，等到項(xiàng)目預(yù)售，開(kāi)發(fā)商拿到購(gòu)房人的錢(qián)時(shí)，才支付給建筑商。
急需資金的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋找出路。除了少部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)能獲得海外基金、信托等條件苛刻的援手外，大多數(shù)房企只得走非正常渠道：或通過(guò)銀行居間“委托貸款”，以15%到18%的高額年利率向一些有余錢(qián)的國(guó)企借貸，有些利率甚至高達(dá)30%；或是以?xún)?nèi)部信托的形式，以支付高收益率為誘餌，向公司內(nèi)部員工快速融資；或是直接忍痛“割肉”，向外轉(zhuǎn)讓部分股份、房產(chǎn)，來(lái)?yè)Q取一定的資金。但他們就是不愿大幅降價(jià)，仍在博弈后市，以圖硬撐之后，能夠“重拾舊山河”。一位評(píng)論人士指出：“如此賭徒心態(tài)，讓人們看到房地產(chǎn)商們對(duì)曾經(jīng)的暴利是如何地不忍放棄�！�
銀行是地產(chǎn)困局中另一“攪局者”。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，被稱(chēng)作是銀行“最優(yōu)資產(chǎn)”的個(gè)人房貸額銳減，眼看著一年的任務(wù)不能完成，一些銀行紛紛松綁個(gè)人房貸，貸款成數(shù)被提高，利率打折，此前的“君子協(xié)定”土崩瓦解。
還有政府之手，也依稀見(jiàn)于眼下的樓市博弈圖。上海市政府有關(guān)部門(mén)表示，“兩個(gè)10000萬(wàn)”的建設(shè)應(yīng)該隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，在總量上作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，明年將適當(dāng)控制上市節(jié)奏。所謂“兩個(gè)10000萬(wàn)”，是上半年上海推出的10000萬(wàn)平方米為重大工程動(dòng)遷配套的商品房和10000萬(wàn)平方米定向供應(yīng)的中低價(jià)房。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“這是個(gè)重要信號(hào)”，預(yù)示著在樓市供大于求的形勢(shì)下，政府要出手削減“二板市場(chǎng)”對(duì)“主板市場(chǎng)”的沖擊，以改變供求。
顯然，在上海樓市困局中，多方博弈的力量增加，變數(shù)也就增大了。
冷周期將長(zhǎng)達(dá)兩年，樓市遠(yuǎn)未回暖
專(zhuān)家預(yù)言：上海目前處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期中“蕭條期”的開(kāi)端，此一周期應(yīng)該長(zhǎng)達(dá)2年以上。沒(méi)有人希望樓市低迷，然而，上海樓市的底部在哪里？
一位不愿具名的房地產(chǎn)金融學(xué)教授指出，從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)理論上講，上海目前處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期中“蕭條期”的開(kāi)端，此一周期應(yīng)該長(zhǎng)達(dá)2年以上，要恢復(fù)像去年那樣的“高速”發(fā)展，更是需要恢復(fù)數(shù)年的元?dú)��！安灰p言上海樓市全面回暖！”他告誡。
華東師范大學(xué)教授余南平認(rèn)為，任何一類(lèi)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)周期出現(xiàn)底部的特征大致有兩種，一種是成交的大幅放量，另一種則是長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)萎縮。前一種情況視乎降價(jià)程度能否達(dá)到市場(chǎng)底線(xiàn)并出現(xiàn)極大的需求量，而后一種則必然要經(jīng)歷兩至三年的冷場(chǎng)。當(dāng)然無(wú)論是何種情況，底部的持續(xù)時(shí)間都將相當(dāng)漫長(zhǎng)，如今，上海樓市僅僅經(jīng)歷6個(gè)月的市場(chǎng)遇冷期，這還只是一個(gè)短暫的開(kāi)始。
多數(shù)人認(rèn)為，“成也蕭何，敗也蕭何”—市場(chǎng)能否恢復(fù)的關(guān)鍵還在于價(jià)格。當(dāng)有人問(wèn)中原地產(chǎn)主席施永青為什么上海樓市成交量還沒(méi)有恢復(fù)時(shí)，這位浸淫地產(chǎn)界幾十年的“老江湖”只是說(shuō)了一句話(huà)，“他們降得還不夠多！”
眼下，盡管降價(jià)的邊際效應(yīng)在遞減，價(jià)格戰(zhàn)失靈的恐懼向開(kāi)發(fā)商襲來(lái)，但多數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為，要結(jié)束樓市疲軟的“不應(yīng)期”，唯有調(diào)價(jià)，將價(jià)格一步調(diào)到位。價(jià)格是樓市膠著行情的始作俑者，也只有價(jià)格才將是曖昧、低迷樓市的終結(jié)者。
“不管開(kāi)發(fā)商是否心存幻想，價(jià)格必須回調(diào)。”中國(guó)指數(shù)研究院(華東)副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，樓盤(pán)能否賣(mài)得動(dòng)，關(guān)鍵看性?xún)r(jià)比，“只有那些價(jià)格、品質(zhì)都尊重客戶(hù)的樓盤(pán)才有售出的希望�！�
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海樓市走出危機(jī)的過(guò)程會(huì)是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。(徐壽松）
