滬改善型購(gòu)房需求被三套房 業(yè)內(nèi)盼調(diào)控更加精準(zhǔn)

　  7月14日，上海二套房貸認(rèn)定“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”的三重標(biāo)準(zhǔn)一出，市場(chǎng)嘩然。昨天一整天，滬上一些房產(chǎn)中介都在忙不迭地向購(gòu)房者、售房者解釋，什么叫“認(rèn)調(diào)查”，一些無(wú)房有貸的剛性需求，以及置換型、改善型需求購(gòu)房者在聞悉政策細(xì)則后驚呼，自己居然“被二套房”、“被三套房”了。業(yè)內(nèi)人士呼吁，在嚴(yán)厲打擊不合理的投資投機(jī)購(gòu)房的前提下，控制需求要做到更加精準(zhǔn)，避免對(duì)改善型合理購(gòu)房需求的誤傷。

　　預(yù)留充足貸款審批時(shí)間

　　昨天一大早，上海中原海江路分行區(qū)域經(jīng)理曹銳便接到了一些老客戶的咨詢電話，詢問(wèn)到底什么是 “認(rèn)調(diào)查”，“還有打聽(tīng)房產(chǎn)交易中心、銀行是如何操作的。 ”曹銳告訴記者，此前上海國(guó)有 “五大行”基本上只認(rèn)貸不認(rèn)房，這次“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”，對(duì)市場(chǎng)影響面極大。

　　但記者隨后在采訪中發(fā)現(xiàn)，“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則對(duì)市場(chǎng)影響并不像想象中的那般大。在隨機(jī)走訪的幾家房產(chǎn)中介門店，門店負(fù)責(zé)人均對(duì)記者表示，當(dāng)下上海多個(gè)成交熱門板塊的二手房交易對(duì)新出爐的“三認(rèn)”標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有太大反應(yīng)。

　　而在閔行七寶，中原地產(chǎn)七寶分行經(jīng)理徐桑就此解釋，由于二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)之前就已經(jīng)提出，分行在日常與客戶的接觸中，已經(jīng)將國(guó)家的政策與客戶進(jìn)行了介紹，即“認(rèn)房又認(rèn)貸”，客戶現(xiàn)在已經(jīng)接受了國(guó)家這一調(diào)控措施。而7月14日的上海二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，感覺(jué)上是對(duì)上周信貸松動(dòng)傳言的一個(gè)回應(yīng)，更表明了國(guó)家調(diào)控的決心，也預(yù)示著此次調(diào)控期將比較漫長(zhǎng)，所以客戶方并沒(méi)有太大的反應(yīng)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐法務(wù)及交服中心總監(jiān)尹新民對(duì)此表示認(rèn)同，并表示，“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)交易量的影響不會(huì)太大，雙方對(duì)此已有預(yù)期。存在的影響主要有三：一是完全統(tǒng)一了各商業(yè)銀行在此問(wèn)題上的操作口徑；二是延長(zhǎng)了貸款審批流程、周期，購(gòu)房者應(yīng)注意預(yù)留充足的貸款審批時(shí)間；三是對(duì)于前期一次性付款購(gòu)房、且持有的市民，再次購(gòu)房時(shí)被視為“二套”，貸款時(shí)的成數(shù)及利率將會(huì)有影響。

　　合理改善型需求應(yīng)支持

　　在大多數(shù)房產(chǎn)中介人士看來(lái)，經(jīng)過(guò)近3個(gè)月的消化，盡管樓市調(diào)控政策對(duì)樓市行情的第一波影響已告一段落，但是，受7月初房地產(chǎn)調(diào)控政策“放松”的傳聞?dòng)绊�，買賣雙方的博弈心態(tài)仍較為明顯，市場(chǎng)觀望情緒有所抬頭。此番對(duì)二套房“三認(rèn)”標(biāo)準(zhǔn)的重申，無(wú)疑又加重了這種觀望情緒。

　　一些專業(yè)人士認(rèn)為，“三認(rèn)”標(biāo)準(zhǔn)的提出，把許多剛性需求和改善型需求購(gòu)房者均納入了二套房范疇，在這其中，尤以“先賣后買”的置換型買家最吃虧。在國(guó)企工作的朱小姐已將自己在近郊的一套兩居室售出，眼下正在看房，“三認(rèn)”的標(biāo)準(zhǔn)一出，朱小姐即便名下沒(méi)有房產(chǎn)，但丈夫的名下有一套房產(chǎn)，僅憑曾經(jīng)的貸款記錄，如再購(gòu)房便不可以視作二套房，而是三套房，這樣一來(lái)，趙小姐甚至要陷入貸不出房貸的窘境。

　　“但這部分改善型購(gòu)房群體置業(yè)升級(jí)的需求是合理的。”我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心負(fù)責(zé)人認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，他們對(duì)房屋也有了更高的需求，不僅要有方便的交通，還要有優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源和教育資源，對(duì)這部分合理的改善型購(gòu)房需求應(yīng)給予政策支持。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年上半年，改善型購(gòu)房者(包括拆遷、小變大、遠(yuǎn)換近)的比重出現(xiàn)了明顯上升，其中，在改善型購(gòu)房者中，由于受新政影響被列為購(gòu)買第三套房而無(wú)法申請(qǐng)到貸款的比例占到了10%。

　　調(diào)控后房?jī)r(jià)有上升可能

　　我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心還指出，4月中旬出臺(tái)的“第三套房不放貸”的政策和“認(rèn)房又認(rèn)貸”的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，一方面在精準(zhǔn)打擊投資投機(jī)性購(gòu)房需求方面起到了立竿見(jiàn)影的效果；另一方面由于政策過(guò)于嚴(yán)厲，也同樣誤傷到了廣大改善型購(gòu)房群體的合理購(gòu)房需求。

　　“目前已有意向的客戶中，有7成在下定時(shí)‘卡殼’，而該比例在上月僅為5成。 ”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐涼城路分行經(jīng)理?xiàng)钜娓嬖V記者，究其原因，正是政策可能繼續(xù)收緊的預(yù)期所致。與此相反，部分業(yè)主則對(duì)政策走向持相反態(tài)度，后市預(yù)期更為樂(lè)觀，堅(jiān)持報(bào)價(jià)不松動(dòng)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪表示，從目前的實(shí)際交投來(lái)看，剛需客戶的入市比例約達(dá)95%，投資客寥寥。正是基于自住客戶的積極入市，加上樓市供應(yīng)水平在政策調(diào)整中未有實(shí)質(zhì)增長(zhǎng)，在沒(méi)有更嚴(yán)厲政策打壓下，經(jīng)歷此輪調(diào)控之后的房?jī)r(jià)水平仍有上升的可能。

　　業(yè)內(nèi)人士呼吁，在嚴(yán)厲打壓投資、投機(jī)性購(gòu)房需求的同時(shí)，要盡最大可能地增加供給。只有以供應(yīng)量的增加為依托，才能更好地實(shí)現(xiàn)本輪調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)，才能有效地避免將來(lái)政策撤出后房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈。 （記者 楊冬 鄔思蓓）