哈爾濱：樓市大戰(zhàn) 開發(fā)商與購房者博弈進(jìn)入中場

　　開發(fā)商的淡定，是真？是假？

　　小劉是哈爾濱市開發(fā)區(qū)一處高檔樓盤的銷售主管，在中央大街“2010哈爾濱之夏房地產(chǎn)成果展”上，他淡然地坐在太陽下，連宣傳單都沒有，仿佛一點兒都不打算把手里的房子賣掉。就算有來詢價的，他也只答一句“一萬元起”。

　　這明顯與其他“攤位”氣場不同。小劉告訴記者，他們的房子是“有針對性的”，言下之意，并不是什么人都能買。在他看來，盡管“史上最嚴(yán)厲政策”已經(jīng)出臺，但哈埠樓盤的價格依然很穩(wěn)。記者詢問了“哈電置業(yè)”、“好民居”、“歐洲新城”等樓盤的置業(yè)顧問，他們也表示“沒有優(yōu)惠”。

　　與此同時，小劉自己也在四處看房。當(dāng)位于愛建的上實浪琴水岸打出“6999元起”的價格后，小劉第一時間就打電話詢問，“果然如我所料，根本不可能那么便宜”。

　　一位網(wǎng)友在樓市論壇里提到“上實”時說：“一說到價格，售樓小姐立刻變得神秘莫測�！睋�(jù)說，6999元一米的只是共3套的特價房，需要交5萬元定金，再通過搖號中出。如果沒中，那么，這5萬元則用于購買該處的其他房子，價格在每平方米1.2萬元左右，2011年末進(jìn)戶。

　　小劉說，開發(fā)商使用這種噱頭很正常�！叭绻�你聽到‘起’字，最好不要抱希望。那樣的房子基本上售樓員都會告訴你‘賣沒了’，或是‘給老客戶留的’。”

　　記者了解到，大部分處于“一線水平”的房源，如哈公館、觀江國際、金色萊茵等，因為開發(fā)商“手頭寬裕”，都很“淡定”。據(jù)說，購房者也不希望他們降價，“二期降了，一期的業(yè)主會怎么想”，小劉反問。

　　至于那些“非稀缺資源”、“邊邊角角”的房子，小劉建議“可以等一等”。

　　“房價不敗”的信心

　　在房價方面，哈爾濱正在“超三趕二”。

　　有數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，哈市商品房成交均價為每平方米7200元，比去年同期的5036.23元上漲了四成多。而在三線城市中，昆明6088元、長春4463元；二線城市中，大連8810元、成都7500元、東莞6850元、重慶4878元、沈陽4353元。

　　國家統(tǒng)計局哈爾濱調(diào)查隊對哈市50家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的問卷調(diào)查顯示，七成多開發(fā)商認(rèn)為目前哈市商品房銷售價格較高或偏高。那么，房價是如何漲到今天這個地步的？

　　“做夢的時候房價都在漲�！币晃毁彿空哒f。4月份新政出臺前，哈市的房價已經(jīng)讓人心生畏懼。

　　一年內(nèi)，地鐵邊、哈西、群力的房子，價格統(tǒng)統(tǒng)漲了一半以上。更可怕的是，很多樓盤是在沒有理由地瘋漲。一個位于二環(huán)邊上的房子可以賣到均價六七千元，居然有大批人連夜排隊去買。

　　去年6月份，道外一個樓盤預(yù)售起價4000元左右，3個月后開盤時售樓處門外擠滿了人，長隊已經(jīng)排了3天，房價也超過6000元。開發(fā)商說：“市場太好，我們考慮再次提價�！边@一年里，開發(fā)商根本不需要雇托兒，有一批熱情群眾排在售樓處門外哄搶。只要稍一猶豫，售樓員馬上轉(zhuǎn)向另一個客戶。

