中新網(wǎng)5月9日電 據(jù)《中國財經(jīng)報》報道，隨著城市的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)正成為拉動城市經(jīng)濟(jì)增長的一個新熱點，同時房地產(chǎn)開發(fā)也隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而成為高利潤行業(yè)。但顯得極不合拍的是，房地產(chǎn)企業(yè)竟有85%存在不同程度的虧損。為了打擊房地產(chǎn)行業(yè)的偷稅行為，江蘇省鹽城市地稅局稽查局統(tǒng)一部署，對房地產(chǎn)企業(yè)實施專項檢查。隨著對鹽城市某房地產(chǎn)公司2004年稅收檢查的展開，其偷稅672萬元的真相終于大白于天下。
鹽城市某房地產(chǎn)公司是有限責(zé)任公司，注冊資金1000萬元，2001年由國有企業(yè)改制而成。共有職工56人，2004年房屋銷售6354萬元，曾先后開發(fā)多個項目。
謎底一：預(yù)收房款成了“借資款”
打開該企業(yè)“其他應(yīng)付款”明細(xì)賬，發(fā)現(xiàn)二級細(xì)科核算的是向誰借款，金額為多少。但怎么借款金額會有幾角幾分呢?按常理說，借款本金總是大額的，一般不會出現(xiàn)尾數(shù)。經(jīng)過查對工資表，發(fā)現(xiàn)進(jìn)行“融資”的內(nèi)部職工都是銷售部的人員。
再對“其他應(yīng)付款”科目所涉及到的記賬憑證進(jìn)行詳查，發(fā)現(xiàn)在一筆現(xiàn)金付款憑證的后面，有購房人注明是退還購房的單據(jù)。以此為突破口，稽查人員首先到售樓處實地調(diào)查取證，通過詢問售樓人員及調(diào)取售樓資料，證實了所謂的“借款人”其實就是購房戶，在大量證據(jù)面前，企業(yè)負(fù)責(zé)人不得不承認(rèn)做假的事實，并且交待了做假動機(jī)：其一，可以遲緩繳納流轉(zhuǎn)稅金和避免預(yù)征企業(yè)所得稅；其二，通過虛列利息偷逃企業(yè)所得稅。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，相關(guān)部門調(diào)增了該公司營業(yè)稅計稅依據(jù)1207430.05元，企業(yè)所得稅計稅依據(jù)186720元，并作為偷稅進(jìn)行了處罰。同時，通知其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對其應(yīng)作為“預(yù)收賬款”而記入“其他應(yīng)付款”的預(yù)收房款按15%預(yù)征了企業(yè)所得稅。
謎底二：借用身份證拆遷
在檢查該公司“花苑小區(qū)”的成本時，稽查人員要求該公司提供其拆遷賠償款的資料：厚厚的一沓資料內(nèi)附有賠償款725萬元收據(jù)、賠償協(xié)議、身份證明以及評估事務(wù)所審計確認(rèn)報告等。奇怪的是，拆遷都有具體標(biāo)準(zhǔn)，怎么需要評估呢?經(jīng)過進(jìn)一步分析終于有重大發(fā)現(xiàn)：該房地產(chǎn)項目的賠償?shù)貕K位于潘黃鎮(zhèn)三王村，都是老居民。身份證號碼開頭應(yīng)為“320911……”怎么有25份其他號碼開頭的身份證復(fù)印件呢?就從這25戶開始，經(jīng)過分別對負(fù)責(zé)人和會計的突擊詢問，終于搞清了原來單位為了增加拆遷成本，動員職工向親戚朋友借用身份證來作為虛假補償人來兌現(xiàn)拆遷費用。通過對這25份非老居民的身份證的一一審核，除認(rèn)定一戶是購買當(dāng)?shù)鼐用竦呐f房外，其余資料都是編造的。此項目合計調(diào)增應(yīng)納稅所得額276萬元。
謎底三：合作建房隱藏稅收
在檢查“迎賓小區(qū)綜合樓”項目時，該單位對其門面房的銷售已按實際“預(yù)收賬款”為計稅依據(jù)申報繳納了營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅，并按規(guī)定預(yù)繳了企業(yè)所得稅。而在對成本檢查中發(fā)現(xiàn)，“開發(fā)成本———迎賓小區(qū)綜合樓”中各項成本核算準(zhǔn)確，但惟獨缺少土地成本一塊，難道是“空中樓閣”嗎?同時作為一層的門市，成本也太高了，高得離譜了。
在責(zé)令其提供合作建房協(xié)議后，一切情況變得明了了：迎賓小學(xué)提供地皮20畝，由該單位負(fù)責(zé)開發(fā)四層綜合樓，建成后一樓門面房歸該單位所有對外銷售，二至四層歸迎賓小學(xué)做辦公樓。
雖然該單位與迎賓小學(xué)在進(jìn)行以房換地過程中，沒有發(fā)生資金運作，但在實際上該單位以轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價，換取了土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為；而迎賓小學(xué)以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為代價，換取了部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。因此，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)稅，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅，對原土地所有人依“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征稅。
因此，按照整個大樓的建安成本320萬元，按比例算出二至四層的成本為240萬元。稅務(wù)部門以成本利潤率核定了其營業(yè)稅的計稅依據(jù)。
謎底四：產(chǎn)品出租、自用不做賬
“富興小區(qū)”的開發(fā)早已完工，“開發(fā)成本——富興小區(qū)”賬面余額從年初427630元到年底沒有任何變化�；槿藛T通過翻看以前賬頁，發(fā)現(xiàn)兩年間賬面金額總是原樣不動地掛在上面。會計作出了“合理”的解釋：這是富興小區(qū)7號樓，由于后面是火化場，一直未能銷售出去。
經(jīng)過到實地調(diào)查觀察，原來情況是這樣的：會計所說的沒有錯，但不知無意還是有意，該樓一至二層已于2003年12月租給蘇果超市了，租期暫訂二年，出租的租金20萬元也沒有入賬；三至四層是單位的食堂和會議室，單位也未能進(jìn)行企業(yè)所得稅納稅調(diào)整。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，單位開發(fā)的商品房用于自用或出租的，應(yīng)視同銷售處理。根據(jù)測算，稅務(wù)人員對富興小區(qū)7號樓按成本利潤率核定應(yīng)納稅所得額280萬元，并根據(jù)與蘇果超市簽訂的租賃協(xié)議及相關(guān)資料查補了相關(guān)稅款。（顧向東）
