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“勾地”的醞釀推出，到底是為了穩(wěn)定地價，還是為了穩(wěn)定地方政府的土地出讓金收入，會否形成新的權(quán)力尋租
“勾地”這個源自香港的名詞，正在逐漸成為2006年中國地產(chǎn)界的第一個熱詞。
所謂“勾地”，按照國土資源部做出的解釋，是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個人對感興趣的土地向政府表明意向并承諾愿意支付的價格，在政府認(rèn)可其出價后，再進(jìn)行掛牌、招標(biāo)、拍賣的交易方式。
“勾地”制其實有一個正式的名稱，叫“土地成交價格申報制度”。這個概念出現(xiàn)在2006年春節(jié)前，一份發(fā)往全國各地方國土管理部門的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》征求意見稿中。隨后的2月初，國土資源部副部長小蘇在談到土地調(diào)控時亦透露，國家將建立“土地成交價格申報制度”，目的主要是針對當(dāng)前一些地方非法壓低地價招商引資。
“由于征求意見稿仍在國土資源部內(nèi)部進(jìn)行研討，所以這目前還只是一個大思路，尚未細(xì)化，政策將會在年內(nèi)出臺�！眹临Y源部的相關(guān)人士解釋說。
利與弊
盡管這項設(shè)想還未付諸實踐，但有關(guān)“勾地”制度的討論卻已經(jīng)熱鬧起來。
贊成者認(rèn)為，“勾地”實施后可以穩(wěn)定地價，因為拍賣前就有一個大致的底部價格。另外“勾地”制度有助于房產(chǎn)業(yè)的重新洗牌，因為土地話語權(quán)會集中在那些有實力的大開發(fā)商手中，中小開發(fā)商的生存空間將被進(jìn)一步擠壓�！斑@是對土地招拍掛制度的一種完善�！北本i潤地產(chǎn)總監(jiān)陳云峰對本刊記者說。
反對者則認(rèn)為，“勾地”制度實質(zhì)上改變了市場游戲規(guī)則，“只許地價漲，不許地價跌”。這樣一來，決定土地交易價格的因素不再是供求關(guān)系，而是政府的意愿。政府作為土地出讓的主導(dǎo)者，本來就已從土地拍賣中獲取巨額收益，而“勾地”制度將更強化了這部分收益的最大化。而且，“勾地”制度會在無形中扭曲市場規(guī)律。政府將關(guān)起門來制訂勾地表上每塊土地的底價，并不時作出調(diào)整，整個過程是不透明的�！斑@就為權(quán)力尋租提供了天然的良機。假如開發(fā)商通過行賄等手段，獲取政府勾地的底價，他們便可以掌握主動權(quán)，在競爭中占據(jù)優(yōu)勢位置。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說。
面對業(yè)界的爭論，國土資源部有關(guān)人士解釋說，“土地成交價格申報制度”其實并不是新內(nèi)容，《城市房地產(chǎn)管理法》中已有明確的規(guī)定，這也是國家計收交易稅費和實施優(yōu)先購買權(quán)的依據(jù)。事實上，部分省(區(qū)、市)早已開始施行土地成交價格申報制度，有的地方還推行了優(yōu)先購買制度。通過實施該制度可以使多頭供地、競相壓低地價的現(xiàn)象受到遏制，有效控制土地供應(yīng)總量。
對于業(yè)界的擔(dān)心，國土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“勾地”制度絕不會突破自2004年以來確定的國有土地使用權(quán)市場化交易原則，其主要針對的是協(xié)議出讓范圍中的工業(yè)用地。對低于市場價成交的土地，政府可優(yōu)先購買，以防止非法交易。國家也可以因此引導(dǎo)市場需求，穩(wěn)定市場預(yù)期，防止地價大起大落。
謀劃背后
對于一項新制度或政策，人們或許不應(yīng)該只關(guān)注其爭議的內(nèi)容，而應(yīng)該關(guān)注這個爭議背后所隱藏的事實和真相。
一位接近國土資源部的專家告訴本刊記者，“勾地”制度設(shè)想的背景主要是因為2005年全國范圍內(nèi)土地“流拍”現(xiàn)象的出現(xiàn)。2004年8月31日后，“招拍掛”成為市場土地供應(yīng)的惟一方式。2005年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度空前加大，觀望氣氛在全國范圍內(nèi)蔓延，土地“流拍”時有發(fā)生。根據(jù)媒體的報道，2005年9月，武漢、南京、深圳、北京等城市相繼出現(xiàn)城市中心區(qū)土地“流拍”現(xiàn)象，其中深圳龍三塊土地于2005年9月15日“流拍”；而武漢“流拍”土地的總額更是高達(dá)10億元。
