中新網(wǎng)12月13日電 據(jù)《中國青年報》報道，日前因為北京市朝陽法院對拖欠物業(yè)費的業(yè)主進(jìn)行強制執(zhí)行，引發(fā)輿論高度關(guān)注，再次將業(yè)主與物業(yè)公司尖銳的矛盾凸顯出來。北京市律師協(xié)會消費者權(quán)益法律事務(wù)專業(yè)委員會主任邱寶昌律師稱，就北京地區(qū)來說，業(yè)主與物業(yè)公司的沖突已越來越頻發(fā)、越來越激烈。
據(jù)悉，在有的小區(qū)，與物業(yè)公司有矛盾的業(yè)主的汽車輪胎被扎，有的發(fā)生保安毆打業(yè)主的惡劣事件；有的小區(qū)業(yè)主拉起橫幅、打出標(biāo)語，游行示威。一些極端事件甚至釀成了治安案件和刑事案件。為什么會有如此激烈的沖突？是什么原因把業(yè)主們逼上絕境？究竟有沒有解決的良方？本報編輯部試圖從數(shù)以萬計的糾紛中梳理出脈絡(luò)，以期解決問題。
一、朱明瑛：“事實服務(wù)”是什么意思
著名歌唱家朱明瑛說：“我從來沒想過，我的人生中，還會以一個惡意拖欠物業(yè)費的形象再次揚名�！�
去年11月中旬，許多媒體都報道了朱明瑛因拖欠物業(yè)費被訴至北京朝陽法院的消息。北京建國物業(yè)公司起訴稱，他們于今年5月進(jìn)入朱明瑛所在小區(qū)，并為小區(qū)全部業(yè)主提供了優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理服務(wù)。但朱明瑛經(jīng)多次催要仍無故拖欠物業(yè)費。建國物業(yè)公司請求法院判令朱明瑛給付物業(yè)管理費及滯納金，冷、熱水費，電費等共計7835.61元。
朱明瑛則稱，自己自從1997年5月入住小區(qū)，從未拖欠過物業(yè)費，一直到去年5月。當(dāng)時，原物業(yè)公司突然被更換，在她們這些業(yè)主毫不知情的情況下，建國物業(yè)就貼了公告，進(jìn)駐進(jìn)來了�！八麄儾皇峭ㄟ^招投標(biāo)方式進(jìn)來的，我們業(yè)主在這個事情上，沒有選擇權(quán)，甚至連知情權(quán)都沒有享受到。他們進(jìn)來后，游泳池也停了，夏天最熱的時候，大堂也沒有冷氣，原來的康樂設(shè)施也不能用了。這樣的服務(wù)，我們不滿意，能付物業(yè)費嗎？！”
朱明瑛與物業(yè)公司的這場官司以物業(yè)公司勝訴告終。法院的理由是物業(yè)公司“事實服務(wù)”成立。朱明瑛至今對這個“事實服務(wù)”不認(rèn)同�！半y道說，誰強迫要為我服務(wù)，我就必須付費？”她認(rèn)為，建國物業(yè)在不具備法定資格的情況下，擅自對小區(qū)進(jìn)行“管理”，并能得到法律的認(rèn)可、支持，是小區(qū)民主的倒退、法律的悲哀。
律師點評：北京市憶通律師事務(wù)所主任律師李勁松說，朝陽法院的判決依據(jù)的是北京市高級人民法院此前出臺的關(guān)于物業(yè)糾紛的司法解釋。其中的“事實服務(wù)”通俗地說，就是只要物業(yè)在小區(qū)服務(wù)了，就是“事實服務(wù)”，業(yè)主就必須向物業(yè)公司交物業(yè)管理費�！斑@是典型的強買強賣�！彼f。
二、業(yè)委會當(dāng)?shù)昧吮桓娈?dāng)不成原告
能夠集注冊會計師、律師和稅務(wù)師三“師”身份于一身的人很少，胡密珍是其中的一位。她在工作中是成功的，而她作為業(yè)委會主任卻是失敗的。她領(lǐng)銜的業(yè)委會在和開發(fā)商較量的過程中敗北了。
