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東方早報:解讀《2006年房地產(chǎn)工作調(diào)控重點》

2006年03月08日 17:09

  要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會宣傳和輿論引導(dǎo),鼓勵居民適時適度消費

  現(xiàn)在關(guān)于房地產(chǎn)的各種議論,很多是憑自我感情和社會道德因素在發(fā)揮,隨意而不負(fù)責(zé)任,詆毀我國住房和土地制度改革成果,要求終結(jié)市場經(jīng)濟(jì)的取向,追求一種幻想中的公平。

  要將房地產(chǎn)市場引向健康,政府必須將房地產(chǎn)信息及時、準(zhǔn)確、透明發(fā)布,讓事實和數(shù)據(jù)說話,讓經(jīng)濟(jì)規(guī)律發(fā)揮作用,F(xiàn)在一句“鼓勵居民適時適度消費”,都被房地產(chǎn)行業(yè)看作是一種積極的信號?梢姡康禺a(chǎn)被一些人扭曲到什么程度了。

  抓緊做好今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房安排及其公布工作

  現(xiàn)在一講房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整,就講要大力壓縮高檔商品住宅的土地供應(yīng)和建設(shè)指標(biāo),要加大普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模。其實在我國經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)地區(qū),高端商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房在市場供應(yīng)總量中都屬兩極的小頭,而大頭是中檔或普通商品房。

  將經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大到不恰當(dāng)?shù)谋壤,實行矯枉過正的舉措,只會造成新的城市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失調(diào)。嚴(yán)格地講,重大工程配套用房不能等同于經(jīng)濟(jì)適用房,不能用重大工程配套用房的建設(shè)規(guī)模和分配規(guī)模來模糊經(jīng)濟(jì)適用房的本身意義。上海市現(xiàn)在居住面積低同時收入又低的家庭,就其大部分而言,其所需要的改善房源可能根本就不在江橋、顧村、曹路、三林……。他們購房的成本是低了,但他們每天出行的成本則和他們的收入不相稱;蛟S各區(qū)縣采用在市場上收購分散的二手房同時實行合同租賃的辦法,是解決“雙低”家庭的居住問題的主渠道。

  “進(jìn)一步完善預(yù)(銷)售房屋的及時合同備案和實名制購房制度,強(qiáng)化預(yù)售款監(jiān)管

  這里釋放的一個積極的信號是至少在2006年時段范圍內(nèi),期房預(yù)售還不會取消。期房預(yù)售當(dāng)中的弊端不是沒有辦法予以解決的,合同及時備案、實名制購房、強(qiáng)化預(yù)售款監(jiān)管只是一部分辦法。購房合同細(xì)化開發(fā)商的責(zé)任,明確建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和材料標(biāo)準(zhǔn),按施工進(jìn)度逐步付款,制定不按時交房的處罰細(xì)則,強(qiáng)化竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)和制度……,是解決期房預(yù)售弊端的另外一些辦法。

  期房預(yù)售不僅給開發(fā)商有經(jīng)濟(jì)效益,對購房者個人也有經(jīng)濟(jì)效益,對整個社會更有經(jīng)濟(jì)效益。它能夠用少量的錢辦相對更大的事情,能夠?qū)⒂邢薜馁Y金資源實現(xiàn)更多次的滾動周轉(zhuǎn),能夠更快地產(chǎn)生企業(yè)的利潤和政府的稅收,這對我們這個發(fā)展中國家來說是利大于弊。

  要加大對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款監(jiān)管,嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求;推進(jìn)房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新,拓寬開發(fā)企業(yè)直接融資渠道,規(guī)范發(fā)展住房消費信貸

  金融業(yè)貸款房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費環(huán)節(jié),與貸款其他行業(yè)一樣都有貸款風(fēng)險,房地產(chǎn)金融警鐘長鳴并無不妥。

  在現(xiàn)行的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策條件下,正是金融業(yè)首先變陣,出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的動向:2005年末個人住房貸款比年初增加2440億元,但同比少增1629億元;2005年末我國金融機(jī)構(gòu)存差達(dá)到9.2萬億元,占存款余額的32%;銀行業(yè)說房地產(chǎn)個人消費貸款的壞賬率提高了50%;央行的報告宣布“隨著宏觀調(diào)控政策的貫徹實施,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)入穩(wěn)步增長階段,全國房屋銷售價格漲幅趨于平緩!保簧钲诎l(fā)展銀行推出了“雙周還款”,農(nóng)業(yè)銀行推出了“住房接力貸款”,上海公積金擴(kuò)大了貸款總額和貸款種類,有的銀行推出了二手房貸款八成的措施;房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)證券化又有了實質(zhì)性的推進(jìn)……。上述情況表明,中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)了那句老話,“成也金融,敗也金融”。中國金融業(yè)的積極變化預(yù)示著中國房地產(chǎn)業(yè)正處于大地微微暖風(fēng)吹的新境遇。(來源:東方早報 作者:浦東房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任 李戰(zhàn)軍)

 
編輯:郜威偉】
 


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