樓市價(jià)量均增、土地交易初現(xiàn)回暖、房企資金松動(dòng)、財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)，但大部分分析師對(duì)房市全面回暖保持一份謹(jǐn)慎

　　上周，房地產(chǎn)股整體活躍，板塊指數(shù)周漲幅達(dá)到11.26%，尤其在周末當(dāng)股指受到煤炭石油等權(quán)重指標(biāo)股打壓時(shí)，地產(chǎn)股責(zé)無(wú)旁貸地?fù)?dān)當(dāng)起多頭先鋒，在以“萬(wàn)、保、金、招”為首的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股帶領(lǐng)下，大盤(pán)穩(wěn)住陣腳，收盤(pán)終于站上了闊別9個(gè)月之久的2600點(diǎn)。

　　價(jià)量有變動(dòng)

　　樓市初顯小陽(yáng)春

　　4月份各地樓市盡管成交走勢(shì)有所分化，但回暖還在持續(xù)。值得關(guān)注的是，隨著銷(xiāo)售回暖的持續(xù)，房?jī)r(jià)開(kāi)始回升。當(dāng)月各地推盤(pán)量均有所增加，但由于市場(chǎng)消化速度更快，北京、上海和深圳等地的可售商品房存量繼續(xù)回落�？傮w來(lái)說(shuō)，一、二線(xiàn)城市商品房交易繼續(xù)放量，維持在歷史較高水平。

　　根據(jù)東海證券研究所跟蹤的國(guó)內(nèi)15個(gè)城市：福州、廈門(mén)、武漢、深圳同比增幅均超過(guò)200%，分別達(dá)到331.7%、279.9%、276.9%、210.3%；杭州、深圳、長(zhǎng)沙、南京、天津、西安同比增幅均超過(guò)100%，分別達(dá)到197.5%、178.4%、147.6%、140.9%、124.0%、107.3%；上海同比增幅也高達(dá)92.3%。與此同時(shí)，一些城市成交量環(huán)比仍呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　同時(shí)，一、二線(xiàn)城市商品房成交均價(jià)有所企穩(wěn)，環(huán)比普成結(jié)構(gòu)性漲勢(shì)。4月，除少數(shù)城市以外，國(guó)內(nèi)一、二線(xiàn)城市商品房成交均價(jià)基本企穩(wěn)，暢銷(xiāo)、低總價(jià)商品房普遍呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，即房?jī)r(jià)環(huán)比呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性漲勢(shì)：杭州、廈門(mén)、深圳成交均價(jià)環(huán)比漲幅均超過(guò)10%，分別達(dá)到14.7%、11.6%、11.1%；長(zhǎng)沙、蘇州、福州、天津環(huán)比漲幅分別為5.1%、4.0%、2.6%、2.2%；只有昆明、武漢、西安環(huán)比出現(xiàn)下跌，跌幅分別為7.5%、2.5%、1.6%。

　　“地王”再現(xiàn)

　　開(kāi)發(fā)商資金、信心雙升溫

　　四月最大看點(diǎn)是土地市場(chǎng)有所回暖和“地王”的再現(xiàn)。先是溫州原溫州長(zhǎng)運(yùn)集團(tuán)有限公司地塊以19607元/平方米的成交樓面價(jià)格，成為09年目前為止的“單價(jià)地王”。再是大連金賽置地有限公司以37.48億的總價(jià)拿下大連高新區(qū)廟嶺村紅凌路兩側(cè)7宗地塊，成為本月總價(jià)“地王”。此外重點(diǎn)住宅地塊更是出現(xiàn)多輪競(jìng)價(jià)和成交明顯溢價(jià)的火爆場(chǎng)面。深圳位于回龍埔平西路和愛(ài)心路交會(huì)處2宗捆綁地塊，14分鐘內(nèi)舉牌113次，以高出底價(jià)2.7億的價(jià)格成交，地塊溢價(jià)51%。上海青浦徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊有10家開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)價(jià)，金地以5.6億摘得地塊，地塊溢價(jià)水平高達(dá)82%。重慶渝北區(qū)觀(guān)音橋組團(tuán)E分區(qū)地塊經(jīng)過(guò)14家開(kāi)發(fā)商19輪競(jìng)價(jià)后，以4900萬(wàn)元的價(jià)格被重慶仁強(qiáng)收入囊中，地塊溢價(jià)43%。

　　聯(lián)合證券認(rèn)為土地市場(chǎng)的初步回暖，再度印證了部分人士認(rèn)為的當(dāng)前樓市初步回暖的觀(guān)點(diǎn)。

　　項(xiàng)目資本金比例下調(diào)

　　為房企資金松綁出實(shí)招

　　近期國(guó)務(wù)院發(fā)布商品住房項(xiàng)目資本金比例將下調(diào)的通知，為房企資金松綁，使房企的負(fù)債能力以及滾動(dòng)開(kāi)發(fā)能力都進(jìn)一步提高。正如國(guó)務(wù)院公告所言，此舉是為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，調(diào)動(dòng)社會(huì)和企業(yè)的投資積極性，擴(kuò)大投資需求，調(diào)整和優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)的比重在20%以上，對(duì)拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資有著舉足輕重的作用。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的謹(jǐn)慎態(tài)度，自08年7月開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速不斷下滑，09年3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資同比增長(zhǎng)僅為4.1%，而在去年同期增速為32.3%，增速下降87.3%。下調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例有利于調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資積極性，特別是對(duì)于資金鏈更為緊張的中小開(kāi)發(fā)商。

　　廣發(fā)證券認(rèn)為，對(duì)于已開(kāi)工項(xiàng)目，項(xiàng)目資本金比例的下調(diào)有利于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)率，有助于緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力。對(duì)于新開(kāi)工項(xiàng)目，項(xiàng)目資本金比例的下調(diào)能起到一定的刺激作用，但是影響有限。開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)后市持謹(jǐn)慎態(tài)度，成交量是關(guān)鍵決定因素，除非接下來(lái)兩到三個(gè)月的住宅銷(xiāo)售量能夠基本或大致維持在目前的水平，否則開(kāi)發(fā)商很難大規(guī)模的增加新開(kāi)工項(xiàng)目。