房地產(chǎn)稅的真正功能是調(diào)節(jié)人們的改善性結(jié)構(gòu)性需求。就像汽車一樣，對大排量汽車征重稅，讓消費者少買大排量汽車，房地產(chǎn)稅也是這樣，讓人考慮是否租房不買房，或買小房不買大房。因此，房地產(chǎn)稅是長性慢效，不是可以臨時隨便拿來對付急用的。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生3日接受中國證券報記者專訪時表示，用房產(chǎn)稅改革來調(diào)控房價的做法并不成熟。房產(chǎn)稅改革既不能打擊投機(jī)需求，也不能抑制投資需求。要遏制房價過快上漲的勢頭，土地增值稅和個人所得稅的作用比房產(chǎn)稅更直接有效。

　　房產(chǎn)稅名不副實 弊大于利

　　中國證券報記者：現(xiàn)在社會上關(guān)于房產(chǎn)稅的呼聲很高，您認(rèn)為目前用房產(chǎn)稅改革來調(diào)控房價的做法是否成熟？

　　華生：應(yīng)當(dāng)說今后全面征收“房地產(chǎn)稅”或者稱“財產(chǎn)稅”是國際慣例，也是改革的大方向，可以推動地方政府從“土地財政”轉(zhuǎn)化為“稅收財政”。目前變通的房產(chǎn)稅似乎成為調(diào)控政策的中心和輿論的焦點，但其實這種打擦邊球的辦法有很大的誤導(dǎo)，并不成熟和可行。

　　為什么不成熟？首先是法律法規(guī)的制度準(zhǔn)備不成熟。對居民住宅征稅是我國稅制結(jié)構(gòu)的重大改變，解決的主要是財產(chǎn)和收入分配不均的矛盾。這完全是一個新稅種，用現(xiàn)有的房產(chǎn)稅來代替存在客觀上的困難。主要難點在于，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是針對房屋的原值扣除一定比例后征收，但實際上房屋本身價值很小，蓋成了就開始貶值，只有土地是不斷升值的。所以國外的房地產(chǎn)稅都是主要依據(jù)土地及房屋的市場評估價格來征收，以滿足地方政府財政收入不斷增長的需要。因此新稅種的名稱，必須包括土地，而且主要是土地，不然的話將完全名不副實。因為單純的房屋本身根本不值多少錢，房產(chǎn)稅沒什么可征。

　　其次，開征的難度非常大。普遍開征會顯著加重一般老百姓的負(fù)擔(dān)，目前幾乎完全不可能。但如果不普遍開征，又意味著房產(chǎn)稅在相當(dāng)長的時間內(nèi)不可能成為地方政府的主要收入來源。而且差別開征，按面積或按套劃線弊病都很多，既收不了多少稅，還會引出很多新的不公平和麻煩。搞得不好，就可能成為利空出盡，房價新一輪炒作的由頭。

　　中國證券報記者：既然我國土地是國有的，在購房人已經(jīng)一次性繳納了40年或70年土地出讓金的情況下，再征收房地產(chǎn)稅，是否存在重復(fù)征稅的情況？

　　華生：有很多人認(rèn)為，我國土地是國有的，私人沒有產(chǎn)權(quán)，因此不能對個人征稅，這種看法也不正確。土地使用權(quán)是在不斷增值的，因此既可以對土地所有權(quán)征稅，也可以對土地使用權(quán)征稅。從國外的經(jīng)驗來看也是這樣。如英國的房產(chǎn)就存在兩種情況，一種是有地權(quán)的，稱為“free hold”，另一種是不帶地權(quán)的稱為“l(fā)ease hold”，但是在地方政府征財產(chǎn)稅時是沒有區(qū)別的。

　　目前的現(xiàn)實是，土地使用權(quán)的增值部分歸個人所有，但實際上應(yīng)該是社會和個人分享。土地是壟斷資源，首先要滿足大部分人的基本需求，所以土地私有的國家也要通過稅收的方式參與土地增值部分的再分配。

　　我國的土地使用權(quán)名義上是70年，實際上是一種長期產(chǎn)權(quán)，到了年限，國家并沒有收走。我們可以看到，所有拆遷的居民，無論在原房產(chǎn)住了多久，返還的安置住房都是仍然具備充足的70年產(chǎn)權(quán)。買賣二手房時也沒人問還剩多少年產(chǎn)權(quán)。在我看來，70年的產(chǎn)權(quán)在真正設(shè)計整體制度安排，啟動房地產(chǎn)稅的時候會象農(nóng)地承包一樣，被國家明確為長期持有。

　　現(xiàn)在地方政府都熱衷于賣地，但是要看到城市的規(guī)模不能無限的擴(kuò)張，這是個大趨勢，地方政府把土地都賣完了，收入從哪里來？土地出讓金應(yīng)該跟保障房建設(shè)掛鉤，這樣地方政府就沒有錢來搞其他的項目。房地產(chǎn)稅最終要促成我國的土地財政向稅收財政的轉(zhuǎn)變，這樣既完成了稅制的改革，也解決了保障房建設(shè)的資金來源。