2007年3月爆發(fā)的美國次貸危機引發(fā)全球金融市場動蕩加劇�；ㄆ臁⒇悹査沟恰⒚懒�、摩根、瑞銀等一大批著名金融機構，2007年度都因次級貸款發(fā)生巨額虧損。貝爾斯登因支付危機被摩根大通以低價收購，成為危機發(fā)生以來第一家倒下的大型金融機構。全球股市出現(xiàn)大幅下跌和劇烈動蕩，因次貸問題引發(fā)的金融市場危機還在加劇。據(jù)有關研究機構估計，次貸危機的損失可能超過7000億美元。同時，中國資本市場也受全球次貸危機影響發(fā)生動蕩。深刻認識美國次貸危機的形成機制，對防范我國房地產(chǎn)信貸風險，具有十分重要的借鑒意義。

　　違規(guī)行為造成次貸危機

　　在當前更為廣泛的調(diào)查中，聯(lián)邦機構正在調(diào)查抵押貸款公司是否存在利息矛盾、偽造賬目、內(nèi)幕交易，以及抵押證券是如何提供給投資者的，是否存在違規(guī)借貸問題等。美國證券及交易委員會還在進行大約36宗民事調(diào)查，以查清次級抵押貸款究竟是如何形成的，以及相關證券的價值是如何估算的

　　美國次貸危機，是指房地產(chǎn)市場上的次級按揭貸款因債務人無法償債而引發(fā)的金融市場危機。次級按揭貸款，是相對于給資信條件較好的客戶的按揭貸款而言。通過抵押形式，對收入低、沒有或缺乏足夠還款能力證明，或者其他負債較重、資信條件較“次”的住房購買人發(fā)放貸款。美國的房地產(chǎn)市場按揭貸款大致可以分為3個層次：優(yōu)質(zhì)貸款市場、“ALT-A”貸款市場和次級貸款市場。優(yōu)質(zhì)貸款市場面向信用等級高、債務負擔合理、風險小的優(yōu)良客戶，按揭利率相對較低。次級市場是指信用分數(shù)低、收入證明缺失、負債較重的客戶，如美國的低收入階層和新移民。而“ALT-A”貸款市場是介于二者之間的灰色地帶，泛指那些信用記錄不錯，但缺少或完全沒有固定收入、存款、資產(chǎn)等合法證明文件的客戶。次級市場和“ALT-A”貸款市場都是高風險市場，按揭利率比優(yōu)質(zhì)貸款高，次貸危機就是這部分市場出現(xiàn)問題引發(fā)的風險。

　　美國次級抵押貸款證券市場產(chǎn)生的風險有一套復雜的傳導機制。在美國，個人貸款者是向抵押貸款公司而不是直接向銀行申請抵押貸款。抵押貸款公司將抵押貸款出售給商業(yè)銀行或者投資銀行。銀行將抵押貸款重新打包成抵押貸款證券后再出售給購買抵押貸款證券的投資者，轉(zhuǎn)移風險。同時，銀行會與抵押貸款公司簽署協(xié)議，要求抵押貸款公司在個人貸款者拖欠還貸的情況下，回購抵押貸款。銀行還會購買一些信用違約互換合約，相當于購買一種對抗抵押貸款違約率上升的“保險”，來進一步分散自己的風險。次級按揭貸款出現(xiàn)風險，是一系列綜合因素發(fā)生作用的結(jié)果。

　　次貸危機爆發(fā)后，美國聯(lián)邦調(diào)查局(FBI)于2008年初開始對14家公司在次級抵押貸款中可能存在的會計欺詐、內(nèi)幕交易等違規(guī)行為展開調(diào)查。3月，又開始對全美最大的抵押貸款銀行Countrywide涉嫌欺詐展開調(diào)查。這些公司的抵押貸款業(yè)務均受到毀滅性的次貸危機拖累。據(jù)報道，2004年至2007年之間，Countrywide抵押貸款業(yè)務的“服務性證券組合”突破1萬億美元。Countrywide于今年1月份接受了美國銀行(Bank of America)40億美元的并購要約。在美國司法部與聯(lián)邦調(diào)查局對其展開調(diào)查前，Countrywide已經(jīng)在接受美國證券及交易委員會(SEC)調(diào)查，并因為退休金基金涉嫌證券欺詐而遭到集體民事訴訟。在當前更為廣泛的調(diào)查中，聯(lián)邦機構正在調(diào)查抵押貸款公司是否存在利息矛盾、偽造賬目、內(nèi)幕交易，以及抵押證券是如何提供給投資者的，是否存在違規(guī)借貸問題等。美國證券及交易委員會還在進行大約36宗民事調(diào)查，以查清次級抵押貸款究竟是如何形成的，以及相關證券的價值是如何估算的。除了美國聯(lián)邦調(diào)查局與證券及交易委員會之外，數(shù)個州的調(diào)查人員也正對抵押貸款業(yè)展開獨立調(diào)查，以弄清相關公司是否違反了聯(lián)邦借貸與民事權利法律，操縱誤導少數(shù)借款者借進成本更高的貸款。

