央行控制投資過熱的舉措一步緊似一步。8月中旬剛剛上調(diào)存款類金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點,19日便宣布加息0.27個百分點。而這對于主要依賴于貸款的房地產(chǎn)等行業(yè)來說,無疑是迎頭一棒。
專家認(rèn)為,這一系列的舉措,將給地產(chǎn)界帶來嚴(yán)峻的資金鏈問題,尤其是小開發(fā)商,可能會在回報放緩的巨大壓力下,降價拋售中低端樓盤。
受房地產(chǎn)影響,鋼鐵、石化、水泥等相關(guān)行業(yè)也會受波及;同時,汽車業(yè)、外貿(mào)業(yè)等行業(yè),由于對銀行貸款不同程度的依賴,也在這輪加息周期中面臨壓力。
不過,專家也認(rèn)為,加息的同時人民幣升值的壓力也會變大,因此從中長期來看,這些行業(yè)仍面臨著一定的利好。
地產(chǎn):廣州總體樓價不會下跌
時報訊 (記者 田桂丹 實習(xí)生 譚雪容)央行加息0.27個百分點,個人住房公積金存款利率上調(diào),個人住房貸款利率調(diào)整……政策的一系列變動,在地產(chǎn)界看來,首當(dāng)其沖的將是房地產(chǎn)商的資金鏈問題,其中尤以小開發(fā)商受到的影響為最大。
廣州市凌峻地產(chǎn)(中國)有限公司董事總經(jīng)理左農(nóng)昨日在接受記者采訪時表示,對于小開發(fā)商而言,要增加融資渠道。而另一方面,廣州市社科院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所副所長楊再高卻指出,加息的同時人民幣升值的壓力也變大,會相對使房地產(chǎn)市場更加看好。
開發(fā)商平均負(fù)債率逾60%
“加息0.27%本身并不多,但是在‘國十五’等政策背景下,就有點‘百上加斤’了!睆V州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文對記者表示。據(jù)他介紹,目前開發(fā)商企業(yè)的負(fù)債率一般在60%~70%左右,而現(xiàn)在市場又是以賣現(xiàn)樓為多,因此資金回籠的壓力會很大。
不過,他同時又表示,這不會是致命的打擊,因為房地產(chǎn)的投資回報率水平在15%左右,大大高于利息率。因此,對于開發(fā)商而言,加息只是增加了成本,但還不會直接影響其生存。
小開發(fā)商融資面臨壓力
加息后,開發(fā)商的成本雖然水漲船高了,但并不會使樓價往上走,因為加息會使樓市的需求有所下降,而樓價是由供求關(guān)系直接影響,而不是由成本作為考量因素的。按照供求的中和,廣州樓價會受到平抑,但不會下跌。
廣州市從化珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理趙恒洪認(rèn)為,加息的壓力對于越不規(guī)范的市場沖擊會越大,但對于廣州這樣一個市場化相對成熟的城市,總體樓價不會出現(xiàn)下跌的情況。
但也不排除在短期內(nèi),某些局部區(qū)域的房價會下降。廣州中原地產(chǎn)項目部副總經(jīng)理黃韜指出,房地產(chǎn)企業(yè)會出現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象。資金的壓力對上市公司較小,這部分企業(yè)開發(fā)的多是高檔樓盤,樓價不會跌下去。而對于小開發(fā)商而言,資金的壓力則可能會使他們急于拋售樓盤盡快回籠資金,所以這部分中低檔的樓盤價格會下降。
回報放緩考驗資金鏈
特別是在商業(yè)銀行貸款利率再次上調(diào)的時候,公積金貸款利率保持不變,將會鼓勵購房者更多使用公積金貸款。而由于公積金貸款的審批手續(xù)比較繁復(fù),開發(fā)商賣房款到手至少要比銀行貸款的時間差少則慢1個月,長則3個月。這樣對小開發(fā)商的資金鏈又是一個考驗,他們會急于降價售賣以求收回成本。
廣州市凌峻地產(chǎn)(中國)有限公司董事總經(jīng)理左農(nóng)表示,對于小開商而言,需要做的是增加公司運作的透明度,讓財務(wù)等情況更加透明,以此吸引到對房地產(chǎn)有興趣的資金,緩解資金鏈壓力,“這需要公司的管理運作進(jìn)行改革”。
房地產(chǎn)長遠(yuǎn)投資看好
雖然加息對房產(chǎn)市場的影響主要是負(fù)面的,但也有相對的利好。廣州市社科院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所副所長楊再高認(rèn)為,銀行加息等措施總的方向,將對資金過熱地流入房地產(chǎn)行業(yè)造成控制,但是加息的同時人民幣升值的壓力變大,又會相對地使房地產(chǎn)市場更加看好。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從中長期來看,加息對人民幣的相對升值有影響,會使人增強不動產(chǎn)投資的信心。專家們認(rèn)為,目前房地產(chǎn)市場的投資過熱主要是因為銀行存款利率過低等造成,此次雖然存款利率都有所上調(diào),但還不足以與物價的膨脹抗衡。所以,資金還是會尋求像房地產(chǎn)這樣可靠的投資渠道。趙恒洪建議,要真正抑止投資,應(yīng)該將存款利率進(jìn)一步提高。
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