除了房?jī)r(jià)，近來(lái)有關(guān)房地產(chǎn)的言論更多集中在商品房空置率上。
先是有關(guān)部門說(shuō)商品房空置率居高不下，從而推導(dǎo)出房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩局面，因而也就不存在土地供應(yīng)不足的問(wèn)題。后有學(xué)者撰文稱，按照他的計(jì)算，商品房空置率不到1%，進(jìn)而證明房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，說(shuō)明房?jī)r(jià)必然上漲。
兩個(gè)觀點(diǎn)都遭到了板磚，其中我也扔了一塊，砸的是土地主管部門。此前，我曾在中華工商時(shí)報(bào)撰寫一篇《別忽悠房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩》的評(píng)論，認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)并不存在產(chǎn)能過(guò)剩，房?jī)r(jià)過(guò)高與高空置率并存的原因在于住房供給存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，比較好的解決辦法是改變住房供給結(jié)構(gòu)，增加低價(jià)商品房的土地和房屋供給。
不過(guò)，從最近的動(dòng)向看，建設(shè)部和專家們要對(duì)空置率這個(gè)概念叫叫真。叫叫真也好，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)界忽悠的學(xué)者都缺乏叫真的態(tài)度和素養(yǎng)。
對(duì)于商品房空置率一詞，國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界并沒(méi)有統(tǒng)一的定義，而拿空置率說(shuō)事的參照系也不盡相同。流行的空置率計(jì)算方法主要有三種：第一種是全社會(huì)空置房面積除以全部住房面積；第二種是空置商品房面積除以最近三年內(nèi)竣工面積；第三種是空置商品房面積除以當(dāng)年竣工面積。
由于三種方法使用的分子分母不同，因而計(jì)算結(jié)果相差很大。
對(duì)于研究者而言，無(wú)論使用哪一種計(jì)算方法，都只是自己的研究方法的選擇。但在進(jìn)行學(xué)術(shù)探討時(shí)，恐怕就得統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，否則就會(huì)出現(xiàn)公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理的場(chǎng)面。
北京師范大學(xué)的董教授是按照第一種方法計(jì)算空置率的，他得出的商品房空置率不足1%。所以他認(rèn)為，中國(guó)不存在所謂商品房空置率超過(guò)“警戒線”的問(wèn)題，并認(rèn)為，正是供不應(yīng)求導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的不斷上漲。
應(yīng)該說(shuō)，董教授的話不無(wú)道理。按照他所說(shuō)的國(guó)外學(xué)者的計(jì)算方法，其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級(jí)市場(chǎng)待售、待租的房產(chǎn)作為分子，計(jì)算結(jié)果是商品房空置率只有0.83%。這種算法有它的合理性，但這種算法的正確并不能認(rèn)定另外兩種算法是錯(cuò)誤的。三種算法實(shí)際說(shuō)明了不同的問(wèn)題，其分別表現(xiàn)了同一時(shí)點(diǎn)對(duì)空置房不同的指標(biāo)顯示。
盡管三種算法相差很大，但其實(shí)都可以有一個(gè)共同語(yǔ)言，即利用環(huán)比指標(biāo)說(shuō)明房?jī)r(jià)的走勢(shì)。無(wú)論哪種算法，只要把同一個(gè)指標(biāo)在不同年份、不同季度、不同月份的數(shù)字進(jìn)行對(duì)比，就可以發(fā)現(xiàn)商品房空置率的走勢(shì)，就可以對(duì)市場(chǎng)供求走勢(shì)作出判斷。
董教授用了一個(gè)時(shí)點(diǎn)數(shù)據(jù)，“不到1%”，就說(shuō)明供不應(yīng)求是房?jī)r(jià)上漲的原因，這顯然是不能說(shuō)明問(wèn)題的。董教授沒(méi)有計(jì)算，每個(gè)年度的商品房空置率是多少，更沒(méi)有計(jì)算最近四個(gè)季度的空置率分別是多少。在沒(méi)有計(jì)算環(huán)比指標(biāo)的情況下就給出市場(chǎng)供求和房?jī)r(jià)走勢(shì)，說(shuō)明董教授不是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)者，或者是缺乏嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)學(xué)思維的學(xué)者，因而董教授也就很委屈地成了“人民公敵”。
由于三種算法的分母大小相差很大，其對(duì)住房供求走勢(shì)的表現(xiàn)強(qiáng)度不同。特別是董教授用的第一種算法，因?yàn)榉帜甘侨看媪浚苑帜负艽螅瑹o(wú)法反映短期市場(chǎng)供求變化，所以這個(gè)指標(biāo)適合作一個(gè)長(zhǎng)期指標(biāo)，反映10年、20年內(nèi)的住房市場(chǎng)供求走勢(shì)。
如果認(rèn)為住房在一年內(nèi)售出是合理的，那么，我認(rèn)為，最能反映市場(chǎng)供求趨勢(shì)的當(dāng)屬第二種對(duì)空置率的算法，即空置商品房面積除以最近三年內(nèi)竣工面積。因?yàn)檫@個(gè)指標(biāo)既反映了供求的短期變化，也可以體現(xiàn)住房銷售的周期特點(diǎn)。
至于說(shuō)到房?jī)r(jià)上漲，僅僅用供求走勢(shì)作為論據(jù)顯然是不夠的。因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)上漲的因素除了供求還有心理預(yù)期，還有政策，還有投機(jī)性資金的短期流動(dòng)，還有資金成本問(wèn)題等。
房地產(chǎn)界是一個(gè)“亂言時(shí)代”。徐滇慶教授說(shuō)，隨意下結(jié)論只能說(shuō)明學(xué)風(fēng)浮躁，不負(fù)責(zé)任。而在我看來(lái)，如果只是學(xué)風(fēng)浮躁，還可以出現(xiàn)有識(shí)嚴(yán)謹(jǐn)之士。但如果是風(fēng)氣不正，房地產(chǎn)界當(dāng)如何提出正確的政策建議呢？
(來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào) 作者：劉杉）
