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假如違規(guī)放貸不受罰,非但引來更多同行追隨,而且給市場帶來錯誤的預(yù)期。
此次樓市調(diào)控的核心是實施差別化信貸,因而,銀行對二套及以上房貸的態(tài)度,直接關(guān)系到調(diào)控的成敗。
-專欄張煒
上海及江浙地區(qū)部分銀行對二套和三套房貸的松綁,引來“史上最嚴(yán)厲”房地產(chǎn)調(diào)控會不會夭折的議論。住建部、銀監(jiān)會、國資委12日做出回應(yīng),強調(diào)將堅持調(diào)控政策不變。不過,對于個別銀行會不會“暗渡陳倉”,或像2009年那樣變相違規(guī)放貸,盼望房價降下來的購買者未必放心。
二套房貸政策始于2007年,即央行和銀監(jiān)會先后發(fā)布“2007年359號文”和“2007年452號文”。在金融危機背景下,2008年中央和地方紛紛推出樓市救市政策,個別地方政策要求降低房貸門檻?稍诒O(jiān)管層面,并未推翻過“359號文”。而二套房貸的變調(diào)突出表現(xiàn)在2009年,若不是當(dāng)時眾多銀行對二套房貸給予首套房貸相同的7折優(yōu)惠利率,放任高風(fēng)險的炒房客進入樓市,投資投機購房的需求會有那么高嗎?某種程度上說,二套房貸違規(guī)放貸影響了2009年樓市供求,也改變了市場對房價走勢的預(yù)期。
從監(jiān)管部門的態(tài)度來看,一直要求對二套房貸執(zhí)行1.1倍利率。例如,上海銀監(jiān)局2009年4月印發(fā)了《關(guān)于進一步規(guī)范個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的通知》,規(guī)定除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外,貸款首付款比例不得低于40%,且貸款首付款比例應(yīng)隨套數(shù)增加而提高。但筆者在2009年7月采訪上海某樓盤時,工行等銀行現(xiàn)場設(shè)攤的工作人員均稱,二套房貸可以申請到7折優(yōu)惠利率。就在同一天,這些銀行的客服卻稱二套房貸不能享有7折優(yōu)惠利率。換言之,一邊是監(jiān)管部門反復(fù)強調(diào),嚴(yán)禁以對VIP客戶實行區(qū)別對待政策為名放寬貸款優(yōu)惠的適用范圍,另一邊,不少基層銀行依然大打“擦邊球”。
今年4月份升級的樓市調(diào)控,進一步抬高二套以上房貸的門檻,提出房價上漲過快地區(qū)暫停發(fā)放第三套以上房貸。對此,各銀行的響應(yīng)較2007年二套房貸政策出臺時明顯迅速,主動暫停發(fā)放第三套房貸。可讓人心存疑問的是,銀行執(zhí)行的同時有沒有“小九九”?二、三套房貸的收緊與貸款額度緊缺有沒有關(guān)系?個人房貸業(yè)務(wù)的不良率極低,至今被公認(rèn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),銀行的收緊或許不一定心甘情愿。尤其調(diào)控帶來樓市成交萎縮,導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的下滑,對整個房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)構(gòu)成影響。2009年12月末,上海銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款的比重為27.7%。如此高的占比,讓銀行不僅看重貸款質(zhì)量,而且關(guān)注貸款數(shù)量的變化。倘若銀行繼續(xù)把個人房貸業(yè)務(wù)看作香餑餑,貸款額度相對較為寬松之時,不是沒有因追逐利潤而低門檻放貸的沖動。這種沖動尤其可能發(fā)生在基層銀行以及中小銀行中,進而引發(fā)新一輪爭搶房貸市場份額的競爭。
回過頭來看前兩年二套房貸的違規(guī),可發(fā)現(xiàn)監(jiān)管力度值得商榷。其實,監(jiān)管部門不是沒有說過“加大檢查力度,嚴(yán)肅處理相關(guān)違規(guī)行為,以維護銀行業(yè)市場競爭秩序”?稍谕饨缈磥,沒有一家銀行因突破政策“紅線”而公開受罰。如今,房貸松綁又一次出現(xiàn),個別銀行重新受理三套房貸,有的靈活操作二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。雖然二套房貸還沒有放寬到2009年普遍7折利率優(yōu)惠的程度,但足以引起有關(guān)部門的重視。
嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策規(guī)定,單靠銀行自律是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,更需要加大監(jiān)管力度。對于變相低門檻放貸的銀行,監(jiān)管部門不僅應(yīng)該重罰,而且有必要將處罰公之于眾。假如違規(guī)放貸不受罰,非但引來更多同行追隨,而且給市場帶來錯誤的預(yù)期。近期的股市反彈中,房地產(chǎn)板塊整體漲幅強于大盤,個別房地產(chǎn)股成為漲停板上的活躍股,就因為誤讀了房貸松綁的信號。
此次樓市調(diào)控的核心是實施差別化信貸,因而,銀行對二套及以上房貸的態(tài)度,直接關(guān)系到調(diào)控的成敗。高房價帶來樓市泡沫,留下的后患不容低估。高房價還導(dǎo)致大批人買不起房,造成一系列社會問題。遏制房價過快上漲,不能毀于個別銀行對局部利益的追逐。面對房貸松綁的苗頭,必須采取有力的監(jiān)管措施,防止重蹈“說一套,做一套”的覆轍。
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