在今年的兩會上，房地產(chǎn)行業(yè)成為最受關(guān)注的行業(yè)之一，但根據(jù)筆者觀察，大多數(shù)人都將注意力集中在房價(jià)的高低以及住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整上，而沒有對外資的因素給予充分重視。
自2002年之后，在人民幣升值預(yù)期的刺激下，大量國際資本流入中國，房地產(chǎn)行業(yè)成為國際資本的重要投機(jī)領(lǐng)域。以上海為例，根據(jù)官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前在上海房地產(chǎn)市場的購買者當(dāng)中，外資占了20%左右�？梢�，2002年之后上海房價(jià)的大幅度飆升，外資“功不可沒”。
外資除了通過直接購買國內(nèi)的不動產(chǎn)或從事房地產(chǎn)開發(fā)之外，還可以通過向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的方式影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場。尤其是2003年6月之后，在國家采取緊縮的房地產(chǎn)信貸政策影響下，國內(nèi)房地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)向以境外融資的方式來解決資金短缺問題。
根據(jù)中國現(xiàn)行政策，對外資企業(yè)舉借外債的管理較內(nèi)資企業(yè)寬松，外資企業(yè)可以在批準(zhǔn)的投資總額和注冊資本差額(投注差)內(nèi)自由舉借外債。于是，為了境外融資的方便，很多內(nèi)資企業(yè)通過各種方式實(shí)現(xiàn)外資化。如在2004年，天津順馳房地產(chǎn)公司、河北天山房地產(chǎn)公司就通過“自我收購”方式改制為外資企業(yè)，迅速建立起方便的國際融資渠道。由于外資因素，政府對房地產(chǎn)行業(yè)采取的一系列金融政策的有效性受到了相當(dāng)程度的制約。
在操作主體上，外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場以房地產(chǎn)基金為主，最有代表性的是新加坡凱德置地和摩根士丹利等機(jī)構(gòu)。值得注意的是，為了使房地產(chǎn)基金更便捷地投資中國房地產(chǎn)市場，香港金融當(dāng)局還專門修改了有關(guān)規(guī)則。
2005年6月，香港證監(jiān)會正式發(fā)布了《房地產(chǎn)信托投資基金守則》修訂的相關(guān)總結(jié)，撤銷了香港房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)投資海外房地產(chǎn)的限制，香港房地產(chǎn)基金由此可以投資于全球各地的房地產(chǎn)。在目前國內(nèi)政策法規(guī)不完善、建立REITs條件不成熟的背景下，香港允許房地產(chǎn)投資信托基金投資海外房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際上意味著允許內(nèi)地房地產(chǎn)商可以按照《香港房地產(chǎn)信托投資基金守則》在香港成立REITs，然后注入其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)提供了一種新的融資渠道。
此外，不僅有很多外資通過正當(dāng)?shù)那肋M(jìn)入中國，而且有相當(dāng)數(shù)量的資本通過非正常渠道進(jìn)入中國。從全國的情況看，2001年之后，中國政府從外匯市場購買的外匯數(shù)量迅速增加。需要強(qiáng)調(diào)的是，這些新增加的外匯，有些是通過正常的渠道進(jìn)入中國的，但也有相當(dāng)?shù)牟糠质峭ㄟ^非正常的途徑進(jìn)入。這從中國國際收支平衡表中就可以看出來。2001年以后，國際收支平衡表中的“誤差與漏損”項(xiàng)目突然從負(fù)數(shù)一舉轉(zhuǎn)變?yōu)檎龜?shù)，而且數(shù)量逐漸增加。這意味著2001年以后，越來越多的國際資本正在通過非正常的途徑進(jìn)入中國。
如今，人民幣的匯率改革已經(jīng)啟動，如果房地產(chǎn)價(jià)格還不斷上漲，則國際資本可以通過投機(jī)國內(nèi)房地產(chǎn)和匯率來賺取雙重利潤，它不僅會對實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來可怕后果，而且會進(jìn)一步導(dǎo)致人民幣的升值預(yù)期，這是中國政府必須警惕的。
根據(jù)上面的分析，筆者認(rèn)為，中國應(yīng)該采取適當(dāng)措施限制境外資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場：
第一，應(yīng)該將外資購買國內(nèi)房地產(chǎn)列為資本項(xiàng)目管理范圍。目前，中國對境外資金購買國內(nèi)房地產(chǎn)視同一般貿(mào)易項(xiàng)目管理，這在全球的200多個國家和地區(qū)中都是不多見的。
第二，加強(qiáng)對國外房地產(chǎn)投資基金的管理，限制國外投資基金大量購買國內(nèi)房地產(chǎn)。
第三，加強(qiáng)對外資房地產(chǎn)公司外債規(guī)模的管理，應(yīng)該修改現(xiàn)行的有關(guān)外債管理政策，廢除外資房地產(chǎn)公司境外融資的超國民待遇規(guī)定。
(來源：中國經(jīng)營報(bào) 作者：尹中立）
