隨著九部委意見經(jīng)國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)，本輪調(diào)控的大幕全部拉開。
讓人弄不懂的是：這個(gè)意見是短期的，僅僅針對(duì)當(dāng)年穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見，還是長(zhǎng)期的，對(duì)中國(guó)住房供給制度的改變呢？
說是宏觀調(diào)控的政策吧，但許多是微觀管理的具體問題(如管到產(chǎn)品的戶型)；說是短期調(diào)控手段吧，有些措施只管一年(如2006年的拆遷規(guī)�？刂圃�2005年的水平之內(nèi))，但有些措施則長(zhǎng)達(dá)5年(如住房的轉(zhuǎn)讓稅收)。許多自2006年6月1日起實(shí)施的規(guī)定，并沒有終止的時(shí)間，讓人無法理解其真實(shí)的政策含義——是否一兩年內(nèi)，等房?jī)r(jià)穩(wěn)定之后又改政策呢？
也許我們真正急需解決的，不是臨時(shí)和短期的措施，而是長(zhǎng)期而穩(wěn)定的住房制度或相關(guān)立法，還有社會(huì)住房保障制度的構(gòu)建或立法。因?yàn)檫@才是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。
地方政府恐難承擔(dān)穩(wěn)定房?jī)r(jià)重責(zé)
九部委意見與“國(guó)六條”精神相呼應(yīng)的，是其大部分措施屬于要求地方政府具體實(shí)施的行政性措施。
嚴(yán)格來說，上一輪調(diào)控措施只實(shí)現(xiàn)了有限的目標(biāo)，如限制了投資過熱，但并未解決總供給與總需求之間的矛盾。此次的措施不準(zhǔn)備用增加供給的方式來解決房?jī)r(jià)穩(wěn)定問題(給地方政府留了點(diǎn)供給的余地，如特殊情況的上報(bào)批準(zhǔn)、科學(xué)確定土地供給規(guī)模等)，更多是用限制和減少需求來緩解供求矛盾，如增加交易的稅費(fèi)、增加首付、嚴(yán)格控制被動(dòng)性需求等等。
同時(shí)這次試圖用強(qiáng)制性戶型限制來降低住房總價(jià)，用增加中低價(jià)位和廉租房的土地供給來拉平房?jī)r(jià)。但中小戶型的住房能降低住房總價(jià)，不等于能降低住房單價(jià)，廉租房有助于解決低收入家庭的住房問題，但不能拉平平均房?jī)r(jià)(廉租房與房?jī)r(jià)無關(guān))。而加稅則可能提高轉(zhuǎn)讓成本，限制了投機(jī)炒房行為的同時(shí)，不利于住房消費(fèi)升級(jí)。
沒有統(tǒng)一完善的住房制度，要求地方政府承擔(dān)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的責(zé)任是個(gè)難題。地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和低收入家庭的住房保障，均為來自基層企業(yè)和群眾的訴求，是地方官員而不是中央政府要面對(duì)的。如已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目要按新規(guī)定辦，就一定會(huì)出現(xiàn)地方政府的違約問題。因?yàn)樵谑┕ぴS可證之前先有了土地出讓合同，也先有了規(guī)劃的審批，如果施工許可證并不違背出讓合同與規(guī)劃條件，那么是地方政府還是九部委承擔(dān)行政訴訟的責(zé)任呢？
再說，上一次調(diào)控普通商品房的戶型標(biāo)準(zhǔn)是120平方米并可上浮20%，地方政府也分別發(fā)布了當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)，大多數(shù)是按國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的七部委意見上限確定的。而一年之后，這個(gè)條件變了，雖然文件中未否定此前普通商品房標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，但明確提出是以90平方米的套型為主，并要占到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，那么是否意味著一年之后普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)改變了呢？
