對(duì)于選擇貸款方式買房的人來說，自己選擇貸款總額、還款期限以及還款方式都并不陌生。然而，從今年開始僅僅不到4個(gè)月時(shí)間，房貸市場上增加了許多讓您眼花繚亂的新名詞，銀行所推出的房貸新品數(shù)量之多前所未有。那么，當(dāng)您決定買房并且需要貸款時(shí)，應(yīng)該如何規(guī)劃出最適合自己的貸款方案呢？
利率最低：公積金貸款為最優(yōu)之選
兩年前，馮先生購買了一套價(jià)值70萬元的房子，貸款總額為45萬元。當(dāng)時(shí)開發(fā)商為了避免買房人選用組合貸款帶來的麻煩，承諾以降低房價(jià)的1%作為購房人全部使用商貸購房的補(bǔ)償。當(dāng)時(shí)馮先生粗略一算，使用公積金和商業(yè)貸款的組合貸款方式與全部使用商業(yè)貸款相比，前者可以少支付8萬元左右的利息。但組合貸款需要分別支付公積金貸款和商業(yè)貸款兩部分的手續(xù)費(fèi)，加上開發(fā)商所彌補(bǔ)的1%房款(即7萬元)，完全使用商業(yè)貸款與使用組合貸款支付的費(fèi)用基本相同，因此他選擇了全部使用商業(yè)貸款。但最近兩年以來，商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率從原來的5.04%上調(diào)到了5.508%，而公積金利率從4.05%調(diào)整到了4.41%，增幅分別為0.468%和0.36%。此時(shí)，馮先生才發(fā)現(xiàn)，還是使用公積金貸款可以減少更多的利息支出。
記者隨機(jī)對(duì)幾位買房人進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與馮先生有著相同經(jīng)歷的買房人不在少數(shù)。許多擁有公積金賬戶的買房人為了避免繁瑣的手續(xù)或者自己缺乏這方面的經(jīng)驗(yàn)，在地產(chǎn)商的誘惑下，沒有采取公積金的貸款方式。還有很多買房者對(duì)于住房公積金使用的細(xì)則并不十分了解，因而放棄了使用公積金。
商業(yè)銀行信貸部一位工作人員告訴記者，公積金貸款最大的好處在于可以享受比商業(yè)貸款低1%左右的還款年利率，對(duì)于高達(dá)幾十萬元的房款，僅僅一個(gè)百分點(diǎn)左右的基數(shù)也可以為買房者省下上萬元的費(fèi)用。另外，當(dāng)國家對(duì)貸款利率進(jìn)行調(diào)整的時(shí)候，通常對(duì)公積金貸款利率的調(diào)整幅度會(huì)小于商業(yè)貸款的調(diào)整幅度。因此，很多人在買房子時(shí)感覺商貸和公積金貸款利率的差別并不是很大，但實(shí)際上，在國家對(duì)利率進(jìn)行調(diào)控的時(shí)候，買房人才發(fā)現(xiàn)公積金貸款利率與商貸之間的差距越來越大。
風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)：中外資對(duì)決固定利率房貸
今年以來，固定利率貸款的出現(xiàn)，一直是房貸市場最引人注目的焦點(diǎn)。據(jù)記者了解，目前不僅國內(nèi)的建行、光大和招行推出了固定利率貸款，全球最大的金融集團(tuán)之一匯豐銀行也加入了固定利率貸款行列，率先在外資銀行中推出了美元和港幣的固定利率貸款。
在今年1月，光大銀行首先推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)，隨后建行和招行也緊隨其后推出了該業(yè)務(wù)。但實(shí)際上，人民幣房貸在加息了27個(gè)基點(diǎn)之后，無論是微觀還是宏觀層面都沒有顯露出會(huì)進(jìn)一步加息的跡象。
