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自4月15日國務(wù)院頒布“二、三套房貸新政”嚴厲打擊樓市投資和投機以來,房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)整整三個月。受此影響,恐慌性購房潮消退,成交量陷入低迷,而房價也出現(xiàn)回落跡象。
“部分城市房價過快上漲的勢頭得到了有效遏制,地王爭奪也迅速降溫,房地產(chǎn)調(diào)控的初步目的已經(jīng)達到! 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生指出。
不過,房價下行是以成交量迅速萎縮為代價的。業(yè)內(nèi)人士認為,今后,房地產(chǎn)調(diào)控在遏制非自住性需求的同時,應(yīng)逐步擴大商品房有效供給,提振新房開工率,推動銷售量企穩(wěn)回升,防止房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下滑給上下游產(chǎn)業(yè)造成負面影響。
房價“拐點”顯現(xiàn)
國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的上半年全國房地產(chǎn)市場運行情況顯示,今年6月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%,漲幅比5月份縮小1.0個百分點。自4月份出現(xiàn)本輪房價同比增幅高點之后,這已是連續(xù)第二個月出現(xiàn)回落。
值得注意的是,6月份,全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比下降0.1%,這是近15個月來全國房價環(huán)比首次由漲轉(zhuǎn)降。
數(shù)據(jù)顯示,70個城市中,6月房價環(huán)比下降的城市達29個,占比超過四成。包括北京、上海、?诘却饲胺績r瘋漲的城市,房價都出現(xiàn)了不同程度的下跌。其中,降幅最大的是浙江金華,環(huán)比下降2.4%;而上海和?诘慕捣⒘械诙,均達到1.4%。
易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭認為,6月份全國房價環(huán)比由漲轉(zhuǎn)降的出現(xiàn),標(biāo)志著房價在統(tǒng)計上已經(jīng)出現(xiàn)“拐點”。
5月以來,綠地、萬科、保利、恒大等一線房企先后采取降價、贈送面積等優(yōu)惠措施促進銷售。開發(fā)商降價也表明,房價趨勢性下跌已不可避免。
國務(wù)院發(fā)展研究中心巴曙松認為,隨著宏觀調(diào)控的深入,投資投機性需求正在加速離場,而今年將有5.6億平方米的新增住宅供給量,因此,下半年一線城市房價下跌幾成定局,而且全國范圍內(nèi)的房價也將面臨下調(diào)壓力。
成交量下滑企穩(wěn)
今年3月,全國商品房銷售面積達8206萬平方米;而調(diào)控政策出臺后,商品房銷量迅速下滑,5月份降至6800萬平方米,環(huán)比下滑近兩成;京滬等一線城市商品房銷量降幅超過50%。不過,進入6月,部分觀望者入市,商品房銷售有所回升。
數(shù)據(jù)顯示,1-6月,全國商品房銷售面積3.94億平方米,同比增長15.4%,增幅比1-5月回落7.1個百分點,其中商品住宅銷售面積增長12.7%。
長江證券認為,6月份各城市的商品房成交量已經(jīng)出現(xiàn)穩(wěn)定跡象。長江證券預(yù)計,7月份成交量將保持6月份的狀態(tài),只要政策調(diào)控不放松,那么成交底部將是L形狀。
上半年,房屋竣工面積2.44億平方米,同比增長18.2%,房屋竣工面積增速超過銷售面積增速。但竣銷比仍在下行,顯示目前供求關(guān)系仍比較緊張。
景氣度持續(xù)回落
調(diào)控政策出臺以來,國房景氣指數(shù)已連續(xù)三個月回落。數(shù)據(jù)顯示,6月份全國房地產(chǎn)景氣指數(shù)為105.06,比5月份回落0.01點,不過房地產(chǎn)景氣度依然連續(xù)11個月運行于100點以上的景氣區(qū)間。
值得注意的是,6月份,房地產(chǎn)開發(fā)投資與新房開工面積增幅也出現(xiàn)回落。數(shù)據(jù)顯示,上半年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元,同比增長38.1%,漲幅較1至5月縮小。
上半年,全國房屋新開工面積8.05億平方米,同比增長67.9%,今年以來的新開工面積一直居高不下,這一方面是地產(chǎn)商補庫存的需要,另一方面也部分反映了政府打擊囤地促開工的效果。
長江證券認為,如果下半年調(diào)控政策不放松,成交量將不會有大幅度的提高,這樣下半年的新開工面積也會受到影響,從絕對數(shù)來說相比上半年應(yīng)該有所下降。未來幾個月,新開工面積和開發(fā)投資金額同比增速均會逐漸下降,預(yù)計全年新開工面積在13.5億平米左右,同比增長17%,房地產(chǎn)投資增速將會在15%左右。(記者 林喆)
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