2001年6月15日，胡密珍所在的中海雅園小區(qū)物業(yè)管理委員會成立(2003年《物業(yè)管理條例》實施之前，業(yè)主委員會被稱為物業(yè)管理委員會——編者注)。就在管委會成立的第10天，管委會發(fā)現(xiàn)一直對小區(qū)實施物業(yè)管理的“北京中海物業(yè)管理公司”不知去向，小區(qū)物業(yè)被另一家以前從未聽說過的“北京中海世紀(jì)物業(yè)管理公司”接管。后來大家才得知，這個新的物業(yè)公司是和開發(fā)商簽了合同進(jìn)來的。
管委會認(rèn)為，新舊兩家物業(yè)公司的進(jìn)駐和離開，業(yè)主及管委會不知情，這是一種嚴(yán)重的違法行為。另外，世紀(jì)物業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時并無物業(yè)管理資質(zhì)。為此，小區(qū)物業(yè)管委會于2001年6月29日召開了業(yè)主大會，經(jīng)業(yè)主表決，一致通過，對世紀(jì)物業(yè)不予承認(rèn)，要求該公司立即撤出小區(qū)，但該公司對管委會的要求置之不理。之后，小區(qū)管委會征求業(yè)主意見，決定采取公開招聘的方式選出新的物業(yè)公司。2001年8月20日，中海雅園用公開招標(biāo)的方式選聘了金羅馬物業(yè)公司。
但由于世紀(jì)物業(yè)一直拒絕撤出小區(qū)，導(dǎo)致金羅馬公司無法進(jìn)駐。金羅馬遂于2002年5月27日，以違約為由將中海雅園管委會推上了被告席。最終管委會敗訴。敗訴后，管委會又向法院提起訴訟，請求法院判令世紀(jì)物業(yè)退出小區(qū)。但遺憾的是，這次法院以管委會無訴訟主體資格為由，駁回了其起訴。至今，中海雅園業(yè)主還只能接受世紀(jì)物業(yè)的服務(wù)。
律師點評：“請物業(yè)公司像請保姆�？杀Ｄ愤M(jìn)家門不由主人說了算。當(dāng)主人對服務(wù)不滿意時，主人還不能決定更換�！焙苷淙缡窃u價她所在業(yè)委會當(dāng)前的尷尬地位。
三、無人支持，欲成立業(yè)委會路漫漫
“業(yè)主心不齊，想成立業(yè)委會太難了�！眹鴥�(nèi)第一個專門為業(yè)主、業(yè)主委員會提供咨詢服務(wù)的上海業(yè)偉業(yè)主咨詢服務(wù)公司總經(jīng)理劉生敏說。
北京白領(lǐng)家園小區(qū)的業(yè)主們在前期的自發(fā)維權(quán)過程中已經(jīng)體驗到了團(tuán)結(jié)的力量，他們希望能夠盡快成立業(yè)主委員會，早日實現(xiàn)自己安居樂業(yè)的夢想。但是，實施過程中，籌備者們面對很多困難。“有的業(yè)主不配合，我們?nèi)デ瞄T發(fā)放意見調(diào)查表的時候，他們根本就不開門�！薄拔飿I(yè)指使保安一次次地撕毀我們張貼的會議情況通告�！薄T多問題一一呈現(xiàn)，要成立業(yè)主委員會，籌備者們首先要克服的困難就是如何發(fā)動足夠多的業(yè)主參與。
靜馨嘉苑小區(qū)的業(yè)主們現(xiàn)在面對的就是另外一種僵局：經(jīng)過艱難的前期組織工作，發(fā)起人小組終于發(fā)動了足夠多的業(yè)主，業(yè)主大會籌備組也于今年5月在媒體的參與關(guān)注下順利宣告成立。然而，籌備組的后續(xù)工作遇到了很多困難：開發(fā)商拒不提供產(chǎn)權(quán)清冊，因此無法計算投票權(quán)數(shù)和比例；小區(qū)所屬的社區(qū)居委會則對籌備組的選舉結(jié)果態(tài)度曖昧，沒有進(jìn)一步提供指導(dǎo)，也不打算承認(rèn)籌備組會議的選舉結(jié)果；居委會對業(yè)主大會籌備組的人數(shù)和人選不滿，提出業(yè)主大會籌備組5人足夠，其中3人還必須是居委會指定的人……“我們就這樣陷入僵局，時間在一天一天過去，業(yè)主們的心也一天一天冷下來。但是我們又有什么辦法突破瓶頸呢？”業(yè)主們無奈地說。
