中新網(wǎng)1月18日電 今日出版的《中華工商時(shí)報(bào)》載文指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了矛盾、充滿了對(duì)立和斗爭(zhēng)。那么，什么才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾呢？筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾有兩個(gè)：其一是由于房?jī)r(jià)居高不下導(dǎo)致的購(gòu)房者與房產(chǎn)商的矛盾，其二就是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)問(wèn)題產(chǎn)生的物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾，而物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾，似乎應(yīng)該引起相關(guān)部門(mén)和社會(huì)各界更多的關(guān)注了。
根據(jù)15日發(fā)布的《2006年：中國(guó)首都社會(huì)發(fā)展報(bào)告》，近年來(lái)北京的物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾呈現(xiàn)增多、激化的趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市90%的小區(qū)都存在著物業(yè)公司利用小區(qū)共用部位和設(shè)施設(shè)備謀取私利的情況。
前不久，北京某小區(qū)物業(yè)公司將會(huì)所改作他途謀取利益，憤怒的業(yè)主在這個(gè)謀利場(chǎng)所開(kāi)業(yè)當(dāng)天，送來(lái)了花圈；而發(fā)生在去年10月30日的物業(yè)費(fèi)事件更是讓人觸目驚心，那一天，北京某區(qū)法院以拖欠物業(yè)費(fèi)為由，對(duì)數(shù)名業(yè)主實(shí)施司法拘留，這個(gè)行動(dòng)在北京以至于全國(guó)產(chǎn)生了爆炸性的影響。
以上兩個(gè)事例，說(shuō)明了一個(gè)基本事實(shí)，那就是：在物業(yè)公司與業(yè)主產(chǎn)生矛盾時(shí)，雙方的實(shí)力是非常懸殊的。同樣是自己的權(quán)益被侵犯，業(yè)主能做到的只有送花圈表示憤怒，房產(chǎn)商卻可以通過(guò)司法途徑將業(yè)主送進(jìn)監(jiān)獄。
在北京的業(yè)主因?yàn)橥锨肺飿I(yè)費(fèi)被拘留的消息傳開(kāi)之后，事實(shí)上，無(wú)論是媒體的公開(kāi)反應(yīng)(少數(shù)媒體除外)，還是筆者私下了解到的信息，人們對(duì)于被抓走的業(yè)主，充滿了同情，對(duì)相關(guān)小區(qū)的物業(yè)公司，則嗤之以鼻。
但是，盡管情感上傾向于業(yè)主，僅就法律條文本身而言，業(yè)主遭受如此待遇，是沒(méi)有辦法的。因?yàn)槲飿I(yè)公司的服務(wù)再差，至少在合同上、在法律條文上，業(yè)主是必須付費(fèi)的，拒交物業(yè)費(fèi)從法理上講不過(guò)去，司法拘留又是法院執(zhí)行案件的手段之一。所以，盡管絕大多數(shù)人很同情被拘留的業(yè)主，也是無(wú)可奈何。
那么，物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾，有沒(méi)有其他的解決辦法。
13日，新浪網(wǎng)主持了一個(gè)三方辯論，辯論的題目是：沒(méi)有業(yè)委會(huì)，是不是可以不交物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)公司的代表當(dāng)然表示了強(qiáng)烈的反對(duì)。這一方觀點(diǎn)認(rèn)為：如果沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)就不交錢(qián)，這個(gè)小區(qū)肯定會(huì)亂。沒(méi)有任何一個(gè)公司會(huì)不拿錢(qián)來(lái)服務(wù)。實(shí)際上不管是矛盾還是其他問(wèn)題，大部分都是開(kāi)發(fā)商遺留下來(lái)的。無(wú)論如何，沒(méi)有業(yè)委會(huì)就不交費(fèi)，百分百是不對(duì)的。
業(yè)主代表認(rèn)為：業(yè)主被迫接受房產(chǎn)商提供的物業(yè)公司，就像包辦婚姻一樣，侵犯了業(yè)主的自主權(quán)。包辦婚姻，不在婚姻的成功不成功，而在于制度本身是錯(cuò)誤的。不能說(shuō)有一對(duì)夫妻最后好了，這個(gè)制度就對(duì)了。
法律界的觀點(diǎn)認(rèn)為：物業(yè)管理的形成，是一種沒(méi)有辦法解決問(wèn)題的時(shí)候找到的相對(duì)合理的辦法。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定可以不成立業(yè)主大會(huì)，讓業(yè)主自由聯(lián)合，大家共同協(xié)商一致也可以選定，所以業(yè)委會(huì)并不是社區(qū)里面必然存在的。
在筆者看來(lái)，上述辯論提出的命題是一個(gè)偽命題，原因正如上文所述，只要有物業(yè)服務(wù)存在，不交費(fèi)是說(shuō)不過(guò)去的。而且，業(yè)委會(huì)與物業(yè)費(fèi)沒(méi)有必然的聯(lián)系。
那么，如何解決這一問(wèn)題呢？
方法非常簡(jiǎn)單。筆者建議：對(duì)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行修訂，明確規(guī)定，在房產(chǎn)商向業(yè)主交房之前，召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)，公開(kāi)招聘物業(yè)公司，聘用期限一年。舉例說(shuō)明，一個(gè)小區(qū)總共1000套住房，如果交房前賣出去了400套，那么業(yè)主大會(huì)就由400名購(gòu)房者(占40%的投票權(quán))和房產(chǎn)商(擁有60%的投票權(quán))組成。也許，第一次業(yè)主大會(huì)選擇的是房產(chǎn)商的物業(yè)公司，但是，隨著房產(chǎn)的不斷售出，一年之后第二次業(yè)主大會(huì)，也許情況就變了。
如此一來(lái)，主要矛盾將迎刃而解。這個(gè)建議，是可操作的，是有強(qiáng)大的民意支持的，關(guān)鍵看相關(guān)部門(mén)愿不愿意去做這個(gè)事情。
拒交物業(yè)費(fèi)，不是好辦法。從源頭抓起，通過(guò)修改法律法規(guī)維護(hù)自己的權(quán)益，才是正途。(王義偉)
