上市與變革
據(jù)了解，碧桂園1992年起家，發(fā)跡地為楊國(guó)強(qiáng)的老家廣東順德。最初該公司的主要開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)集中在廣州及珠三角地區(qū)，其樓盤(pán)的廣告“給你一個(gè)五星級(jí)的家”，以“南中國(guó)居住生活的一面旗幟”自詡。
自1999年開(kāi)始，碧桂園園區(qū)每年的樓盤(pán)銷售總金額均超過(guò)25億元。據(jù)說(shuō)2002年最輝煌時(shí)，曾在廣州創(chuàng)下了一分鐘銷售一套別墅的驚人紀(jì)錄，被當(dāng)?shù)貥I(yè)界戲稱為“像賣(mài)白菜一樣賣(mài)別墅”。
據(jù)稱，楊國(guó)強(qiáng)平時(shí)為人相當(dāng)?shù)驼{(diào)，極少在公開(kāi)場(chǎng)合拋頭露面，更少接受媒體采訪。加之碧桂園歷來(lái)以財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金充裕來(lái)標(biāo)榜自己，此次拋出上市的信息，不僅讓業(yè)內(nèi)人士都大感意外，就連其內(nèi)部員工也感覺(jué)突然。在其內(nèi)部員工看來(lái)，公司一旦上市，原來(lái)的一些經(jīng)營(yíng)模式將大幅改變，公司現(xiàn)有的相對(duì)封閉的股權(quán)結(jié)構(gòu)也將受到?jīng)_擊，可以說(shuō)，老板是下了很大的決心的。
為了上市，早在2006年7月，碧桂園集團(tuán)就開(kāi)始改變其注冊(cè)“身份”，由內(nèi)資變成外資。據(jù)稱，這是內(nèi)地民營(yíng)企業(yè)赴香港上市的習(xí)慣做法。
可以說(shuō)，在上市之前，碧桂園是典型的家族企業(yè)。隨著碧桂園的在港上市，勢(shì)將給其帶來(lái)深刻的變革，而多年來(lái)行事低調(diào)的碧桂園之所以選擇上市，也是基于變革與適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要。
透過(guò)楊國(guó)強(qiáng)的早年創(chuàng)業(yè)史我們就可以看到，他的發(fā)家得益于自己在政府部門(mén)當(dāng)“領(lǐng)導(dǎo)”的哥哥楊國(guó)華�！八旧砭褪亲鼋ㄖ�，加上哥哥在二建里是當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)的，所以職位提升得很快。”村里一位老人說(shuō)。1989年，農(nóng)民工出身的楊國(guó)強(qiáng)已經(jīng)成為鎮(zhèn)政府旗下建筑公司———北建筑工程公司的法定代表人兼經(jīng)理。
到了1992年，中國(guó)的沿海開(kāi)放城市出現(xiàn)了一股房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)的狂潮，楊國(guó)強(qiáng)正是從此時(shí)以過(guò)人的勇氣投身于房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)之路。當(dāng)年，楊以包工頭的身份，毅然買(mǎi)下順德碧江及桂山交界的大片荒地，興建4000套別墅和洋房，并以“碧桂園”命名，開(kāi)始了自己的房地產(chǎn)事業(yè)。
1999年，碧桂園低調(diào)進(jìn)入廣州，“用生產(chǎn)商品的方式來(lái)蓋房子”、“搞房地產(chǎn)像工業(yè)化生產(chǎn)”。此后，碧桂園推出的房子以超低價(jià)格一度創(chuàng)造了銷售速度奇跡，曾有一分鐘銷售一套別墅、一天之內(nèi)創(chuàng)造了銷售額7.5億元的銷售神話，至今這一紀(jì)錄仍無(wú)開(kāi)發(fā)商可以打破。
但是，這種超低價(jià)格的房子是基于低價(jià)從政府手里拿地的前提。正因如此，碧桂園所以才理直氣壯地對(duì)外宣稱，碧桂園的單位土地成本占平均售價(jià)的百分比始終低于10%。而事實(shí)上，這種模式的建立來(lái)源于碧桂園基于本土的發(fā)展，據(jù)說(shuō)，碧桂園園區(qū)的成功有很多程度基于其用人成功，他們聘請(qǐng)了一些從政府部門(mén)離退休的人員到公司任職，甚至做股東，這樣一來(lái)，他們可以通過(guò)公關(guān)拿下很多低價(jià)的土地。
