熱點(diǎn)觀察

　　據(jù)新華社報道，財政部部長藍(lán)佛安8日表示，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。隨著房地產(chǎn)增量政策持續(xù)推出，疊加政策組合拳發(fā)力，向市場傳遞出全面盤活、釋放樓市購買力的信號。

　　數(shù)據(jù)顯示，廣州中心城區(qū)二手“筍盤”成交速度加快，外圍區(qū)域“次新房”成交數(shù)量增加。預(yù)計后期支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策推出還將推動交易和開發(fā)成本降低，利好樓市交易。

　　廣州日報全媒體記者劉麗琴

　　“這個月掛牌價格較筍的中小戶型消化速度明顯加快，有幾個豪宅項(xiàng)目也有買家購買?！痹诮诙纸煌痘钴S度較高的天河北板塊，有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對記者如是表示。

　　事實(shí)上，剛剛過去的10月，廣州樓市數(shù)據(jù)樂觀，一二手住宅成交雙雙破萬套。值得關(guān)注的是，因一二手住宅交投升溫，帶動二手房業(yè)主對后市預(yù)期看好，廣州多個熱點(diǎn)板塊掛牌房源掛牌價格上漲，同時，二手房議價空間明顯收窄。

　　核心城市新房及二手房銷售明顯放量

　　作為置換鏈條中重要的一環(huán)，二手房市場的活躍度直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場的持續(xù)力。

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，10月一線城市二手住宅價格環(huán)比下跌0.17%，較9月大幅收窄0.64個百分點(diǎn)。

　　百城二手住宅平均價格為14360元/平方米，跌幅較9月收窄0.10個百分點(diǎn)。其中，核心城市二手房成交放量，業(yè)主議價空間縮小，百城二手住宅價格環(huán)比跌幅收窄。

　　從市場成交來看，核心城市市場活躍度大幅提升，新房及二手房銷售明顯放量。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)，10月全國商品房銷售面積同比的連續(xù)下降出現(xiàn)了拐點(diǎn)。新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，自今年2月連續(xù)8個月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長。

　　一手市場升溫帶動二手成交

　　從廣州市場來看，據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，10月廣州二手住宅網(wǎng)簽99.68萬㎡，網(wǎng)簽套數(shù)10379套。這是年內(nèi)廣州二手房市場第三個月網(wǎng)簽突破10000套關(guān)口，而這一輪二手成交熱明顯受到了一手市場升溫的帶動：承接國慶黃金周的熱度，10月第二周，廣州單周二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)3120套，創(chuàng)19個月以來的新高。

　　對二手房業(yè)主來說，超預(yù)期的成交數(shù)據(jù)帶來了對后市預(yù)期信心大增，這也表現(xiàn)在掛牌房源價格及議價空間的變化。

　　貝殼數(shù)據(jù)：10月漲價房源環(huán)比增長

　　從貝殼找房平臺10月的掛牌數(shù)據(jù)來看，漲價房源環(huán)比增長44.4%，而降價房源減少了16.6%。10月不僅看房人數(shù)上漲近三成，成交量環(huán)比上漲67%，成交均價環(huán)比也上漲了5.4%。

　　合富大數(shù)據(jù)顯示，繼二手豪宅業(yè)主收窄議價幅度之后，廣州普通二手房市場議價幅度也出現(xiàn)明顯回落。同時，大幅降價成交占比持續(xù)下降。其中，降價幅度10%—15%的成交占比從9月的41%下降至10月的28%，而降價幅度在5%—10%的成交占比，也從9月的38%下降至10月的31%。

　　板塊觀察

　　交投活躍，中心區(qū)域二手樓成交回暖

　　從近期一些熱點(diǎn)成交板塊來看，二手市場上“筍盤”成交速度在加快。市場交投活躍度的回升，讓低價掛牌放售房源數(shù)量減少，片區(qū)成交價格逐漸穩(wěn)定。

　　中心區(qū)域成交價回穩(wěn)態(tài)勢更明顯。各區(qū)當(dāng)中，海珠區(qū)業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)強(qiáng)表現(xiàn)較為明顯。

　　近期海珠二手樓市新增掛牌放售的降價房源數(shù)量銳減，而新增掛牌放售的漲價房源數(shù)量繼續(xù)小幅增長。據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，前三季度二手成交占比明顯提升的區(qū)域，主要集中在海珠產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)增長蓬勃的海珠西、琶洲、后航道等新興板塊。

　　以廣鋼新城來看，由于市場行情火熱，剛需戶型的二手房業(yè)主也調(diào)整了掛牌價格。9月廣鋼新城一套建筑面積81.67㎡的3房，以255萬元放售，折合單價3.1萬/㎡。近日，該套房源掛牌價已漲到270萬元，折合單價3.3萬/㎡。

　　外圍片區(qū)方面，從長隆萬博板塊來看，新近出現(xiàn)的二手成交個案單價大多已回穩(wěn)在3萬元/㎡以上。

　　而在黃埔，眼見市場行情好轉(zhuǎn)，黃埔二手房市場持有“次新房”的業(yè)主，不少想趁著政策利好和市場熱度賣房。老黃埔、科學(xué)城等熱門板塊，掛牌放售的房源當(dāng)中，相比舊房價格更高的“次新房”數(shù)量持續(xù)增加，而且已出現(xiàn)“次新房”二手成交個案。目前，黃埔區(qū)長嶺居板塊成為新崛起的“次新房”掛牌熱門區(qū)域。

　　專家解讀

　　“消化存量”方面新增金融財政政策支持

　　據(jù)新華社報道，財政部部長藍(lán)佛安8日在十四屆全國人大常委會第十二次會議新聞發(fā)布會上表示，正在積極謀劃下一步的財政政策，加大逆周期調(diào)節(jié)力度。其中，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。

　　“今年的增量政策力度大，對經(jīng)濟(jì)的拉動效應(yīng)正在顯現(xiàn)，不少政策效應(yīng)明年還會持續(xù)釋放?！彼{(lán)佛安說，專項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在配合相關(guān)部門研究制定政策細(xì)則，推動加快落地。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，從目前房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策來看，包括增值稅、土地增值稅和個稅的政策都存在積極調(diào)整的空間，其直接影響就是降低了房東和房企的稅費(fèi)成本，對于房屋交易和開發(fā)成本降低具有積極的作用。財政部明確了專項(xiàng)債在“優(yōu)化存量”方面的積極作用。在回收閑置存量土地和進(jìn)而轉(zhuǎn)為土地儲備方面，主要包括兩類土地，即安置房閑置用地、房企未開發(fā)用地。其對于緩解城中村改造安置房領(lǐng)域、部分房企土地庫存項(xiàng)目方面的風(fēng)險具有積極作用，將有效改善2025年的土地儲備結(jié)構(gòu)和供地結(jié)構(gòu)，也有助于消化現(xiàn)房庫存或準(zhǔn)現(xiàn)房庫存的房源，同時積極增加保障房的供給。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前城中村改造專項(xiàng)借款、保障性住房再貸款兩類金融工具已經(jīng)積極落實(shí)。其中城中村改造專項(xiàng)借款有效確保了房票的兌付，也有助于后續(xù)新房項(xiàng)目的去庫存。專項(xiàng)債的加入，也意味著“消化存量”方面新增金融財政政策支持。