如果將此理解為長(zhǎng)期的住房制度改變，則是中國(guó)大多數(shù)居民的住房長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)的改變，即國(guó)家制度中住房質(zhì)量、面積、標(biāo)準(zhǔn)的改變。但今年的土地供給卻不是馬上能變成商品房上市的，目前大多數(shù)土地的供給和開工審批，讓地方政府很難在今年9月份公布全年的控制性條件和戶型供給情況。
各地政府要編制年度用地計(jì)劃，但卻未明確土地的供給情況，如果不增加土地的供給，不知道土地供給總量與市場(chǎng)需求之間的關(guān)系，那么小戶型也無法解決房?jī)r(jià)的單價(jià)上漲問題。這種嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供給的預(yù)告，也許會(huì)讓已建設(shè)或已批準(zhǔn)的大戶型住房，又可以通過政府強(qiáng)制產(chǎn)生的稀缺性享受到再一次的溫暖關(guān)懷，又有了一次利用絕版或稀缺理由來提高價(jià)格的機(jī)會(huì)。
新政策有進(jìn)步也有遺憾
最讓人欣慰的是，這次不但重點(diǎn)提出“有步驟地解決低收入家庭的住房困難”的問題，同時(shí)終于開了“城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租房建設(shè)”的口子。幾年前當(dāng)我提出這一建議時(shí)，曾被網(wǎng)民大罵，我提交的政協(xié)提案也因“國(guó)家沒有此類規(guī)定”的理由而被擋了回來。今天終于看到轉(zhuǎn)變了，廉租房既已經(jīng)確認(rèn)為解決低收入家庭住房困難的主要渠道，也就是說低收入家庭不用再到商品房市場(chǎng)去徒勞地追逐上漲的房?jī)r(jià)了。
這次也明確要求必須購(gòu)新房的消費(fèi)觀念應(yīng)該改變，用二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)解決分層次消費(fèi)的模式問題，即改善居住條件要量力而行、遞次消費(fèi)。遺憾的是，政府又增加了交易環(huán)節(jié)的稅收，讓積極發(fā)展的二級(jí)市場(chǎng)反而多了一份障礙。
這次強(qiáng)調(diào)用管住地方政府的方式來管住市場(chǎng)，這對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)、努力建立企業(yè)品牌的公司是件好事。健康有序的市場(chǎng)秩序會(huì)讓交易更有保障，讓投資者與消費(fèi)者更放心。但問題是出臺(tái)的這些政策措施與手段都是單向向下的，沒有全面考慮到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中合同雙方的保護(hù)，容易導(dǎo)致只增加合同一方的權(quán)利，而這一方卻又可以不承擔(dān)與權(quán)利相應(yīng)義務(wù)的現(xiàn)象出現(xiàn)。
例如，從獲得土地到開工之間還有大量的審批環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)中非合同方的各級(jí)政府機(jī)關(guān)在唱主角。如果因?yàn)閷徟鷨栴}造成大量土地?zé)o法開工，責(zé)任誰負(fù)？北京市國(guó)土資源局剛剛無故中止了有合法程序的南沙灘的土地競(jìng)拍活動(dòng)，違背了政府的競(jìng)拍公告條件，政府卻不承擔(dān)任何責(zé)任。如果政府可以任意地改變合同條件，市場(chǎng)契約對(duì)政府沒有任何約束能力，那么就不會(huì)有真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，也不會(huì)有健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
我還是要強(qiáng)調(diào)這樣的觀點(diǎn)：現(xiàn)在急需解決的仍是長(zhǎng)期住房制度的立法，尤其是住房社會(huì)保障制度的立法問題。當(dāng)有了明確的住房社會(huì)保障體系之后，市場(chǎng)上的商品房才會(huì)真正是商品房，而不再是被政府調(diào)來調(diào)去的半公共產(chǎn)品，或帶有公共產(chǎn)品性質(zhì)、義務(wù)等附加條件的商品房。這樣才能弄清租用土地中的物權(quán)性質(zhì)，以及土地租金是否成為稅收基數(shù)等一系列關(guān)鍵問題。
（來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 作者：任志強(qiáng)）
