中新網(wǎng)12月23日電 據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道,由于今年成交量增幅萎縮,經(jīng)紀(jì)公司普遍降低了對(duì)北京明年二手房交易量的預(yù)期,預(yù)測明年交易規(guī)模在今年的基礎(chǔ)上可能會(huì)增加1.5萬至3.5萬套,浮動(dòng)區(qū)間達(dá)2萬套左右,這也反映了業(yè)界對(duì)明年市場不夠堅(jiān)定的心態(tài)。但在調(diào)低二手交易預(yù)期的同時(shí),業(yè)界也認(rèn)為,巨大的需求量將使2006年租賃市場保持大幅增長勢頭。
交易量二手房成交量將占1/3
在今年二手房市場交易量統(tǒng)計(jì)出爐后,各大經(jīng)紀(jì)公司紛紛發(fā)布了對(duì)北京明年交易量的預(yù)測。與去年口徑基本一致的情況有所不同的是,各大公司的預(yù)期差別較大,其中我愛我家預(yù)測量上下浮動(dòng)達(dá)2萬套。
北京中原從對(duì)2006年市場需求及宏觀調(diào)控影響兩方面分析認(rèn)為,明年二手房成交量將在今年增長的勢頭下,繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展,但不會(huì)像往年增幅那么高,如2004年二手房成交量比2003年增長近65.8%.預(yù)計(jì)明年增幅在50%左右,即95000套左右。
我愛我家市場研究中心數(shù)據(jù)顯示,2005年二手房房源供給量比2004年增加了37.6%.預(yù)計(jì)2006年二手房供應(yīng)量仍會(huì)持續(xù)增長,全年二手房總交易量預(yù)計(jì)可達(dá)8萬至10萬套。
千萬家市場研究中心認(rèn)為,隨著二級(jí)市場符合免稅條件的房源增多,以及滿5年后可上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房的逐步放量,2006年以上兩種房源將集中放量,有望突破10萬套大關(guān),這也使二級(jí)市場成交量占整個(gè)北京房地產(chǎn)市場份額的1/3左右。
供給量存量公房將大批放量
我愛我家認(rèn)為,公房和經(jīng)濟(jì)適用房將成為明年增量的主要部分。海淀、朝陽及豐臺(tái)區(qū)具有房源多、地理位置優(yōu)越、交通便利等諸多優(yōu)點(diǎn),這幾個(gè)區(qū)域已購公房房源充足,這些房源在2006年將繼續(xù)放量。石景山、紫竹橋、勁松區(qū)域已購公房和昌平區(qū)自住滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房也將持續(xù)放量。隨著人們生活水平的不斷提高,購房者對(duì)物業(yè)類型的選擇日趨多樣化,大戶型、小戶型、二手別墅及四合院等類型的二手房交易勢必也更加活躍。
北京中原指出,目前北京房地產(chǎn)市場存量房折合310萬套,成熟的房地產(chǎn)市場每年會(huì)有約7%-8%的存量房進(jìn)入二級(jí)市場,約合22萬至25萬套。此外,宏觀調(diào)控也將帶來部分投資房源的釋放!爸脴I(yè)升級(jí)”、“居住地點(diǎn)的轉(zhuǎn)換”等因素也將促使房源進(jìn)一步釋放。
但業(yè)界同時(shí)還表示,受市場房價(jià)不斷上漲的影響,部分業(yè)主對(duì)二手房價(jià)預(yù)期前景比較看好,所以不急于賣掉手中的房子。同時(shí),也有部分業(yè)主心態(tài)不夠成熟,認(rèn)為自己的房產(chǎn)與一手房處于同一區(qū)域,進(jìn)而與一手房盲目攀比,持房待沽。
需求量供求比例不低于1:5
北京中原預(yù)測,2006年北京二手房市場需求量總計(jì)約12萬套。由于平均每年北京市新增戶籍人口達(dá)16.8萬,所以明年新增城市人口將有4萬套左右的二手房需求;外來人口的住房需求近41萬套;2006年由于拆遷而導(dǎo)致的需求量約3萬套;高校畢業(yè)生增多,潛在購房需求增加,這部分需求量達(dá)3萬套。
我愛我家市場研究中心數(shù)據(jù)顯示:2004年二手房市場供求比例為1:5,2005年二手房市場供求比例持續(xù)了去年的態(tài)勢,預(yù)計(jì)2006年二手房市場供求矛盾也將延續(xù)今年的局面。
此外,有關(guān)明年的政策變化,業(yè)界認(rèn)為2006年必將以消化為主,微調(diào)為輔,即消化落實(shí)已有政策將成為2006年房地產(chǎn)市場管理的主旋律,大的調(diào)控動(dòng)作應(yīng)該會(huì)告一段落,但不排除出臺(tái)一系列規(guī)范二手房市場的監(jiān)管政策。
房價(jià)預(yù)測:二手房價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)但漲速放緩
千萬家公司預(yù)測,2006年北京二手房價(jià)漲幅速度將放慢,總勢平穩(wěn),市場趨于健康合理。理由一是政策導(dǎo)向明確,“穩(wěn)定”重于一切,理由二是北京房地產(chǎn)市場目前仍需求大于供給,剛性需求強(qiáng)勁,按照市場價(jià)值規(guī)律,供求關(guān)系將直接決定價(jià)格走勢,房價(jià)很難下跌。
不過,價(jià)格同時(shí)又受消費(fèi)者購買力的制約,房價(jià)上漲不可能脫離實(shí)際無限膨脹,終將以市民購買力為上限。
我愛我家市場研究中心預(yù)測,二手房成交價(jià)將繼續(xù)大幅上漲。2006年北京二手房交易均價(jià)將呈整體持續(xù)上升態(tài)勢,預(yù)計(jì)升幅可達(dá)20%,不低于2005年市場漲幅。其中2005年相關(guān)稅收政策的延伸將加劇供求之間的矛盾,對(duì)二手房交易均價(jià)的上升起到推動(dòng)作用。
另一個(gè)重要原因是,北京城區(qū)土地供應(yīng)量的減少導(dǎo)致新開盤住宅項(xiàng)目的減少,促使一級(jí)房產(chǎn)市場的開發(fā)轉(zhuǎn)向以四環(huán)、五環(huán)、甚至是六環(huán)外的新興組團(tuán)和衛(wèi)星城建設(shè)為主,而對(duì)于城區(qū)拆遷戶和想居住在城區(qū)的人群來說,他們寧可選擇城區(qū)二手房,也不愿住郊區(qū)新房。此類人群的增加將導(dǎo)致二手房市場供求矛盾的加劇,進(jìn)而推動(dòng)二手房交易均價(jià)的攀升。(張家齊)