(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))
誰掌握了使人們確信他們需要什么的話語權(quán)力，誰就控制了社會。西方學(xué)者馬爾庫塞這樣說。中國的房地產(chǎn)市場似乎是這句話的一個實證。整個城市都在消費方式的裹挾下，歡欣鼓舞地加入了追求好生活的行列。政策引導(dǎo)和消費主義相互合力，使得房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個單向度的上漲軌道。
“房奴”的窘迫，源于全民買房的狂潮——一如當(dāng)年的“股瘋”。中國人被卷入這場停不住腳的人潮，1988年應(yīng)該是一個不能忽略的時間點。
房改：全面買房的土壤
董日臣是深圳前住宅管理局副局長，他的另一個身份是前深圳房改辦副主任。1988年，全國的第一例房改在深圳開幕。
據(jù)董日臣回憶，當(dāng)時在確定房改是租售并重，還是全面出售時，他帶著幾個年輕人做了大量調(diào)研，得出了5000多個數(shù)據(jù)�！白詈蟮慕Y(jié)論是：只賣不租�！倍粘颊f。
分析當(dāng)時的房改邏輯，政府要房改，就是因為國家沒錢，無法在體制內(nèi)提供足夠多和足夠好的房子。如果采用租的方法，一棟房子收回投資成本需50年。而租賃過程中，政府還要負(fù)責(zé)房子的維修，20年的維修成本就可以再造一棟樓。而如果以分期付款購買的方式，收回投資只需15年。也就是說，同樣的資金，在同樣的時間內(nèi)，出售方式的可建房數(shù)量是出租方式建房數(shù)量的3.3倍。
最后，深圳市通過鼓勵出售方式，每兩年改造一批樓房，賣老房——建新房——再賣房——再建房的循環(huán)，在財政基本不撥款的情況下，用10年時間完成房改，這是房改的操盤手董日臣最自豪的事情。而只賣不租的房改模式也成為當(dāng)時全國的房改樣本。
1993年，國有土地出讓轉(zhuǎn)讓條例頒布。開發(fā)商必須要交納出讓轉(zhuǎn)讓金，然后造房子�！皩οM者來說，就是他們從此要有一個固定的住處，只能購買大產(chǎn)權(quán)，也就是包括土地價值的房子�！胺慨a(chǎn)是貶值的，但土地是永遠(yuǎn)增值的�！北本┤鹚固┑碌禺a(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理潘麒麟說。
自此，房價開始包含地價。房子有了不敗的升值神話。
如今回過頭來看，房改在解決機關(guān)和國有企事業(yè)單位人員居住條件，改變?nèi)司幼∷降耐瑫r，也為今天的全民買房鋪下了土壤。中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉說：“當(dāng)時房改的微利福利房涉及的人群，現(xiàn)在僅占深圳市總?cè)丝诘?0%�！鄙钲谑械娜丝谘杆僭黾�，其中大部分屬于政府公房供應(yīng)系統(tǒng)之外，必須要從市場上獲取住房。
好生活的意識啟蒙
房改之初，深圳市的住房供應(yīng)體系實行“雙軌制”：一是政府房，即由住宅產(chǎn)業(yè)局負(fù)責(zé)建設(shè)的微利福利房，提供給公職人員。另一塊則是市場圈，即由地產(chǎn)開發(fā)商向社會提供的商品房。房地產(chǎn)應(yīng)運而生。
董日臣這樣描述深圳地產(chǎn)的開創(chuàng)：深圳是靠“兩皮”起家的。一是“嘴皮”，指宣傳改革開放的優(yōu)惠政策，吸引外資。一是“地皮”，指以土地入股作價，換取資金。實際上，“兩皮”都是為解決建設(shè)深圳的資金問題。從此，建國后沉寂多年的中國房地產(chǎn)業(yè)，開始“破土”而出。
在房地產(chǎn)開發(fā)模式上，一水之隔的香港成為深圳的“樣板間”。當(dāng)時深圳政府的地產(chǎn)顧問也是梁振英這樣的香港專家。深圳商業(yè)住房的第一批購買主力是香港人。
海富花園是那一段時期的代表樓盤之一。當(dāng)時賣到8000港幣/平米。雖然這些樓盤最后的買主70%以上是香港人，但它為深圳人啟蒙了什么是好房子、好生活的概念。
怎么給房子定價
2000年，是深圳城市的一個拐點。
在這一年，政府取消了福利房和微利房的土地審批，宣布在住房供應(yīng)上不再實行雙軌制。
這成為地產(chǎn)市場調(diào)整的一個信號。商品房成為獲取住房產(chǎn)權(quán)的主要通道。地產(chǎn)市場開始進(jìn)入快速通道。
