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北京商貸明年算新帳 買(mǎi)房人提前還貸是否合算

2005年12月01日 11:19

  中新網(wǎng)12月1日電 據(jù)《北京青年報(bào)》報(bào)道,目前,銀行給購(gòu)房人發(fā)放的個(gè)人住房貸款實(shí)行浮動(dòng)利率,也就是說(shuō)隨著中央銀行對(duì)利率的調(diào)整,各商業(yè)銀行便會(huì)在第二年的1月1日按新利率為買(mǎi)房人計(jì)息。在今年的3月17日,央行取消住房貸款優(yōu)惠利率,5年期以上個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率為6.12%,下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%下調(diào)10%(即5.508%)。在即將到來(lái)的新一年里,正在還房貸的買(mǎi)房人利息會(huì)有怎樣的變化呢?買(mǎi)房人能否做到下限的貸款利率呢?

  3月17日以前的貸款明年利率將上調(diào)

  據(jù)工行北京分行從事個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的工作人員介紹,雖然在今年3月17日央行取消了個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率,但在此之前得到5.31%優(yōu)惠利率的買(mǎi)房人在今年依然可以享受優(yōu)惠利率。但從明年1月1日起,就要按照新的利率還貸了。無(wú)論是按基準(zhǔn)利率6.12%,還是下限5.508%利率,每月的還款都會(huì)有所提高。

  但什么情況按照5.508%的下限利率計(jì)息,什么情況按照基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)息呢?按照央行的有關(guān)規(guī)定,對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第一套住房的資信良好用戶(hù)5年期以上的個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行5.508%(或5.51%)的下限利率,而對(duì)于購(gòu)買(mǎi)高檔住房、第二套房甚至別墅的貸款人,按照6.12%的基準(zhǔn)利率執(zhí)行。同時(shí)將首付比例提高到30%至40%。

  以30萬(wàn)元20年的商業(yè)性貸款為例,按照下限利率5.508%計(jì)算,明年起月供將增加33.75元。有的房貸市民可能因?yàn)橘Y信不好,銀行明年會(huì)對(duì)其執(zhí)行基準(zhǔn)利率6.12%,這樣月供將增加138.51元。

  3月17日以后的貸款明年利率基本不變

  3月17日以后的貸款買(mǎi)房人不能再享受優(yōu)惠利率,對(duì)于按6.12%的基準(zhǔn)利率執(zhí)行的買(mǎi)房人只要央行不再調(diào)整利率明年的計(jì)率不會(huì)出現(xiàn)變化。

  而對(duì)于按下限利率執(zhí)行的買(mǎi)房人只要資信良好也不會(huì)出現(xiàn)變化!敖衲3月17日以后得到下限貸款利率的買(mǎi)房人只要能按時(shí)還貸,沒(méi)有不良的信用記錄,明年利率基本不變!鞭r(nóng)行北京分行從事個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的工作人員表示,但對(duì)于一些信用較差的買(mǎi)房人,各經(jīng)辦行將自行決定是否對(duì)其采用基準(zhǔn)利率。

  房產(chǎn)投資如何應(yīng)對(duì)利率上漲

  對(duì)于2005年3月17日以前選擇商貸購(gòu)房的消費(fèi)者,自2006年1月1日開(kāi)始,5年期以上的商業(yè)住房貸款利率將全面按照5.508%,甚至是6.12%來(lái)執(zhí)行。這樣一來(lái),對(duì)于不準(zhǔn)備提高貸款成本與購(gòu)房成本的消費(fèi)者,尤其是房產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō),就容易考慮到是繼續(xù)持有房產(chǎn),還是及早拋售的問(wèn)題。如果繼續(xù)持有,將面臨利率馬上上調(diào)和今后可能再次上調(diào)的壓力;如果現(xiàn)在拋售,又可能造成房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益損失。究竟應(yīng)該拋售還是應(yīng)該持有呢?很明顯只要房?jī)r(jià)的上漲空間或者是投資區(qū)域的租金上漲空間明顯大于利率上調(diào)所帶來(lái)的投資成本,那么這個(gè)房產(chǎn)投資就是可以繼續(xù)持有甚至有更多收益的。

  但是,房?jī)r(jià)的上漲幅度達(dá)到多少才能對(duì)沖利率上調(diào)所帶來(lái)的成本上升呢?專(zhuān)業(yè)人士經(jīng)過(guò)對(duì)利率與成本之間的變動(dòng)進(jìn)行了數(shù)理計(jì)算,得出一個(gè)結(jié)論:當(dāng)房?jī)r(jià)處于1.6%-3.6%左右的溫和上漲時(shí),就將有可能緩沖利率上調(diào)所增加的投資風(fēng)險(xiǎn)。

  提前還貸是否合算

  從2006年1月1日開(kāi)始,在2005年3月17日前辦理的房貸將按新利率來(lái)執(zhí)行,貸款買(mǎi)房人的月供將會(huì)增加。目前到銀行提前還貸的市民越來(lái)越多。是不是提前還貸都合算?如果提前還貸,是縮短期限合算還是減少月供合算?

  專(zhuān)家算了一筆賬。以王小姐為例,她向銀行貸了22萬(wàn)元,貸款期限是10年共120期,采用等額本息還款法,月供2338元。目前,已還16期,還剩104期,貸款余額為198155元。如果她申請(qǐng)?zhí)崆斑款5萬(wàn)元,是采用縮短還款期限,還是還款期限不變減少月供更合算呢?

  如果月供不變,將還款期限縮短。這5萬(wàn)元可把貸款期限縮短兩年半,節(jié)省利息23295元。如果減少月供,還款期限不變,月供款將由原來(lái)的2338元減少到1781元,節(jié)省利息12543元。由此可見(jiàn),縮短還款期將節(jié)省更多的利息。(周宏)

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