律師點評：北京市匯佳律師事務(wù)所邱寶昌律師說，業(yè)主大會召開難，業(yè)主委員會成立難，使業(yè)主面對物業(yè)公司和開發(fā)商時是一盤散沙，強弱對比過于懸殊，權(quán)益受損后，維權(quán)手段相當(dāng)無力。而一些政府部門對這個問題的漠視，導(dǎo)致了業(yè)主在維權(quán)過程中更為艱難。
四、服務(wù)到不到位誰說了算
日前，北京非常宿舍的一名業(yè)主向法院起訴該小區(qū)的物業(yè)公司服務(wù)不到位。認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)對小區(qū)衛(wèi)生差、秩序混亂、色情服務(wù)小廣告滿天飛等問題負(fù)責(zé)。業(yè)主出具了照片、VCD、物證、證人證言等證據(jù)，卻還是敗訴了。法官的理由仍然是業(yè)主們的證據(jù)不充分。
服務(wù)怎么叫到位？由物業(yè)公司單方起草的合同通常都沒有詳細(xì)的約定。比如保安的24小時巡邏，是20分鐘巡邏一次叫到位還是3個小時巡邏一次叫到位？服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的模糊，常常導(dǎo)致業(yè)主在和物業(yè)公司對簿公堂時各說各的理。而由于業(yè)主要承擔(dān)舉證責(zé)任，敗訴幾乎就是不可避免的。
律師點評：邱寶昌說，他注意到這類案件的審判結(jié)果多以業(yè)主舉證不能而敗訴。他認(rèn)為在這類案件中根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，業(yè)主很難收集到更為充分的證據(jù)。如果訴訟制度設(shè)計上能夠適用舉證責(zé)任倒置，這個問題就會更容易解決。當(dāng)然，如果法官在審理時能夠更加注重對業(yè)主提交證據(jù)的合理性的認(rèn)定，例如實地到小區(qū)進(jìn)行調(diào)查，也可以在一定程度上幫助法官查明案件事實。
五、業(yè)主怎么就沒權(quán)選聘物業(yè)公司
“我實在想不明白，為什么連法律也拿霸道的開發(fā)商沒有辦法？”盡管在堅持了一年多的“戰(zhàn)斗”之后最終選擇了妥協(xié)，但陸女士仍心有不甘。
陸女士也是一名業(yè)主。2002年11月30日是陸女士喜遷新居的日子，然而讓她想不到的是，開發(fā)商竟然以未通過驗收的假備案表作為竣工依據(jù)，欺騙業(yè)主收房。知道真相后，陸女士和大部分業(yè)主提出，等備案完成后再辦理入住。但與開發(fā)商同屬一家的物業(yè)公司拒絕了業(yè)主們的要求。物業(yè)公司拒絕透露備案表的辦理情況，并要求業(yè)主必須按合同約定的入住時間交付物業(yè)費、暖氣費等費用，在已經(jīng)擬定好的物業(yè)協(xié)議上簽名。業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，這個樓盤還存在一系列和原來約定不符的問題：開發(fā)商在合同里承諾小區(qū)實行封閉式管理，但是小區(qū)至今沒有圍墻，管理十分混亂；合同規(guī)定IC卡雙路供電是交房條件，可是開發(fā)商至今還在使用臨時施工用電，沒有電表；……