華遠(yuǎn)集團總裁任志強在接受本刊記者采訪時說，目前的現(xiàn)實是，地方政府壟斷了土地一級市場，土地供應(yīng)遠(yuǎn)沒有進(jìn)入有序狀態(tài)，諸如招拍掛中的“暗箱操作”、地方政府的低地價招商等等不規(guī)范行為，實際上還存在于土地供應(yīng)的各個環(huán)節(jié)。除了壟斷供地，地方政府的另一個做法是，通過儲備土地，成為土地的直接經(jīng)營者。在實際運作中，土地儲備中心已完完全全成為一個土地經(jīng)營的主體，成為地方政府將土地“低進(jìn)高出”、實現(xiàn)利益最大化的工具。
更令人關(guān)注的是，土地出讓金已成為地方政府預(yù)算外收入的主要來源。從1994年至今，土地出讓金不再上繳中央財政，全部留歸地方。因此，“土地的流拍顯然給地方的財政帶來了不小的影響。”一位不愿透露姓名的財稅專家說。
“目前的做法是，只公開準(zhǔn)備出讓的土地的信息。而就一塊地的公開不是‘公開’，而是‘壟斷’，現(xiàn)在是七八條‘惡狼’搶一塊骨頭�！比沃緩娊o本刊記者舉例說，2005年北京五環(huán)以外的地漲了230%，不是市場的真實反映。北京2005年號稱供應(yīng)量是4700多萬平方米，但是最后才供應(yīng)250多萬平方米，與計劃相差很遠(yuǎn)，五環(huán)以內(nèi)的供應(yīng)量少了12%。“北京清河一塊地16.7億起拍價，最后拍到了25個億�！比沃緩娬f。
信息公開更重要
任志強認(rèn)為，信息嚴(yán)重不對稱也是導(dǎo)致流拍的重要原因，因此全盤計劃公開才是真正的透明化。“現(xiàn)實的情況是，當(dāng)一塊地以網(wǎng)站或通知的形式公布出讓信息后，知道這個信息的開發(fā)商并不多。”新華聯(lián)偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理陳海旭對本刊記者說。顯然，沒有足夠的買家關(guān)注是一些地方的土地掛牌時遇到的最大尷尬。
根據(jù)陳海旭公司拿地的經(jīng)驗來看，北京房地產(chǎn)商在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，事先都進(jìn)行市場調(diào)研，作可行性研究。其過程一般是：首先研究開發(fā)住宅預(yù)期售價，再扣除預(yù)計建筑安裝成本、稅費、融資利息、預(yù)期利潤等費用，剩余的金額才是用來買地的錢。但目前土地出讓方式的缺陷是，從發(fā)布土地出讓公告，到出讓現(xiàn)場會的時間只有一個月。想拿地的開發(fā)商只能憑經(jīng)驗去判斷推出的某塊地值不值得拿、什么情況下可以拿。所以，開發(fā)商往往缺乏理性，最終造成要么地價被盲目抬高，要么就流拍。
陳海旭向本刊記者回憶說，2005年，他們公司曾參與競拍一個地塊，從市場調(diào)研分析市場走向、銷售價格，推算成本到最后算出公司能接受的拍賣價格底線，匆忙之下只用了一個星期的時間。1.2億起拍的地塊，在陳他們算來，日后建成的房子得賣5800元/平米左右，他們的心理底線是3.2億元，不過最后被另一家地產(chǎn)商以4億元的價格中標(biāo)。在陳看來，這個價格并不能帶來太多收益，不過中標(biāo)的公司是上市公司，其收益可以從股市中撈回。
雖然年初政府都會公布年度土地供應(yīng)計劃，但僅僅停留在公示土地總量，出讓的具體地塊只有在該地塊拍賣前才得以知曉。“開發(fā)商每年要花費很長一段時間詢問土地出讓計劃�！标惡Ｐ裾f。而政府出讓的土地信息對于房地產(chǎn)行業(yè)來說影響巨大，不僅僅是開發(fā)商會因此而改變開發(fā)計劃，二手房市場也會非常敏感。
因此，中國人民大學(xué)土地管理系教授嚴(yán)金明在接受本刊記者采訪時建議，目前的土地開發(fā)供應(yīng)計劃缺乏中長期的規(guī)劃，應(yīng)該以年度為主，建立中長期的完整的體系，將批地計劃分為下一財政年度的賣地計劃和后四個年度的土地發(fā)展計劃，即“1+4”模式，計劃逐年滾動，賣地計劃是定位的，而發(fā)展計劃僅定量。在年度土地出讓計劃中統(tǒng)一公布出讓地塊的位置、面積、數(shù)量等明細(xì)內(nèi)容，留給開發(fā)商更多的選擇空間和選擇時間，也賦予業(yè)界主動選擇的權(quán)利。
陳海旭則認(rèn)為，政府應(yīng)該學(xué)習(xí)國外，不僅要將信息公布日前提前到一個長的周期，而且應(yīng)該組織相關(guān)專業(yè)部門對要出讓的地塊進(jìn)行前期調(diào)研，做出全景式可行性分析報告，直接將這些信息賣給有意競標(biāo)的開發(fā)商，這樣既能減少開發(fā)商的盲目抬高地價，導(dǎo)致房價的上升，也能防止開發(fā)商因前期準(zhǔn)備不足而中途退出導(dǎo)致的土地流拍�！斑@也許比勾地制度更有效�！标惡Ｐ駥Ρ究浾哒f。
稿件來源：《中國新聞周刊》，作者：謝良兵 海芳
