政策利好

　　新一輪刺激方案出臺：國務(wù)院調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目的資本金比例

　　房地產(chǎn)基建板塊受益最大：下半年房地產(chǎn)投資將新增至少3000億資金

　　自進入2009年以來，房地產(chǎn)市場成交回暖跡象明顯，房屋銷售量和房價不斷上升。

　　同時，隨著A股5個月連續(xù)上漲，不斷創(chuàng)出反彈新高，房地產(chǎn)股也應(yīng)聲反彈，一路上揚，間接印證了樓市回暖。

　　日前，國務(wù)院常務(wù)會議下調(diào)保障性住房和普通商品住房投資項目的資本金比例15個百分點，令市場人士歡呼最大利好出臺。

　　那么，對投資者來說，目前是投資房地產(chǎn)好還是投資房地產(chǎn)股更好呢？

　　日前，國務(wù)院常務(wù)會議再次調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目的資本金比例，以緩解4萬億刺激計劃的資本缺口。此前在4月29日，國務(wù)院常務(wù)會議決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例。

　　分析人士指出，此次資本金比例調(diào)整相當(dāng)于是新一輪刺激方案出臺，有望刺激銀行信貸在未來數(shù)月再次出現(xiàn)強勁的增長。

　　根據(jù)此次調(diào)整，大部分行業(yè)的最低資本金比例下調(diào)了5～10個百分點，其中保障性住房和普通商品住房項目下調(diào)15個百分點，大大超出此前的預(yù)期，而鐵路、公路等交通和大型基建項目也是此次資本金比例調(diào)整的主要受益對象。高污染、高能耗和產(chǎn)能過剩的項目則被上調(diào)最低資本金比例。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，政策體現(xiàn)了一個有保有壓結(jié)構(gòu)調(diào)整的思路�！敖档唾Y本金要求的行業(yè)，下一步得到信貸支持的空間就更大，應(yīng)該說會有正面的效果�！�

　　中國最早實施資本金比例規(guī)定始于1996年。據(jù)了解，2004年，房地產(chǎn)開發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用房項目)資本金比例曾由20%及以上提高到35%及以上。 (段郴群)

　　影響分析

　　樓市：市場解讀現(xiàn)分歧

　　房地產(chǎn)資本金比例降低，有觀點認為將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來真正的“救市契機”。不過，也有市場行家和研究者認為，短期來看實質(zhì)性作用不大，也影響不了目前樓市的成交和價格，但長期將對房地產(chǎn)商的開發(fā)投資產(chǎn)生深遠影響。

　　正方：增加供應(yīng)有助平抑房價

　　資本金比例的降低有助于緩解開發(fā)商的資金壓力，也降低了開發(fā)商入市的門檻。光大證券表示，住房和基建項目資本金比例下調(diào)的政策和近期部分實力開發(fā)商拿地的行為，從政策支持和實體企業(yè)行為兩個方面鞏固市場對房地產(chǎn)投資復(fù)蘇的信心。

　　今年1月~4月，在我國固定資產(chǎn)投資高速增長的同時，房地產(chǎn)業(yè)的投資勢頭仍然較弱。“資本金調(diào)整后，從下半年開始房地產(chǎn)投資有望回暖�！�2008年，我國房地產(chǎn)投資達到3萬億元，其中自有資金投資占30%~40%�！敖衲甓�三季度，房地產(chǎn)投資會有更快速度的增長。預(yù)計全年的增速會達到10%左右。因此，此次資本金比例下調(diào)5~15個百分點，將為下半年的房地產(chǎn)投資釋放至少3000億元資金。同時，能夠?qū)⒁郧皵R置的土地開發(fā)起來，形成供給釋放，從而平抑房價�！眲⒃�春分析說。

　　有觀點認為，政府如此重視房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)熱情，有一種解讀是：伴隨著樓市交易的回暖，如果房地產(chǎn)開發(fā)的步伐不能盡快跟上，政府擔(dān)心無法體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對投資的拉動作用；另一方面，房地產(chǎn)供應(yīng)量的減少，對于房價飆升也是一個潛在威脅。

　　反方：對樓價實質(zhì)影響不大

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認為，這種調(diào)整對市場難有直接的、實質(zhì)性的作用，更多的是配合國家拉動內(nèi)需的整體政策，并非針對房地產(chǎn)市場而制定的政策。

　　另外，目前全國的房地產(chǎn)發(fā)展商面對的難題大不相同，徐楓認為，資本金比例的變動只是宏觀政策的調(diào)整，不同地區(qū)的樓市現(xiàn)狀還需要當(dāng)?shù)氐木唧w政策來加以引導(dǎo)。

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為，發(fā)展商目前銷售情況甚佳，資金壓力已大不如去年，市場上也不像以前那樣存在“空手套白狼”的機會，因此這次調(diào)整只是表明了政府的支持態(tài)度，對市場難有實質(zhì)意義。

　　另外，目場關(guān)注的成交和價格也難受本次調(diào)整的影響。資本金比例對發(fā)展商的影響主要在資金鏈上，對供應(yīng)市場的影響非常間接；目前樓市仍是買方市場，市場成交決定于需求方，不會受本次調(diào)整的影響。(林琳)