這樣一拖幾個月，業(yè)主們無奈拿起法律武器，但依然無濟于事。雙方僵持了一年時間。就在這一年中，很多參與訴訟的業(yè)主由于各種原因，被迫按開發(fā)商的要求交付了各種費用并退出訴訟，最后只剩下40余位業(yè)主“繼續(xù)戰(zhàn)斗”。2003年12月2日，40余位業(yè)主得到法院通知前去領(lǐng)取鑰匙。就在業(yè)主們高興地拿著鑰匙奔向自己新家的時候，物業(yè)公司竟然組織了幾十名保安阻擋大家，聲稱不交錢別想進(jìn)去。
律師點評：胡密珍說，開發(fā)商享有指定物業(yè)公司、確定物業(yè)管理收費數(shù)額的權(quán)利，卻不承擔(dān)任何義務(wù)；前期物業(yè)服務(wù)合同由開發(fā)商和與物業(yè)公司擬定，沒有體現(xiàn)業(yè)主的意志，業(yè)主只能被動接受，以致物業(yè)公司提供服務(wù)不符合要求、侵害業(yè)主權(quán)益時，卻很難受到制約和懲罰；業(yè)主承擔(dān)交納物業(yè)管理費的義務(wù)，卻不享有基本的選擇服務(wù)者(物業(yè)公司)和協(xié)商物業(yè)費用的權(quán)利。
六、業(yè)委會成員雷鋒能當(dāng)多久
銀楓家園業(yè)主委員會主任北野說：“自從我被選任為業(yè)主委員會的成員后，每個月的電話費比以前平均多出了100多元，3年下來，我為業(yè)主服務(wù)的電話費就高達(dá)好幾千元，其他的精力等損耗都還沒算�！彼f，有時就算你為大家服務(wù)了，小區(qū)仍有業(yè)主說你沒好好干事，這實在讓人傷心。“業(yè)主委員會很多時候很尷尬，義務(wù)服務(wù)精力有限，如果要求報酬，這筆錢由誰來出、出多少，都沒有先例，也難以平衡。”
專家點評：業(yè)界知名維權(quán)人士、朝陽園業(yè)主委員會主任舒可心感嘆，很多小區(qū)業(yè)主委員會沒有辦公經(jīng)費，委員們都是義務(wù)擔(dān)任，沒有報酬，而身邊的誘惑又太多，所以很容易出問題。舒可心舉例說，有家物業(yè)公司曾表示給他6位數(shù)的報酬，讓他換掉小區(qū)的物業(yè)公司。他表示，為了能夠抵制類似誘惑，朝陽園業(yè)主委員會規(guī)定其公章不準(zhǔn)放在委員或主任手里，而全部由秘書保管，要經(jīng)過絕大多數(shù)的委員開會同意后方可使用�！叭绻麤]有更多人愿意義務(wù)服務(wù)，如果一些人是出于某種利益而競選業(yè)主委員會成員，那么業(yè)主所說的腐敗現(xiàn)象就可能是存在的。”
七、政府不作為，業(yè)委會處境尷尬
胡密珍等中海雅園的業(yè)主們雖然沒有趕走強行進(jìn)駐的物業(yè)，但是卻告倒了北京市海淀區(qū)國土資源和房屋管理局，因為后者對業(yè)委會提出的換屆選舉登記備案申請不履行備案職責(zé)。在這個官司中，北京海淀法院罕見地認(rèn)可了中海雅園業(yè)委會原告的資格。
中海雅園小區(qū)業(yè)委會自2001年成立后，一直為更換物業(yè)管理公司而四處奔走。但物業(yè)公司提出，該業(yè)委會沒有在海淀區(qū)房管局備案，因此無權(quán)代表小區(qū)所有業(yè)主。胡密珍則強調(diào)。該業(yè)委會已在房管局備案。且房管局也沒在規(guī)定時間內(nèi)提出異議。至今，每次他們以業(yè)委會身份到房管局匯報工作時，也未得到任何她不能代表小區(qū)業(yè)主的通知。但法院對房管局進(jìn)行的調(diào)查取證證實，該部門確實沒有給中海雅園業(yè)主委員會備案。 中海雅園業(yè)委會隨即狀告海淀國土房管局不予備案是違法行為。
