中新網(wǎng)5月9日電 據(jù)《中國財(cái)經(jīng)報(bào)》報(bào)道,隨著城市的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)正成為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)新熱點(diǎn),同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)也隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而成為高利潤行業(yè)。但顯得極不合拍的是,房地產(chǎn)企業(yè)竟有85%存在不同程度的虧損。為了打擊房地產(chǎn)行業(yè)的偷稅行為,江蘇省鹽城市地稅局稽查局統(tǒng)一部署,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施專項(xiàng)檢查。隨著對(duì)鹽城市某房地產(chǎn)公司2004年稅收檢查的展開,其偷稅672萬元的真相終于大白于天下。
鹽城市某房地產(chǎn)公司是有限責(zé)任公司,注冊(cè)資金1000萬元,2001年由國有企業(yè)改制而成。共有職工56人,2004年房屋銷售6354萬元,曾先后開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目。
謎底一:預(yù)收房款成了“借資款”
打開該企業(yè)“其他應(yīng)付款”明細(xì)賬,發(fā)現(xiàn)二級(jí)細(xì)科核算的是向誰借款,金額為多少。但怎么借款金額會(huì)有幾角幾分呢?按常理說,借款本金總是大額的,一般不會(huì)出現(xiàn)尾數(shù)。經(jīng)過查對(duì)工資表,發(fā)現(xiàn)進(jìn)行“融資”的內(nèi)部職工都是銷售部的人員。
再對(duì)“其他應(yīng)付款”科目所涉及到的記賬憑證進(jìn)行詳查,發(fā)現(xiàn)在一筆現(xiàn)金付款憑證的后面,有購房人注明是退還購房的單據(jù)。以此為突破口,稽查人員首先到售樓處實(shí)地調(diào)查取證,通過詢問售樓人員及調(diào)取售樓資料,證實(shí)了所謂的“借款人”其實(shí)就是購房戶,在大量證據(jù)面前,企業(yè)負(fù)責(zé)人不得不承認(rèn)做假的事實(shí),并且交待了做假動(dòng)機(jī):其一,可以遲緩繳納流轉(zhuǎn)稅金和避免預(yù)征企業(yè)所得稅;其二,通過虛列利息偷逃企業(yè)所得稅。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,相關(guān)部門調(diào)增了該公司營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)1207430.05元,企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)186720元,并作為偷稅進(jìn)行了處罰。同時(shí),通知其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其應(yīng)作為“預(yù)收賬款”而記入“其他應(yīng)付款”的預(yù)收房款按15%預(yù)征了企業(yè)所得稅。
謎底二:借用身份證拆遷
在檢查該公司“花苑小區(qū)”的成本時(shí),稽查人員要求該公司提供其拆遷賠償款的資料:厚厚的一沓資料內(nèi)附有賠償款725萬元收據(jù)、賠償協(xié)議、身份證明以及評(píng)估事務(wù)所審計(jì)確認(rèn)報(bào)告等。奇怪的是,拆遷都有具體標(biāo)準(zhǔn),怎么需要評(píng)估呢?經(jīng)過進(jìn)一步分析終于有重大發(fā)現(xiàn):該房地產(chǎn)項(xiàng)目的賠償?shù)貕K位于潘黃鎮(zhèn)三王村,都是老居民。身份證號(hào)碼開頭應(yīng)為“320911……”怎么有25份其他號(hào)碼開頭的身份證復(fù)印件呢?就從這25戶開始,經(jīng)過分別對(duì)負(fù)責(zé)人和會(huì)計(jì)的突擊詢問,終于搞清了原來單位為了增加拆遷成本,動(dòng)員職工向親戚朋友借用身份證來作為虛假補(bǔ)償人來兌現(xiàn)拆遷費(fèi)用。通過對(duì)這25份非老居民的身份證的一一審核,除認(rèn)定一戶是購買當(dāng)?shù)鼐用竦呐f房外,其余資料都是編造的。此項(xiàng)目合計(jì)調(diào)增應(yīng)納稅所得額276萬元。
謎底三:合作建房隱藏稅收
在檢查“迎賓小區(qū)綜合樓”項(xiàng)目時(shí),該單位對(duì)其門面房的銷售已按實(shí)際“預(yù)收賬款”為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納了營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅,并按規(guī)定預(yù)繳了企業(yè)所得稅。而在對(duì)成本檢查中發(fā)現(xiàn),“開發(fā)成本———迎賓小區(qū)綜合樓”中各項(xiàng)成本核算準(zhǔn)確,但惟獨(dú)缺少土地成本一塊,難道是“空中樓閣”嗎?同時(shí)作為一層的門市,成本也太高了,高得離譜了。
在責(zé)令其提供合作建房協(xié)議后,一切情況變得明了了:迎賓小學(xué)提供地皮20畝,由該單位負(fù)責(zé)開發(fā)四層綜合樓,建成后一樓門面房歸該單位所有對(duì)外銷售,二至四層歸迎賓小學(xué)做辦公樓。
雖然該單位與迎賓小學(xué)在進(jìn)行以房換地過程中,沒有發(fā)生資金運(yùn)作,但在實(shí)際上該單位以轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價(jià),換取了土地使用權(quán),發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為;而迎賓小學(xué)以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為代價(jià),換取了部分房屋的所有權(quán),發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。因此,應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)稅,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅,對(duì)原土地所有人依“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征稅。
因此,按照整個(gè)大樓的建安成本320萬元,按比例算出二至四層的成本為240萬元。稅務(wù)部門以成本利潤率核定了其營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。
謎底四:產(chǎn)品出租、自用不做賬
“富興小區(qū)”的開發(fā)早已完工,“開發(fā)成本——富興小區(qū)”賬面余額從年初427630元到年底沒有任何變化。稽查人員通過翻看以前賬頁,發(fā)現(xiàn)兩年間賬面金額總是原樣不動(dòng)地掛在上面。會(huì)計(jì)作出了“合理”的解釋:這是富興小區(qū)7號(hào)樓,由于后面是火化場,一直未能銷售出去。
經(jīng)過到實(shí)地調(diào)查觀察,原來情況是這樣的:會(huì)計(jì)所說的沒有錯(cuò),但不知無意還是有意,該樓一至二層已于2003年12月租給蘇果超市了,租期暫訂二年,出租的租金20萬元也沒有入賬;三至四層是單位的食堂和會(huì)議室,單位也未能進(jìn)行企業(yè)所得稅納稅調(diào)整。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定,單位開發(fā)的商品房用于自用或出租的,應(yīng)視同銷售處理。根據(jù)測算,稅務(wù)人員對(duì)富興小區(qū)7號(hào)樓按成本利潤率核定應(yīng)納稅所得額280萬元,并根據(jù)與蘇果超市簽訂的租賃協(xié)議及相關(guān)資料查補(bǔ)了相關(guān)稅款。(顧向東)