也是在這一年，深圳的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了兩種趨勢。一是華僑城為代表的波托菲諾，這是意大利小鎮(zhèn)式的別墅區(qū)，發(fā)售對象為二次置業(yè)的富人�！八鼮樯钲诘禺a(chǎn)市場上的新概念豪宅奠定了基礎(chǔ)，也是高端物業(yè)財富化的一個象征。”世聯(lián)地產(chǎn)顧問(中國)有限公司董事長陳勁松說。
另一塊快速崛起的市場是白領(lǐng)置業(yè)。兩類樓盤同時成為市場主流，“高端樓盤逼得普通樓盤的建筑質(zhì)量不斷提升。同時拉動周圍樓盤的上漲。”陳勁松說。
“這叫粘連效應(yīng)。它是中國房地產(chǎn)市場初級階段不成熟的標(biāo)志。” 深圳政府民間智囊、香地咨詢總經(jīng)理半求說，“房地產(chǎn)進(jìn)入中國才20來年。任何一個方面都缺乏對地產(chǎn)定價的能力，缺乏對飛速增值的土地價值的評估能力�！比绾谓o房子定價，我們和家人應(yīng)該住什么樣的房子，都沒有一個可供參考判斷的標(biāo)準(zhǔn)。
“人們通常會將已經(jīng)出現(xiàn)的事物作為一種標(biāo)準(zhǔn)。因此，中國的地產(chǎn)市場出現(xiàn)了極強的粘連效應(yīng)�！卑肭笳f，“比如華僑城的高檔樓盤定到了2萬，旁邊的一個普通樓盤就敢定到1萬。”
而在這個時候，隨著金融體系的逐漸開放，中國地產(chǎn)已經(jīng)融入全球定價體系。根據(jù)深圳市2005年的房產(chǎn)交易資料，地產(chǎn)的成交量中有2成買方是持護(hù)照購買的外資�！岸@兩成資金是高房價信心的主要支持�！卑肭笳f。發(fā)展商敢于對樓盤不斷定出新的高價，因為有兩成消費水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)的消費者在持幣待購。
“本來在地產(chǎn)體系的定價中，銀行應(yīng)該扮演重要的角色�！卑肭笳f。在一個成熟的房地產(chǎn)市場，銀行通常會成為這個行業(yè)風(fēng)險的監(jiān)控專家。銀行會有自己的評估專家，對樓盤成本、市場售價作出自己的評估，并據(jù)此向開發(fā)商和申請按揭的購房人發(fā)放貸款。它的判斷，會給社會的資產(chǎn)價值一個準(zhǔn)繩。
但在復(fù)興房地產(chǎn)，拉動GDP等政策引導(dǎo)下，中國的銀行在房地產(chǎn)開發(fā)中扮演了一個順從的資金提供者的角色。這導(dǎo)致了兩個后果：一是市場缺乏定價標(biāo)準(zhǔn)。我們的房地產(chǎn)價格是開發(fā)商提供的價格。“銀行跟著開發(fā)商走，自身的估價體系成為擺設(shè)�！卑肭笳f。另一個后果則是，銀行實際起到了擴張消費能力的作用。銀行提供的按揭資金，為普通家庭圓了一個住房夢想，也讓他們輕易接受了一個單方面定價的地產(chǎn)市場。
我們要住什么樣的房子
從2000年開始，在深圳過年的人越來越多，深圳由一座沒有根的移民城市漸漸生根。同時，“自1995年第一撥普通人購買自住用房開始，深圳市經(jīng)過5年的積淀，第二撥購房的白領(lǐng)群體又進(jìn)入了市場�！睆垈フf。
這是一群平均年齡為30歲的購買人，他們是深圳市的新移民。半求認(rèn)為他們造就了這個城市的風(fēng)格——欲望�！耙驗樗麄兡贻p，有賭性，什么樣的消費都敢接受�！�
而中國社會科學(xué)院社會學(xué)研究所副研究員陳昕在研究都市消費現(xiàn)象的著作——《救贖與消費》中，也對這些生于70末80后的消費者有了這樣的定位：最敏感，最少保守性，最易接受新東西。在他們身上表現(xiàn)出較強的消費主義傾向是合乎邏輯的。
這些對未來無所畏懼的年輕人，是目前中國消費主義最大的接受群體和實踐群體。他們和占購房者二成的外資一樣，共同構(gòu)成了開發(fā)商敢于在樓價上不斷創(chuàng)造新高的信心支持。也是從這一年起，南山區(qū)開始成為深圳經(jīng)濟的第三個增長區(qū)域，聚集了大量的白領(lǐng)樓盤，樓價不斷攀升。
2001年.深圳市卓越地產(chǎn)集團在南山區(qū)推出了一個占地30萬平米的大盤——蔚藍(lán)海岸。這里成為了深圳市最具標(biāo)桿性的高級白領(lǐng)社區(qū)。2001年的開盤價為4500元/平米，比市場價高出500元左右，消費者仍趨之若鶩。它重新奠定了南山的價格體系，重設(shè)了白領(lǐng)的心理價位�！白源舜蟊P開始風(fēng)行，意識到人性化，要住在公園里�！卑肭笳f。