　　去年，哈爾濱市房價漲幅位列15個副省級城市前茅。當(dāng)時，幾乎所有人都堅定地認(rèn)為，“房價只會漲不會跌”。

　　剛需？投資？新政將見分曉

　　世界上有兩種人：有房的和沒房的。

　　盡管還沒有結(jié)婚的打算，不過市民小張很同意“丈母娘需求”的說法�！耙�是結(jié)婚的話，必須得有房子”。

　　這也是哈市很多開發(fā)商一方面認(rèn)為“房價偏高”，一方面又認(rèn)為沒有降價空間的主要理由。日前，有消息稱哈爾濱市房價泡沫高居二線城市前列。對此，本地資深房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，泡沫肯定有�！暗貎r高企、原材料上漲等諸多開發(fā)商提出的原因都不足以支撐如此高的房價。但泡沫的承受力很強(qiáng)，很難判斷還能持續(xù)多長時間�！�

　　“永遠(yuǎn)有年輕人要結(jié)婚，永遠(yuǎn)有中年人要改善條件，就永遠(yuǎn)有人需要房子�！币晃婚_發(fā)商說這話的言外之意很明確，剛性需求無論何時、何地都會存在，只不過有大有小。采訪中，大多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為哈爾濱市住房“剛需”依然猛烈，這也是樓市成為“最堅強(qiáng)泡沫”的依據(jù)。

　　然而，國家統(tǒng)計局哈爾濱調(diào)查隊在哈市第30屆房展會中進(jìn)行的調(diào)查顯示，76.1%受訪者認(rèn)為哈市房價上漲的主要原因是投資、投機(jī)炒作的結(jié)果。對此，分析人士認(rèn)為，去年在放寬貸款、買房落戶等寬松政策支持下，一些經(jīng)濟(jì)神經(jīng)高度敏感的市民以及省內(nèi)的高收入者入市，助推了房價的上漲。

　　不過，當(dāng)新政到來時，形勢還是變了。

　　今年春季房展，開發(fā)商一改過去捂盤惜售的做法，把蓋好的、沒蓋好的房子統(tǒng)統(tǒng)拿了出來。一位業(yè)內(nèi)人士直言，“就是怕新政出來后，把房價打下來。”按以往的規(guī)律，春季展是開發(fā)商培育市場的舞臺，秋季才是成交旺季。不過，今年春季房展，成交量較去年大幅減少。面對現(xiàn)在雙方的觀望態(tài)勢，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測“秋季展會更冷”。

　　觀望的供求雙方

　　兩年前，哈爾濱市房地產(chǎn)市場就曾站在十字路口。當(dāng)時有專家預(yù)測說，二線城市反應(yīng)滯后，北京、上海、廣州都跌的時候，哈市會逆市漲價，之后是促銷、打折、饋贈，不行了才會集體降價�！暗�這個過程究竟有多長，沒有人能說得清�！�

　　事實上，還沒等到專家預(yù)測的“促銷、打折、饋贈”出現(xiàn)，國家抑制樓市的新政就出來了。只是，新政的出現(xiàn)，在“非典型”的冰城樓市只打壓下來了交易量。

　　據(jù)哈市房產(chǎn)部門提供的數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，哈市5月入網(wǎng)商品房銷售量為1531套，比去年同期減少了近一半，比今年4月份更是下降了近七成。進(jìn)入6月份，成交量環(huán)比降幅超50%。

　　有觀察人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的博弈已經(jīng)進(jìn)入中場，供求雙方的觀望和等待氛圍濃厚。目前，哈爾濱市房價的實質(zhì)性下跌還沒有發(fā)生，甚至連“松動”都稱不上。一些樓盤的“優(yōu)惠價96折”、“6999元/平方米起”等信息，其實都是炒作或是一種試探，而非真正降價。

　　那么，冰城樓價未來走向如何？僅憑開發(fā)商與購房者的這場博弈似乎難見分曉———

　　對開發(fā)商來說，本次政策不但至今沒有松動跡象，反而在逐漸加碼。包括銀行貸款、房企上市以及再融資，也在漸漸地向他們關(guān)上大門。分析人士表示，“很多開發(fā)商自己都沒有多少錢，面對新政，‘空手套白狼’已經(jīng)使不得了。”與此同時，政府手中仍有利器，房產(chǎn)稅、公租房等恐怕都將接踵而來。

　　此外，參與保障型住房開發(fā)的企業(yè)增加、房屋成交量大幅下降，都傳遞出一種信號：樓市的投資屬性正在減少，消費屬性在回歸�！皠傂琛睂⒊蔀橥苿訕鞘欣^續(xù)前行的動力。(作者 張寒冰 ）