但問(wèn)題在于，碧桂園過(guò)去的那種“一年一個(gè)碧桂園”已經(jīng)不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要。同城相爭(zhēng)的富力、雅居樂(lè)等地產(chǎn)商分別在港上市，并陸續(xù)在國(guó)內(nèi)其他城市取得了長(zhǎng)足發(fā)展，而碧桂園在2005年以前，一直在廣州及珠三角徘徊不前。
一位碧桂園中層干部曾向媒體表示：“假如我們還固守原有發(fā)展模式，等到將來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局大定，我們就難免被邊緣化的命運(yùn)，甚至最終被市場(chǎng)淘汰�！�
財(cái)經(jīng)專欄作家東方愚認(rèn)為，行政力量是碧桂園上市不可輕視的一股推動(dòng)力量，而碧桂園并沒(méi)有想像中的那么風(fēng)光，缺錢(qián)少地問(wèn)題早已開(kāi)始暴露。
為改變現(xiàn)狀，近幾年來(lái)，碧桂園一年當(dāng)中同時(shí)開(kāi)發(fā)幾個(gè)大型社區(qū)樓盤(pán)，不僅在珠三角二線城市如南海、肇慶、高明、江門(mén)、陽(yáng)東等地及廣州南沙開(kāi)發(fā)區(qū)儲(chǔ)備了不少土地，還先后啟動(dòng)了沈陽(yáng)，天津、長(zhǎng)沙、上海等地的項(xiàng)目。
同時(shí)啟動(dòng)如此多的項(xiàng)目，自然需要源源不斷的資金。據(jù)了解，碧桂園在沈陽(yáng)拿下的近7000畝土地，盡管以分期付款的方式，但目前支付的土地款就高達(dá)數(shù)億，而且，這些土地的低價(jià)格不再低廉，地價(jià)為60萬(wàn)元／畝。
而在去年9月，碧桂園在廣州商務(wù)中心區(qū)珠江新城以高價(jià)4.8億元，拿下一塊住宅用地。
種種跡象表明，盡管碧桂園前期的土地成本依然較低，可供未來(lái)一段時(shí)間開(kāi)發(fā)之用，但近一兩年以來(lái)，隨著各地土地交易市場(chǎng)走向成熟規(guī)范，同行間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，碧桂園的發(fā)展戰(zhàn)略勢(shì)必因此而做出調(diào)整。而且，隨著土地增值稅開(kāi)征后，已經(jīng)身為外資企業(yè)的碧桂園在此前獲得的增值額不需要補(bǔ)繳，但是在新規(guī)實(shí)施后所獲得的增值部分則需要按規(guī)定繳稅，這意味著，已經(jīng)習(xí)慣于低價(jià)拿地的碧桂園將要面臨后續(xù)項(xiàng)目稅收開(kāi)支的巨大壓力。
在一定程度上，上市似乎是惟一的出路。因此，有分析人士認(rèn)為，碧桂園的上市是大勢(shì)所趨，是被逼出“關(guān)”，而此次上市之后，手握上百億元融資的碧桂園必將加快各地城市布點(diǎn)，力爭(zhēng)成為全國(guó)性地產(chǎn)商。
但有關(guān)人士對(duì)碧桂園的未來(lái)發(fā)展提出了擔(dān)憂，指出碧桂園至少面臨三大挑戰(zhàn)：
一是土地成本上升的挑戰(zhàn)。土地成本的低廉與政府關(guān)系有關(guān)，這一點(diǎn)從目前的形勢(shì)來(lái)看將不再是優(yōu)勢(shì)；此外，低價(jià)土地面臨高額增值稅壓力。
二是全國(guó)性擴(kuò)張瓶頸的挑戰(zhàn)。碧桂園的廣東模式是基于與政府關(guān)系的密切，此后進(jìn)軍全國(guó)，能否像生產(chǎn)商品一樣將廣東模式復(fù)制到全國(guó)各地，這將是一項(xiàng)重要的挑戰(zhàn)。
三是管理模式的挑戰(zhàn)。從家族式企業(yè)管理到系統(tǒng)化、流程化的管理，需要一個(gè)艱難的過(guò)渡。有關(guān)人士分析認(rèn)為，25歲的楊惠妍能否帶領(lǐng)碧桂園這艘地產(chǎn)巨艦，繼續(xù)其父楊國(guó)強(qiáng)的創(chuàng)富神話，有待觀望。(張曉暉)
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