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房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入目前非理性繁榮景象，房?jī)r(jià)快速上漲，根源仍然在于不合理的土地制度及由此而形成的住房模式。
任何一個(gè)國(guó)家都可能出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮、價(jià)格上漲成為一個(gè)社會(huì)問題甚至政治問題，卻相當(dāng)罕見。不幸的是，這樣的情況就出現(xiàn)在我們身邊。
應(yīng)當(dāng)說，每一輪資產(chǎn)泡沫都是各種復(fù)雜因素造成的。以房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，開發(fā)商的逐利、消費(fèi)者的羊群心理、政府的貨幣信貸政策，都與非理性繁榮難脫干系。民眾中的一部分抱怨買不起房，而另一部分則瘋狂投入炒作中，甚至那些成為“房奴”的人，其購(gòu)房需求也部分來自投機(jī)。
不過，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入目前非理性繁榮景象，房?jī)r(jià)快速上漲，根源仍在于不合理的土地制度及由此而形成的住房模式。
城市化意味著城市需要占用原來的農(nóng)業(yè)用地。事實(shí)上，大量城市人口都在從城市向原來的郊區(qū)遷移。但根據(jù)現(xiàn)有的土地法律，政府壟斷了供應(yīng)工商業(yè)用地和城市人口居住用地的權(quán)力。必須由政府向農(nóng)民征用土地之后，這些土地才可以用于工商業(yè)開發(fā)和城市居民居住。由于種種原因，政府只向開發(fā)商出讓它所占有之國(guó)有土地，而拒絕向家庭及若干家庭組成的類似于住房合作社之類的組織出讓土地。
由此形成了我們目前基本的城市房屋解決模式：政府壟斷土地供應(yīng)，開發(fā)商壟斷房屋供應(yīng)。所有人都必須向開發(fā)商購(gòu)買房屋，因?yàn)檎幌蚍康禺a(chǎn)開發(fā)商供應(yīng)土地。
專家們分析說，這種模式與香港地產(chǎn)模式大體相同。事實(shí)上，它很可能就是模仿自香港。而內(nèi)地地方政府之所以模仿香港模式，乃是看中了香港模式的一項(xiàng)巨大優(yōu)勢(shì)：它能給政府帶來巨額財(cái)政收入。香港政府的最大宗財(cái)政收入是售地收入，目前內(nèi)地各城市的收入結(jié)構(gòu)也基本呈現(xiàn)這種特點(diǎn)。
但也正是這一點(diǎn)決定了，一些地方政府成為地產(chǎn)市場(chǎng)上的一個(gè)完全的逐利者。它本能地傾向于通過操縱土地供應(yīng)，哄抬土地價(jià)格，從而使土地成本不斷升高，推動(dòng)房屋價(jià)格迅速升高。因此，香港模式的基本特點(diǎn)就是，高地價(jià)、高房?jī)r(jià)。
這種模式的經(jīng)濟(jì)后果是，房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中所占的比重非常高，而這意味著城市經(jīng)濟(jì)缺乏創(chuàng)造性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)其實(shí)是最原始的產(chǎn)業(yè)。這種模式的社會(huì)后果是，社會(huì)財(cái)富畸形地體現(xiàn)到土地與物業(yè)上，而普通民眾大量地成為房奴，窮畢生之力供房，抑制社會(huì)整體生活品質(zhì)的提高。
香港模式也會(huì)導(dǎo)致另一個(gè)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)后果：大量低收入群體根本買不起房。因此，香港模式除了高地價(jià)和高房?jī)r(jià)之外，還有一個(gè)顯著特征：住房高福利。也即，政府為低收入群體提供大量住房福利。有統(tǒng)計(jì)稱，在香港，居民公屋入住率達(dá)到50%以上，即香港一半以上的中低收入民眾可以通過住房保障體系來解決住房問題。
因此，香港歷屆政府通過出售土地套取的利益，其中至少有一部分變成了低收入者的住房福利，這是對(duì)完全向政府、向房地產(chǎn)傾斜的房地產(chǎn)模式的一種矯正。
不幸的是，這一點(diǎn)卻被內(nèi)地各級(jí)政府有意忽略了。政府提供給低收入群體的住房福利微乎其微。廉租房幾乎沒有，經(jīng)濟(jì)適用房比例低下。也就是說，內(nèi)地只模仿了香港模式的前半截，高地價(jià)、高房?jī)r(jià)，卻忘記香港模式的后半截：住房高福利。