對于此案，海淀法院在審理后認(rèn)為，海淀區(qū)房管局在收到中海雅園業(yè)委會寄送的備案材料后，如果認(rèn)為對方提交的備案材料不符合規(guī)定，應(yīng)當(dāng)要求補正；如不給備案，就應(yīng)書面通知并說明理由。但是房管局在長達(dá)一年的時間里，對該備案申請沒有作出任何書面答復(fù)，也沒盡指導(dǎo)、監(jiān)督職責(zé)，因此判房管局?jǐn)≡V。
律師點評：北京市漢卓律師事務(wù)所秦兵律師說，很多業(yè)主反映想成立業(yè)主委員會難，實現(xiàn)業(yè)主委員會備案更難。我們不能不承認(rèn)出現(xiàn)目前這種狀況，與掌握著某些權(quán)力的政府工作人員濫用權(quán)力、違法行政有著直接的關(guān)系，而這些政府工作人員之所以敢濫用權(quán)力、能違法行政又與政府主管部門的現(xiàn)行政策有著直接關(guān)系。
八、開發(fā)商畫的藍(lán)圖誰來兌現(xiàn)
在北京市首例業(yè)主委員會訴開發(fā)商案中，以業(yè)主委員會敗訴告終。靜源居小區(qū)是2003年投入使用的高檔樓盤，廣告中承諾社區(qū)綠化率達(dá)32%，擁有完備的內(nèi)部設(shè)施與成熟的社區(qū)配套。2003年業(yè)主入住靜源居小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商沒有兌現(xiàn)其在售房時承諾的綠地面積和地下停車庫、垃圾間等社區(qū)配套設(shè)施，房屋普遍存在墻體薄、隔音差等問題，嚴(yán)重侵害了廣大業(yè)主的合法權(quán)益。廣大業(yè)主遂委托依法選舉產(chǎn)生的靜源居小區(qū)業(yè)主委員會向開發(fā)商提起訴訟，要求開發(fā)商履行小區(qū)綠化率達(dá)到32%的承諾，交付地下停車位，向轄區(qū)學(xué)校交納教育基金解決業(yè)主子女就近上學(xué)問題等11項訴訟請求。雖然兩審下來，業(yè)委會都輸了，但是該案提出的業(yè)主共有財產(chǎn)的確權(quán)問題爭論并沒有就此結(jié)束。
律師點評：邱寶昌認(rèn)為，目前房地產(chǎn)廣告中有大量承諾性的內(nèi)容，開發(fā)商作為廣告的發(fā)布者，有義務(wù)在商品房的買賣合同中約定其承諾內(nèi)容(綠地率、社區(qū)會所、房屋凈高、車位等)。他提醒，市民購房時，事先一定要弄清楚售樓人員的承諾是否代表開發(fā)商，并在簽約時將廣告宣傳、樓書寫入合同。他說，侵害業(yè)主共同權(quán)益的問題較難解決主要表現(xiàn)在，對于侵害業(yè)主共同權(quán)益的應(yīng)當(dāng)由誰作為訴訟主體起訴目前尚不明確。對這一問題《物權(quán)法》在草案中作出肯定性規(guī)定———對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)管理機構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議，業(yè)主會議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會議的名義提起訴訟、申請仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。我們期待《物權(quán)法》的出臺。(萬興亞 趙謙)