而固定利率的貸款利率又相對(duì)高于同期的貸款基準(zhǔn)利率，因此中資銀行推出的固定利率房貸遭到市場冷遇，幾個(gè)月下來真正簽約者屈指可數(shù)。為了走出這種“叫好不叫座”的窘境，上周光大又推出了固定、浮動(dòng)利率互相轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)，原辦理浮動(dòng)利率房貸的客戶如轉(zhuǎn)辦固定利率房貸業(yè)務(wù)，可以不繳納任何違約金和手續(xù)費(fèi)。
然而在國內(nèi)商業(yè)銀行在固貸業(yè)務(wù)上艱難前行之時(shí)，外資銀行卻并沒有知難而退。近日，匯豐銀行推出以低于同期浮動(dòng)貸款利率水平的固定利率房貸，搶入了中國市場。
匯豐銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們此次推出的固定利率房貸有港幣及美元兩種貸款貨幣可供選擇，固定利率期限為12個(gè)月或24個(gè)月，固定利率期限為一年的港幣貸款固定利率為5.7%，兩年期則為5.88%。美元一年期固定利率為6.25%，兩年期則為6.3%。而目前，匯豐銀行面向普通客戶的外幣浮動(dòng)利率房貸中，港幣房貸利率區(qū)間為6.25%-7.25%，美元的房貸利率則為6.75%。
但業(yè)內(nèi)專家指出，固定利率貸款并不是適合所有的買房人，因此如果您選用這一方式，一定要對(duì)未來很長一段時(shí)間的市場利率走勢做出一個(gè)基本的判斷。如果您的判斷背離了市場，可能會(huì)因此支付更多的貸款利息。
量力而為：“雙周供”還款更省錢
除了貸款方式的選擇和對(duì)未來利率的判斷，今后貸款人所要面臨的另外一大問題是如何選擇最為適合自己的還款方式。目前銀行所提供的不僅僅有“等額本息還款法”、“等額本金還款法”，而且今年2月還首次出現(xiàn)了“雙周供”的還款方式。那么，在眾多的還款方式里，如何根據(jù)自己的實(shí)際收入狀況規(guī)劃出既沒有太大壓力，同時(shí)又能節(jié)約資金的最好方案呢？
專家告訴記者，如果您現(xiàn)在的收入狀況很好，并不覺得生活負(fù)擔(dān)很重，那么應(yīng)該盡量選擇“等額本金還款法”。也就是說，隨著您年齡的增大，收入可能會(huì)有所下降，這個(gè)時(shí)候如果每月的還款額也同步下降，生活就依然不會(huì)有太大的壓力。與此同時(shí)，由于您已支付的還款額比較高，相應(yīng)支付給銀行的利息也會(huì)少很多。
但如果你對(duì)自己未來的收入狀況比較有信心，則可以考慮使用“雙周供”的方式進(jìn)行還款。在這種還款方式下，貸款人的還款方式從原來每月還款一次改變?yōu)槊績芍苓�款一次，每次還款額為原月供的一半。深發(fā)展銀行的相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，使用“雙周供”進(jìn)行還款，雖然貸款人還款的頻率增加了，但卻可以少支付更多的利息。“雙周供”能節(jié)約如此多的利息在于兩方面：一是本金還款頻率加快，節(jié)約了客戶對(duì)銀行資金的實(shí)際占用。二是每月4周還多0到3天，全年多供了兩期(雙周供)，還款略多了一點(diǎn)。
從這三種還款方式來看，假如30萬元的貸款，選擇20年還清，那么“等額本息還款法”需要支付的利息總額為13.82萬元，“等額本金還款法”需要支付的利息為12.2萬元，而“雙周供”所需要支付的利息總額則為11.25萬元。但專家也提醒貸款人，不能只看節(jié)省利息的多少來決定使用哪一種還款方式，一定要結(jié)合自己的收入情況來確定最為適合自己的房貸還款方式，量力而為。
(來源：北京現(xiàn)代商報(bào)）
