2003年以來，中國房地產(chǎn)業(yè)一直處于宏觀調(diào)控中。2005年3月以來，在央行提高個人住房貸款利率，4月的“國八條”，5月的七部委穩(wěn)定房價(“新八條”)等政策的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)業(yè)在財政、金融、供求等方面得到了全方位的調(diào)控。經(jīng)過連續(xù)調(diào)控，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由2003年的30.3%下降到2005年的19.8%。
居民住房問題的現(xiàn)狀
首先，消費觀念上存在誤區(qū)。消費者把“人人有房住”，誤認為“人人有房產(chǎn)”。從1998年的房地產(chǎn)市場啟動到現(xiàn)在，居民由不愿意自己掏錢購房，到現(xiàn)在只要有條件不僅購房，而且是購新房、大房、好房(豪宅)。住房出現(xiàn)了超前消費，如面積過大、一步到位等非理性消費，提前增加、釋放了商品住宅需求。一些消費者在購房上出現(xiàn)了“買漲不買跌”的跟風現(xiàn)象。當前，中國居民購房一部分屬于奢侈消費，這與建設(shè)節(jié)約型社會相悖。
其次，住宅市場中存在的問題。住宅市場需求與供給結(jié)構(gòu)不匹配。一是經(jīng)濟適用房投資繼續(xù)下降。2004年全國經(jīng)濟適用房投資出現(xiàn)負增長(-2.5%)，2005年經(jīng)濟適用房投資比2004年同期下降6.8%，經(jīng)濟適用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重由2004年的4.6%下降到2005年的3.6%。二是經(jīng)濟適用房銷售面積下降。2003年和2004年經(jīng)濟適用房銷售面積分別為4019萬平方米和3262萬平方米，占住宅銷售面積的比重由2003年的13.5%下降到2004年的9.6%。三是中小戶型比例偏低。2004年部分城市銷售的商品住宅中，120平方米/套以上的住房在40%以上，最高超過60%。四是中低價位商品住房呈下降趨勢。以北京為例，5000元/平方米以下的商品住宅預(yù)售面積所占比重由2004年的46.8%下降到2005年的32.8%。
三是地方政府在解決住房問題上的待改進之處。一是部分地方政府在解決居民廉租住房上的無作為。建設(shè)部在2006年4月通報了全國城鎮(zhèn)廉租住房制度的建設(shè)和實施情況。全國有13個省(區(qū))沒有將廉租住房制度建設(shè)納入省級人民政府對市(區(qū))、縣人民政府工作的目標責任制管理，70個地級以上城市沒有建立廉租住房制度。二是部分地方政府對房地產(chǎn)開發(fā)商監(jiān)管不到位。由于受地方利益驅(qū)使，部分地方政府對房地產(chǎn)開發(fā)商監(jiān)管缺位，一些房地產(chǎn)開發(fā)處于無序狀態(tài)。
四是政策設(shè)計缺陷導(dǎo)致房地產(chǎn)市場信號混亂。一是消費者對政策理解上產(chǎn)生的誤區(qū)。2005年穩(wěn)定房價調(diào)控政策出臺后，被消費者誤讀為要降低房價。建設(shè)部公布的2004年末中國住房人均建筑面積近25平方米。數(shù)字本身沒有問題，而是數(shù)字后面隱含的是普通老百姓攀比心理及不滿情緒，2005年各地方政府確定的普通住宅標準多數(shù)為140平方米左右，除了攀比和不滿外，還給開發(fā)商建大房提供了依據(jù)。二是政策制定缺位。近幾年國家先后出臺了若干規(guī)范房地產(chǎn)市場的政策法規(guī)，但針對中低收入階層的中低價位的住房的政策較少。
解決居民住房問題的措施
首先，通過市場和住房保障制度解決居民住房問題。任何一個國家居民住房的解決不可能完全通過市場。從收入角度看，高收入消費者通過市場解決；中等收入消費者購買中低價位住房；較低收入消費者通過租房解決居住問題；低收入者通過廉租住房解決住房。這種階梯式住房供求關(guān)系，是緩解住房市場緊張的重要手段。
其次，完善住宅市場。在中國住宅市場中，相對來講，一級市場發(fā)育較好，二手房市場次之，租賃市場有待完善和快速發(fā)展。中國租賃市場規(guī)模較小，市場行為不規(guī)范，滿足不了租賃市場需求，特別是大多數(shù)房屋租賃是個人用于投資的住房，服務(wù)不到位，制約了租賃市場發(fā)展，使許多租賃需求轉(zhuǎn)移，無形中擴大了購房需求。要擴大租賃市場規(guī)模，規(guī)范租賃市場，使租賃市場成為居者有其屋的渠道之一，成為控制住房有效需求的渠道之一。要加快中國租賃市場建設(shè)，引導(dǎo)和鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)，使有能力的較低收入者通過租房解決住房問題，減輕住房保障壓力。
三是引導(dǎo)居民在住房上梯度消費。中國是發(fā)展中國家，居民住房問題的解決不可能一蹴而就。在這個過程中，首先滿足的是中高收入人群，低收入者住房問題的解決還需要財政支持。國家應(yīng)引導(dǎo)消費者在住房上理性消費、合理消費。“居者有其屋”并不一定是自己要擁有產(chǎn)權(quán)，要根據(jù)自己經(jīng)濟實力選擇住房。有一定積蓄或高收入者可購買新房，中等收入者可購買二手房或租房，不在住房保障覆蓋范圍內(nèi)的較低收入者，如剛走上工作崗位的群體，可先租房來解決基本住房問題。形成租房—購買基本住房(普通住房或二手房)—改善住房的良性住房梯度消費。
四是地方政府在解決住房問題中要有所為。廉租住房制度作為一項彌補市場機制“缺陷”的制度，最大特點就是要體現(xiàn)公平、公正，最大作用是有利于縮小貧富差距，促進社會和諧穩(wěn)定。在解決廉租住房問題上地方政府要有所作為。隨著中國經(jīng)濟的增長，地方財政收入的增加，國家應(yīng)出臺相應(yīng)擴大廉租住房覆蓋面的規(guī)定，適當提高廉租住房覆蓋比例，更好地解決最低收入人群住房。用是否建立健全廉租住房制度、提高廉租住房覆蓋范圍衡量地方政府工作能力；中低價位住房的比例是否逐年提高作為考核地方政府工作的一項重要指標。地方政府要用有形的手對房地產(chǎn)市場嚴格監(jiān)督管理。此外，要關(guān)注外來務(wù)工人員的住房保障問題并加以研究，使各城市逐步解決這部分人群的住房問題。
最后，政策制定上要向中低收入消費者傾斜。在中國購房主體由高收入階層逐步轉(zhuǎn)向中等收入群體的情況下，政策制定上應(yīng)有所調(diào)整。例如，在中國個人信用體系建立的基礎(chǔ)上，對第一次購買小戶型(80平方米以下的)的中低收入消費者給予適當?shù)亩愘M減免。對超大面積住房增加保有階段成本。出臺相應(yīng)的政策制約房地產(chǎn)開發(fā)商，通過規(guī)劃、土地等政策使房地產(chǎn)開發(fā)商調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，如房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)一定數(shù)量的高檔住房就要相應(yīng)建設(shè)一定比例的中低價位(或小戶型)住房，同時要對其加大監(jiān)督檢查力度。在政策制定上要堅持多部門、多層次、多角度的聯(lián)合制定。
(來源：中國社會科學(xué)院網(wǎng)站 文章出處：中國社會科學(xué)院院報 作者：尚教蔚 轉(zhuǎn)載時略有刪改)