　　我國房地產(chǎn)貸款安全嗎

　　如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全

　　我國的房地產(chǎn)貸款規(guī)模近幾年發(fā)展迅速，并對銀行業(yè)盈利能力和資產(chǎn)安全有較大影響。據(jù)上海銀監(jiān)局2008年2月發(fā)布的《2007年度上海市房地產(chǎn)信貸運行報告》稱，截至2007年12月末，全市中資銀行商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額5137.62億元，比年初增加452.88億元，同比多增63.28億元，房地產(chǎn)貸款余額同比增長10.58%。2007年，上海中資商業(yè)銀行增量貸款中有27.5%投向了房地產(chǎn)業(yè)。截至去年12月末，中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項貸款的比重為32.2%。如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。在房地產(chǎn)市場波動加劇及宏觀調(diào)控不斷加強的同時，房地產(chǎn)信貸運行與市場之間的關聯(lián)更趨密切，無論是銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還是房貸借款人，都面臨因房價波動而帶來的壓力與風險。針對這種狀況，上海銀監(jiān)局表示，將加強宏觀監(jiān)管，關注信貸資源向房地產(chǎn)業(yè)聚集的趨勢，適時提示各銀行重視潛在的系統(tǒng)性信用風險，制訂并實施合理、科學的信貸政策，分散、管理、控制房地產(chǎn)信貸風險。

　　比較我國房地產(chǎn)市場與美國次級按揭市場，二者存在很大不同。最為主要的是住房抵押貸款人一般都是直接向銀行申請貸款，沒有復雜的衍生產(chǎn)品。同時，房產(chǎn)首付在20%，政策上不允許發(fā)放零首付貸款。但是，也要看到我國住房抵押貸款存在的風險。

　　一是貸款首付比例較低及虛假信用，存在大量投機性借貸。在房地產(chǎn)“新政”實施前，我國居民房地產(chǎn)貸款首付比例為20%。但實際操作中，也存在虛假操作的情況。據(jù)報道，2004年上海曾經(jīng)發(fā)生過有人貸款7800萬元，購買128套住房的重大違規(guī)貸款行為，就是通過假信用的方式進入的。

　　二是超支付能力貸款不斷增加。按照銀監(jiān)會個人住房按揭貸款指引，個人每月按揭貸款還款額不得超過個人家庭月可支配收入的50%。但實際上，國內(nèi)居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時，很多人不能滿足這一基本標準。有人從單位或找他人隨意開出假的工資收入證明。銀行信貸人員和房產(chǎn)銷售人員為提高房屋銷售和貸款業(yè)績，甚至明確告訴貸款者只要能開到證明就放款。用假的收入證明、工資證明等虛假文件到銀行進行按揭貸款，無疑埋藏了巨大的潛在風險。

　　三是貸款利率增長快，導致部分債務人喪失支付能力。近年來，央行數(shù)次提升貸款基準利率。2004年10月29日從5.31%提高至5.58%；2006年4月28日金融機構一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點至5.85%。經(jīng)過連續(xù)10多次上調(diào)，目前一年期貸款基準利率已提高到7.47%，這對信用差、還款能力不強的貸款人來說無疑是巨大壓力。

　　四是房價在飛漲后存在下跌趨勢。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，大城市近年房價指數(shù)上漲20%左右。就具體的樓盤而言，則上漲50%至100%甚至更多。飛速上漲的房價刺激了購房者的購買熱情，炒房成為獲取巨額財富的途徑，使許多償債能力低的人參與到購房隊伍中。當房價下跌、房市流動性降低、貸款利率大幅調(diào)升時，勢必加大高價購房者的償債壓力，使銀行信貸面臨巨大違約風險。

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