樓市降價(jià)預(yù)期形成 四季度有望迎來真正降價(jià)潮

　　2010年剛剛過半,出臺(tái)2個(gè)多月的“新國(guó)十條”已經(jīng)逐漸顯示出它的威力。中國(guó)指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示,2010年上半年,主要城市成交面積同比普遍下跌。重點(diǎn)城市中杭州、深圳、南京等地下跌幅度均超過了50%。

　　不過數(shù)據(jù)同樣顯示,上半年重點(diǎn)城市成交均價(jià)相比2009年、2008年同期均大幅上漲,30個(gè)重點(diǎn)城市中深圳成交均價(jià)漲幅領(lǐng)漲全國(guó),漲幅高達(dá)71.17%,北京以67.81%的漲幅位列第二。而多數(shù)二三線城市房?jī)r(jià)也都在逆市上漲。

　　量跌價(jià)滯的尷尬動(dòng)搖著調(diào)控的權(quán)威。連國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史近日都罕見地出來派“定心丸”:再過一個(gè)季度左右房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨全面調(diào)整,房?jī)r(jià)會(huì)有所下降。在調(diào)控密度前所未有地集中的2010年,是否還會(huì)有新政策祭出,房?jī)r(jià)能否最終回歸理性,目前雖仍是一個(gè)問號(hào),但政府的強(qiáng)烈決心顯示出本輪調(diào)控應(yīng)當(dāng)不會(huì)無功而返。

　　上半年調(diào)控組合拳已顯效

　　一線城市成交大跌降價(jià)預(yù)期形成

　　高燒不退的樓市從去年底開始受到了嚴(yán)厲而密集的調(diào)控。

　　2009年12月9日,國(guó)務(wù)院決定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；12月14日,“國(guó)四條”明確抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；2010年1月10日,國(guó)辦通知要求二套房首付比例不得低于四成；2010年4月15日,系列調(diào)控再度升級(jí),“新國(guó)十條”出臺(tái),二套房貸首付標(biāo)準(zhǔn)提高至50%,三套房貸也受到了嚴(yán)格限制。期間,住建部、國(guó)土部等有關(guān)部委的相關(guān)樓市調(diào)控措施更是令人目不暇接。

　　綜合來看,以“新國(guó)十條”為集大成者的系列調(diào)控既增加了土地供應(yīng),加快保障房建設(shè),又抑制了大量投資投機(jī)需求,尤其是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金流形成了剪刀差壓力:銀行對(duì)開發(fā)商貸款嚴(yán)加審查,貸款拿地受到嚴(yán)格限制,開發(fā)商的信托貸款融資渠道又遭到封殺；而稅務(wù)部門也給開發(fā)商帶來了清算土地增值稅的考驗(yàn)。

　　系列組合拳的祭出自然收到了明顯的效果。從年初開始,成交量就出現(xiàn)明顯下滑,尤其是4月中旬以來,市場(chǎng)更是接近“冰點(diǎn)”,各地“零成交”樓盤大量出現(xiàn)。以北京為例,根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù),6月上旬北京在售的235個(gè)普通商品住宅項(xiàng)目中,147個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“零成交”。取得預(yù)售許可證的11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目合計(jì)供應(yīng)期房4788套,目前全部處于未簽約狀態(tài)。

　　而中指院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示,2010年上半年,主要城市成交面積相比2009年同期水平普遍下跌。重點(diǎn)城市中,僅武漢成交面積同比有明顯幅度的上升；杭州、深圳、南京等地上半年成交量相比2009年同期,下跌幅度均超過了50%；北京、上海跌幅也分別達(dá)到了39%和49%。

　　雖然從房?jī)r(jià)來看,上半年重點(diǎn)城市的成交均價(jià)比2009年、2008年同期均大幅上漲。其中,深圳領(lǐng)漲全國(guó),其次為北京、杭州,漲幅都在60%以上。但必須看到,在調(diào)控政策影響下,這些城市成交均價(jià)已放緩了上漲步伐,總體來看環(huán)比漲幅逐月縮小。業(yè)內(nèi)人士指出,調(diào)控效果從量跌到價(jià)跌需要一段時(shí)間,目前雖然降價(jià)并不明顯,但總體來說降價(jià)預(yù)期已經(jīng)形成。

　　開發(fā)商資金壓力逐漸加大

　　量跌價(jià)滯的僵局遲早被打破

　　盡管如此,量跌價(jià)滯的僵局仿佛始終是樓市調(diào)控過程中繞不過去的一個(gè)彎。降價(jià)的預(yù)期大大增加了購(gòu)房者觀望的底氣；而對(duì)部分開發(fā)商而言,以往調(diào)控往往持續(xù)不久,只要手中資金流沒有大的問題,熬過一年半載的低潮期似乎也不是太大的問題,因此捂盤惜售抱起了“死扛”的信念。

　　這也導(dǎo)致了本輪調(diào)控中的一個(gè)有趣現(xiàn)象。與2008年的樓市調(diào)整相比,本次調(diào)控表現(xiàn)出明顯的二手房帶動(dòng)一手房?jī)r(jià)格下跌的格局,而不像2008年樓市調(diào)整中的由一手房帶動(dòng)二手房降價(jià)。業(yè)內(nèi)人士分析,這主要因?yàn)榻?jīng)歷2009年的熱銷后,多數(shù)發(fā)展商資金相對(duì)充裕。而且對(duì)開發(fā)商來說,降價(jià)也可能引起更多的連鎖負(fù)面反應(yīng),因此不到萬不得已不會(huì)輕言降價(jià)。而二手房的小業(yè)主既沒有上述顧慮,抗壓能力也相對(duì)較小,因此愿意盡快降價(jià)套現(xiàn)。

　　雖然從量跌到價(jià)跌的僵局還將維持多久不得而知,但可以明確的是,目前部分城市成交量已呈現(xiàn)探底之勢(shì),預(yù)計(jì)未來半年內(nèi)成交量將會(huì)出現(xiàn)觸底,開發(fā)商的資金壓力逐漸加大。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生透露,近期開發(fā)商資金充裕度開始下降,開始用自己的錢來投資,其中自有資金5月份比4月份大幅度增加,也比去年月均大幅度增加。去年的月均自有資金是1452億元,而今年5月份達(dá)到了2000多億元。自有資金率大幅度上升到70%,而去年的數(shù)據(jù)是50%。

　　由此,房企內(nèi)部也逐漸出現(xiàn)分化。部分標(biāo)桿房企基于市場(chǎng)預(yù)期的改變,率先進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整。如恒大、萬科、綠城等標(biāo)桿房企已針對(duì)部分地區(qū)的部分項(xiàng)目開始通過各種手段低調(diào)降價(jià),雖然降價(jià)的幅度不大,但取得了不錯(cuò)的成效。

　　以萬科為例,公告顯示,6月該公司實(shí)現(xiàn)銷售面積85.7萬平方米,銷售金額87.7億元,分別比2009年同期增加27.8%和27.9%；銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)82.34%,銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)71.62%。分析師指出這主要得益于萬科近期增加了推盤數(shù)量,并對(duì)部分樓盤降價(jià)銷售。