各地政府在住房市場(chǎng)化改革的名義下，把幾乎所有城市居民推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而這個(gè)市場(chǎng)卻已被政府強(qiáng)行地嵌入了一種地價(jià)、房?jī)r(jià)傾向于非理性上漲的機(jī)制，使低收入者無力購(gòu)買房屋。這就是住房問題成為一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)、政治問題的癥結(jié)所在。而政府過往進(jìn)行的宏觀調(diào)控之失靈也證明，只要現(xiàn)有的房地產(chǎn)模式不變，房?jī)r(jià)騰漲、中低收入群體住不起房的格局，就無法從根本上改變。
解決之道在于改變城市居民解決住房問題的基本模式。
我們換一個(gè)角度思考。占人口多數(shù)的農(nóng)民的住房問題，從未成為社會(huì)問題。原因在于，農(nóng)民可以以非常低廉的成本獲得屬于自己家庭的宅基地，從而房屋成本是完全可以控制的。當(dāng)今城市人口解決住房問題，也可以參考這種古今中外通行的模式。
也就是說，城市家庭可以到郊區(qū)向農(nóng)民購(gòu)買土地建設(shè)使用權(quán)，并以家庭為單位或組合為住宅合作社，自行建造自住房屋。當(dāng)然，商業(yè)性開發(fā)公司也可以直接向農(nóng)民購(gòu)買土地開發(fā)商品房。但是，它們將不再是城市房屋的壟斷性供應(yīng)者。
這里的要害是，屬于農(nóng)民的農(nóng)村集體土地，毋須經(jīng)過政府征用環(huán)節(jié)，即可跟國(guó)有土地一樣，轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)給城市居民用于建造房屋。這樣做有兩個(gè)明顯的好處：第一，從城市居民角度看，繞開政府征用土地、房地產(chǎn)開發(fā)商從政府手中購(gòu)買土地這兩個(gè)環(huán)節(jié)，住房成本立刻就可以大幅度降低。第二，農(nóng)民仍將保有對(duì)自己土地的所有權(quán)，而又可以獲得比政府征用高得多的土地轉(zhuǎn)讓收益。由此，城市化的擴(kuò)張，將采取一種分散的方式，由城市居民在與農(nóng)民討價(jià)還價(jià)中進(jìn)行。而在這個(gè)過程中，農(nóng)民將自然地實(shí)現(xiàn)向市民的轉(zhuǎn)化，不會(huì)因?yàn)槌鞘谢炊蔀樯顩]有著落的“失地農(nóng)民”。
當(dāng)然，這一改革最大的利益受損者將是各地政府，因此，土地制度改革的關(guān)鍵就是，政府作出選擇：是毅然舍棄自己的既得利益，真正地以民眾——既包括城市居民、也包括農(nóng)民——利益、以公共利益為其惟一的追求目標(biāo)，還是繼續(xù)作為一個(gè)壟斷性商人，在土地市場(chǎng)上逐利？
假如這一改革難度過大，那么，退而求其次，也應(yīng)當(dāng)考慮，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各級(jí)政府施加更為剛性的約束。第一，在征地環(huán)節(jié)，政府應(yīng)當(dāng)按照未來的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，而非如當(dāng)下按照農(nóng)業(yè)產(chǎn)值確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定給農(nóng)民的征地補(bǔ)償。因?yàn)椋饔猛恋氐哪康氖菫榱斯ど虡I(yè)用途。土地交易價(jià)格取決于未來的收入流。
第二，各地政府建立公共住房福利基金，比如說，土地轉(zhuǎn)讓收入的一定比例必須用于補(bǔ)充這一基金，用于向中低收入群體提供住房福利。
第三，土地轉(zhuǎn)讓收益的另一部分，應(yīng)當(dāng)用于新開發(fā)地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施是政府的責(zé)任。讓開發(fā)商承擔(dān)這個(gè)責(zé)任，實(shí)際上是讓業(yè)主承擔(dān)，這等于對(duì)業(yè)主雙重征稅，因?yàn)�，業(yè)主作為納稅人，其稅款的一部分本來就是用于購(gòu)買政府的基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)的。
(來源：《中國(guó)新聞周刊》；秋風(fēng)）
