10月1日即將實施的《物權(quán)法》在百姓拍手稱快的同時,也發(fā)現(xiàn)一些問題亟待明確。如地面車位的權(quán)屬問題,已出售的地面停車位該如何處置,租用地面車位該如何收取費用等問題也凸顯出來。
記者調(diào)查:車位糾紛近期扎堆
最近,因為車位的問題,讓家住某小區(qū)的李先生感到困擾!叭昵拔屹I這房子的同時,還在銷售人員的鼓動下買了地面車位,本想著一勞永逸,誰想到《物權(quán)法》說地面停車位應該權(quán)屬業(yè)主共同所有,那我以前與開發(fā)商簽署的50年的車位買賣合同是不是屬于無效的?如果是無效合同,我能否追回損失呢?還有,合同作廢后,我今后停車是不是就得打游擊了?如果我想找一個固定停車位,該找誰去辦理?費用怎么交……”
這個問題同樣困擾著許多業(yè)主!段餀(quán)法》出臺前,由于對小區(qū)車位、車庫所有權(quán)的歸屬不明確,致使許多開發(fā)商有機可乘,在小區(qū)的房屋出售之后,又將本應屬于業(yè)主的車位再度出售牟利;有的開發(fā)商將車位高價出售給小區(qū)以外的人;有的小區(qū)沒有車位或者車位嚴重不足,業(yè)主只能占用共有的道路或者其他場地作為車位……這些都曾引起不少糾紛。
將于今年10月1日起施行的《中華人民共和國物權(quán)法》第74條明確規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要!边@意味著,今后開發(fā)商將不能再對這些屬于小區(qū)業(yè)主共有的空間進行占有或用它們來牟利,否則,有關部門可對這種行為給予處理!段餀(quán)法》也讓小區(qū)業(yè)主作為所有人的權(quán)利得到進一步的保護。
專家說法:地面車位不允許出售
廣大(北京)律師事務所莊清忠律師認為,地面車位屬于臨時性質(zhì)且沒有交納土地出讓金,所以根本不允許出售。按照國家相關規(guī)定,地上停車位只能租賃不能出售,以買賣合同代替租賃合同的無效。而且按照合同法規(guī)定,租賃合同不能超過20年。已經(jīng)購買車位的業(yè)主可申請買賣合同無效,請求開發(fā)商退還全部款項。如果車位租賃或者銷售給非本小區(qū)的居民,業(yè)委會可以與其共同協(xié)商解決。業(yè)委會也可以以不當?shù)美箝_發(fā)商返還費用。
北京憶通律師事務所律師秦兵認為,關于公攤面積和車位等問題,《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》也有類似規(guī)定,只是不太明確,因為信息不對稱等諸多因素,所以給了開發(fā)商以可乘之機。《物權(quán)法》只是將這些元素整合起來,更加明確了業(yè)主的權(quán)利問題。關于地面車位的收費標準和權(quán)益,秦兵律師認為,地面車位租賃收費標準應按市場價值來協(xié)商,停車位的收益應歸全體業(yè)主,此事應由小區(qū)業(yè)委會來牽頭辦理。
最后,秦兵律師提醒廣大消費者,投資車位需慎重。業(yè)主在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時應先明確車位、車庫權(quán)屬,然后再對于具體使用問題做進一步的約定。如果對此有疑問,可到房地產(chǎn)管理部門進行查詢。(劉云波)