而同時，房地產(chǎn)商和媒介結(jié)盟，將有利地產(chǎn)商的住宅觀牢牢鍥進(jìn)了每個消費者的心里。“我們社會對居住、好生活等標(biāo)準(zhǔn)最主要的來源是媒介，比如電視劇，比如廣告�！� 中山大學(xué)研究消費心理學(xué)的教授王寧說。根據(jù)國家統(tǒng)計局的資料顯示，2002年2月，房地產(chǎn)廣告占據(jù)了整個媒體廣告的首位，比第二位多出一半。
不斷提供融入新概念的產(chǎn)品，并輔以更高的價格面市，這樣的價格跳躍在深圳的地產(chǎn)發(fā)展史上幾乎沒有失敗過�！耙驗闆]有誰不愿意搭乘上現(xiàn)代化的列車�！标愱吭凇毒融H與消費》中寫到，“再沒有什么比為人們制造新的基本需求更能使他們每天自愿多工作幾小時�！�
即使在房價成為一個社會矛盾焦點的今天，消費者仇恨地產(chǎn)開發(fā)商貪婪，抱怨政府不作為，但他們從來沒有對房子本身升級帶來的房價提升有什么怨言。每一個新的高檔樓盤的推出，都會引起人們的艷羨和搶購。在最近20年的居住史上，買房還是租房，這是由房改政策替老百姓做出的決定。而買什么樣的房，卻是由消費者和地產(chǎn)開發(fā)商共同做出的選擇。
馬爾庫塞在《單向度的人——發(fā)達(dá)工業(yè)社會意識形態(tài)的研究》中分析社會的消費行為時，曾做過精辟的總結(jié)：產(chǎn)品有灌輸和操縱的作用，他們都帶有規(guī)定了的態(tài)度和習(xí)慣，都帶有某些思想和情感的反應(yīng)。這些反應(yīng)或多或少愉快地把消費者同生產(chǎn)者，并通過生產(chǎn)者同整體結(jié)合起來。
單向度的地產(chǎn)市場
開發(fā)商大都還記得1992年的調(diào)控。在那場一夜之間爛尾樓遍市的宏觀調(diào)控中，開發(fā)商感受到了血本無歸的切膚之痛。但當(dāng)時商品房還未成為城市居民的消費主流。“因此，中國消費者沒有經(jīng)受過教育�！卑肭笳f。
這個結(jié)論里包含兩層意思。一是中國的房產(chǎn)消費者對地產(chǎn)市場是不熟悉的，他們?nèi)狈Χ▋r能力。另一層是中國消費者沒有持有過負(fù)資產(chǎn)，這也是他們不管房價如何高企，也勇于入市的一個原因。
“真正對深圳房地產(chǎn)市場造成震撼的，就是去年6月開始的宏觀調(diào)控�！敝性禺a(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉說。
半求認(rèn)為，這次宏觀調(diào)控是一次對全民的房地產(chǎn)普及教育。但他們在居民身上看到的結(jié)果卻是失望，甚至有些不知就里的慌張。雖然中央將降低房價提高到了政治高度，但2005年10月，新的豪宅代言——紅樹西岸在深圳開盤，定價為2.8萬/平米，遠(yuǎn)超出當(dāng)時市場普通市民的心理價位7000元/平米。雖然紅樹西岸的主要買家是外資和北方人，“但它對地產(chǎn)市場的影響在于拉開了市場局面，改變了心理預(yù)期�！卑肭笳f。
由此，普通樓盤價格也在調(diào)控中飛速上漲。
由于調(diào)控措施中對地根的緊縮，使得深圳地產(chǎn)市場的供應(yīng)量大幅下滑。按半求工作室提供的市場數(shù)據(jù)，2005年11月前，深圳每月市場供應(yīng)量維持在700萬平米左右，每天成交量則維持在4萬平米左右。從2005年11月起，深圳市場的月供應(yīng)量陡降到400多萬平米，但成交量每天達(dá)5萬多平米。市場供求比由6月的1.00降低為0.39。普通樓盤價格從11月起開始飛漲。
這種調(diào)控后的房價上漲從今年年初開始彌漫到其他城市。據(jù)北京市建委等四部門聯(lián)合發(fā)布的信息，2006年1～2月，北京商品住宅預(yù)售交易均價同比上漲997元，漲幅為17.3%。有的輿論將此稱為報復(fù)性反彈。
“這樣的結(jié)果會使消費者失去信任感，他們對任何的信息和措施都不會再相信。”王寧說，“這會轉(zhuǎn)化為恐慌情緒的來源，消費者對房價會漲多少和漲多久的恐慌。”
而在消費心理學(xué)上，恐慌通常會激發(fā)消費者的購買行為。2006年3月，深圳市住房月供應(yīng)量為500萬～400萬平米。4月最高可售量為470萬平米。而市場供求比的最新數(shù)據(jù)為3月的0.51。市場依然有極大的供求缺口。
(來源：《中國新聞周刊》；陳曉）
