保障房或走開發(fā)商“代建”之路

　　最近，有消息稱，萬科今年將參與南京的保障房建設(shè)，預(yù)計(jì)建筑規(guī)模達(dá)400萬平方米。這一規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過萬科進(jìn)入南京10年來所有開發(fā)項(xiàng)目面積之和，也是今年傳出的開發(fā)商參建保障房的最大規(guī)模。而且不僅是萬科，保利、中建、綠地、遠(yuǎn)洋、富力、首開等許多大型房企近期也都在謀求大規(guī)模進(jìn)入保障房市場(chǎng)。

　　據(jù)了解，開發(fā)商參與保障房建設(shè)，其實(shí)并不新鮮。早在上世紀(jì)90年代初，為了解決市民的住房問題，廈門市住宅建設(shè)總公司就率先成片開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。10多年來，該集團(tuán)先后開發(fā)了10多個(gè)成規(guī)模的統(tǒng)建房或經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，總建筑面積超過180萬平方米，提供住宅2萬多套。在南京，開發(fā)商“代建”大量的保障房也有例可循。其中，為全國所知名、且如今居住氛圍已經(jīng)相當(dāng)成熟的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)江畔人家，就是南京棲霞建設(shè)集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的。

　　開發(fā)商采用“代建”的形式參與保障房的建設(shè)，除了可在一定程度上緩解政府投入的資金壓力之外，其實(shí)，對(duì)開發(fā)商本身也是一大好事。世聯(lián)地產(chǎn)相關(guān)人士就認(rèn)為，建保障性住房仍然會(huì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，因?yàn)楸Ｕ戏恳彩亲≌�，照樣拉�?dòng)從水泥到窗簾各個(gè)產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上還拉動(dòng)更快，因?yàn)楦叨宋飿I(yè)經(jīng)常空置率比較高，業(yè)主買了也不裝修。但保障房的買家往往買了房就裝修、入住，這對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)更快。雖然建保障房政府只允許你最多只有5%的固定利潤(rùn)，但如果不占用投資現(xiàn)金流，在今年這個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)下，5%的利潤(rùn)也已經(jīng)很不錯(cuò)了。

　　事實(shí)上，即便開發(fā)商不主動(dòng)參與，但保障房建設(shè)也已經(jīng)成為大部分房企的必由之路。因?yàn)樽≌�用地�?0%都用于保障房和中小套型商品房，而且商品房用地也要求配建一定比例的保障房，只要拿地開發(fā)，基本上繞不開保障房的建設(shè)。所以，明智的開發(fā)商轉(zhuǎn)向保障房之路也就是必然的了。

　　代建保障房利潤(rùn)不高卻無風(fēng)險(xiǎn)

　　據(jù)了解，近期意圖大規(guī)模參與地方保障房建設(shè)的萬科，更是有結(jié)合規(guī)�；�的保障房建設(shè)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的打算。5月底，王石指明方向：“萬科下一步仍然會(huì)加大對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，并結(jié)合政府下單的保障房的建設(shè)進(jìn)行大規(guī)模實(shí)踐�！庇袅两�日也公開表示看好保障性住房建設(shè)與住宅產(chǎn)業(yè)化的結(jié)合，將積極介入，“今年的目標(biāo)是以產(chǎn)業(yè)化方式建設(shè)100萬平方米的保障性住房�！背�了規(guī)�；�、標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化的思路之外，據(jù)稱萬科正在考慮保障房領(lǐng)域的“代建制”模式。即資金等均由政府投入，萬科只輸出技術(shù)與管理，以此來收取管理費(fèi)用。若依此實(shí)施的話，意味著開發(fā)商幾乎毫無風(fēng)險(xiǎn)，雖然利潤(rùn)不高，但卻是穩(wěn)定的一筆生意。

　　目前，在廣州，開發(fā)商全面進(jìn)軍保障房的勢(shì)頭并不明顯。除了保利地產(chǎn)2007年建設(shè)了廣州第一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目保利西子灣外，目前只有今年將開建的金沙洲保障房地塊。該地塊前身是富力地產(chǎn)在2006年年底拿下的限價(jià)房地塊。由于限價(jià)房市場(chǎng)形勢(shì)的變化，富力地產(chǎn)主動(dòng)提出要將限價(jià)房用地轉(zhuǎn)為保障房用地，但仍由富力負(fù)責(zé)建設(shè)。

　　據(jù)介紹，金沙洲這次建設(shè)的保障房將以50平方米以下的廉租房為主，此前該地作為限價(jià)房最高能賣6050元/m2，如果作為經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)外銷售的話，利潤(rùn)則將控制在建造成本的3%以內(nèi)。(記者 王荔玨)