香港樓市泡沫破滅之后，房?jī)r(jià)暴跌六成，很多香港人負(fù)債累累由此成為“負(fù)翁”。內(nèi)地樓市會(huì)不會(huì)重蹈香港的覆轍，誰(shuí)也說(shuō)不好，但是內(nèi)地的“房奴”概念和“負(fù)翁”相比，則是有過(guò)之而無(wú)不及。
水皮在早前的雜談中說(shuō)過(guò)，上海流行“一套房套住三代人”的說(shuō)法，既父母輩付首付，自己付分期，自己付不完則由兒子繼續(xù)付。為什么會(huì)這樣？因?yàn)橥瑯影凑丈虾Ｈ说钠骄杖胧遣豢赡茉趦?nèi)環(huán)線周邊購(gòu)房的，一定要買(mǎi)房，那么只能住到上海郊區(qū)，只能咬切牙關(guān)三代人一起努力。
有70%的人買(mǎi)不起房的調(diào)查結(jié)論，就有三年內(nèi)不買(mǎi)房的絕望抗?fàn)�。在央視作�?jié)目的時(shí)候，魯健出示的一個(gè)調(diào)查數(shù)字再次證明了這種極端的現(xiàn)象。
這個(gè)調(diào)查是圍繞“央行醞釀房貸五成按揭政策”的傳聞?wù)归_(kāi)的。兩個(gè)60%的結(jié)論令人震驚。一個(gè)60%是64%的被調(diào)查者支持央行將首付提高至五成，另一個(gè)60%的則是59.06%的被調(diào)查者認(rèn)為央行的政策將影響大家的購(gòu)房計(jì)劃。
為什么一項(xiàng)影響到60%的人的購(gòu)房政策還會(huì)得到大多數(shù)人的支持呢？
易憲容和水皮的回答是一樣的，恐怕這就是情緒，一種絕望情緒的宣泄，反正買(mǎi)不起房，那么支持這樣的政策又何妨呢？
央行會(huì)不會(huì)出臺(tái)五成按揭政策？水皮認(rèn)為可能性不大。因?yàn)榘唇沂且环N金融杠桿，講的就是四兩撥千斤，五成按揭的話意味著這種杠桿效應(yīng)的失效。按揭提高到五成，房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度是降下來(lái)了，但是市場(chǎng)也就完蛋了。臺(tái)灣的房在狂漲3.8倍之后，銀行按揭提高到五成，結(jié)果是13年的低迷。這是其一；
房貸按揭原來(lái)規(guī)定的就是三成，但是在執(zhí)行過(guò)程中一直被優(yōu)惠打折至二成，“國(guó)八點(diǎn)”出臺(tái)之時(shí)，已經(jīng)強(qiáng)調(diào)恢復(fù)三成的政策，但是銀行執(zhí)行不力，并沒(méi)有照章辦理。因此目前按揭政策存在的并不在是否要提高，而是是否要執(zhí)行的問(wèn)題，這是其二；
銀行提高房貸按揭比例，究竟是要防范不良貸款還是要打壓房?jī)r(jià)？如果是前者，迫切性并不太大，如果是后者，那么就要分清針對(duì)的是消費(fèi)者還是投資者，誰(shuí)對(duì)此又更加敏感？顯而易見(jiàn)，房貸政策的調(diào)整提高的是消費(fèi)的門(mén)檻，對(duì)投資者有影響沒(méi)殺傷，而對(duì)消費(fèi)者卻是格殺勿論，這是其三。
房?jī)r(jià)高企已經(jīng)讓大多數(shù)市民望樓興嘆，如果按揭提高，對(duì)于市民而言更是雪上加霜，購(gòu)房成本就更高，老百姓的不滿情緒只會(huì)越來(lái)越大，而不會(huì)越來(lái)越小。
怎么能夠既安撫老百姓的情緒，又能對(duì)房?jī)r(jià)起到打壓作用，這是對(duì)政府執(zhí)政能力的考驗(yàn)。
房地產(chǎn)是一種金融資產(chǎn)，既有消費(fèi)品的特征，又有投資品的特征。任何消費(fèi)品要有市場(chǎng)，那么一定要和社會(huì)公眾的消費(fèi)能力相匹配，否則就會(huì)低迷，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民收入的漲幅，顯然，房地產(chǎn)熱和消費(fèi)需求無(wú)關(guān)。導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)加速失控的根本因素在于投資而產(chǎn)生的投機(jī)，只有投機(jī)才講未來(lái)，才講預(yù)期，才講故事，才能讓絕大多數(shù)人都買(mǎi)不起的房?jī)r(jià)繼續(xù)瘋漲。只有弄清楚了房地產(chǎn)市場(chǎng)的病根，新的二次調(diào)控才能具有針對(duì)性。否則就會(huì)出現(xiàn)潑臟水把孩子一起潑掉的結(jié)果。
在水皮看來(lái)砍掉開(kāi)發(fā)商是一個(gè)不現(xiàn)實(shí)的建議。中國(guó)和美國(guó)不一樣，美國(guó)的土地是私有的，而中國(guó)則是國(guó)有的。房地產(chǎn)在中國(guó)商品化的過(guò)程實(shí)際上是一個(gè)國(guó)有土地資源私有化的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商就是中間商這個(gè)環(huán)節(jié)就像批發(fā)商一樣是取消不掉的。因此，社科院工業(yè)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海的建議不太適合國(guó)情。
以稅收尤其是物業(yè)稅來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)也行不通，且不說(shuō)遠(yuǎn)水解不了近渴，就是有作用，針對(duì)的也是消費(fèi)者，對(duì)于投資者同樣不構(gòu)成威脅。這一點(diǎn)財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康也認(rèn)同，他認(rèn)為稅收對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)只能起輔助性作用，不能落入稅收萬(wàn)能說(shuō)。
真正能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生立竿見(jiàn)影調(diào)控的辦法只有兩個(gè)，一個(gè)是行政性的，一個(gè)是司法性的。
行政性的辦法就是行政首長(zhǎng)負(fù)責(zé)制。房地產(chǎn)價(jià)格漲幅超限唯一把手是問(wèn)，上海的房?jī)r(jià)2005年之所以會(huì)下來(lái)，就是這把尚方寶劍起作用。但是，問(wèn)題是這把尚方寶劍只能救急不能救窮，只能當(dāng)殺手锏，不能當(dāng)常備兵器，只能偶爾為之，不能反復(fù)使用。上海房?jī)r(jià)回落以后又上升，這把劍就不管用了。
司法性的辦法就是立法禁止炒房。不但要取消期房，同時(shí)更要明確居民的實(shí)名制，規(guī)定個(gè)人占有房產(chǎn)資源的數(shù)量，在一定幅度內(nèi)可以加征資源稅和特別消費(fèi)稅，超過(guò)一定幅度則予以禁止。為什么要這樣？因?yàn)樽》坎皇且话愕纳唐罚玛P(guān)老百姓的安居，而資源是有限的，不能讓一部分人無(wú)限制的占用，必須體現(xiàn)公開(kāi)原則。打擊開(kāi)發(fā)商囤積居奇是應(yīng)該的，但是更要有立法保證，不僅開(kāi)發(fā)商不能囤積房源，就是機(jī)構(gòu)投資者，個(gè)人大戶也不能囤積房源。
房地產(chǎn)市場(chǎng)如果要出大事，首當(dāng)其沖的是金融危機(jī)，其次是社會(huì)危機(jī)，再者就是政治危機(jī)，宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)越調(diào)越高，誰(shuí)能樂(lè)起來(lái)？
(來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào) 作者：水皮)
