房價未現(xiàn)實質(zhì)性下降 專家稱最嚴(yán)厲調(diào)控還未出來

　　房價“假摔”？

　　專家稱最嚴(yán)厲的調(diào)控政策還沒出來

　　新“國十條”房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺已兩月有余，力度超出預(yù)期，各地樓市成交量明顯萎縮；雖然房價并未出現(xiàn)民眾期望中的普遍大跌，但不斷有調(diào)整土地出讓金、期房銷售、稅收等調(diào)控組合拳將出臺聲音的傳出，給那些有現(xiàn)實需求的購房者以期許。

　　看似平靜的背后，是購房者和投資者更為熱切的關(guān)注：是否還有更嚴(yán)厲的政策出臺？目前，從官方唯一傳出的信息是“調(diào)控政策儲備預(yù)期不減”。

　　住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人近日在接受《人民日報》記者采訪時表示：“各地要加強調(diào)控政策落實力度，絕不能松勁。要讓人民群眾看到黨和政府遏制房價過快上漲、保障人民群眾改善住房條件的決心和信心�！�

　　而未來政府是否會出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，跟房價走勢直接相關(guān)。

　　一線城市出現(xiàn)小幅打折潮

　　北京每年一般有四次房展會(春、夏、秋、冬四季)，今年的北京夏季房展會在經(jīng)過了四天的表面熱鬧后于6月27日蕭條落幕，盡管可以用“政策調(diào)控”和“傳統(tǒng)淡季”來解釋房展會的冷清，但是像今年夏展上北京項目如此之少的情況，還真是從來沒有過。

　　本次夏展，外地樓盤成為絕對的主角，49個樓盤中，37個來自天津、河北、山東、遼寧和海南。而北京的參展商卻少得可憐，萬科、保利、富力等眾多房企巨頭都沒有亮相，只有首開等幾家房產(chǎn)商帶來了項目，僅占總參展項目的2成。

　　除了北京開發(fā)商如此“不待見”房展會，參觀者也沒什么熱情。受新政的影響，加上目前為購房淡季，此次房展會一改春展會“擁擠”的場面，人流量明顯減少。由于持有降價預(yù)期，前來參觀的購房者更趨理性。

　　自4月末國家出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策以及北京市出臺更為嚴(yán)厲的“京十二條”后，新房和二手房成交量大幅下降了近5成。據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的5月，北京一二手房“量價齊跌”：5月份一手房(含經(jīng)濟適用房、兩限房)成交量和成交均價分別環(huán)比大幅下降48.56%和20.68%；二手房成交總量環(huán)比下降58.82%，成交均價下降7.46%，是2009年以來首次下降。

　　進(jìn)入6月，樓市顯得更為寒冷。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，6月1日- 9日，二手住宅成交量為3234套，相比5月同期的4173套下降了22.5%。另據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司協(xié)成機構(gòu)統(tǒng)計，6月首周(5月31日-6月6日)新房成交降了三成。

　　成交量下降使得許多樓盤開始樹起打折的大旗。據(jù)記者了解，6月份，在北京位于亦莊的“林肯公園”和朝陽區(qū)的“中弘北京像素”都給出9.5折的折扣，而懷柔、通州等地區(qū)的在售項目如果付全款甚至可以打到9折。

　　除了公開的打折，還有不少房地產(chǎn)企業(yè)開始釋放出價格松動的信號。據(jù)記者了解，下月開盤的北京長陽項目的開盤價將比預(yù)期調(diào)低很多，該公司的銷售員正夜以繼日地跟客戶進(jìn)行一對一交流，尋找客戶能夠接受的價格。

　　在其他一線城市，許多樓盤也加入打折的隊伍中。例如在深圳，6月份在售樓盤項目中，“七街公館”、“新世界·四季山水”等15個樓盤都推出了9.8折、9.9折的小折扣優(yōu)惠。在上海，6月上海萬科的新盤價格與之前的預(yù)報價相比也平均下降了近20%。

　　4月中旬以來進(jìn)行的力度空前的樓市調(diào)控政策似乎已經(jīng)在短期內(nèi)產(chǎn)生了立竿見影的效果，但老百姓并不買賬。有購房者將北京房價的打折形容為“假摔”，“其實并沒有實質(zhì)性的降低，尤其是城區(qū)的房價，甚至還有小幅度上漲。”

　　日前，國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布了北京城鎮(zhèn)居民住房需求及滿意情況調(diào)查，參與調(diào)查的居民中，一年內(nèi)僅有7.1%家庭有購房計劃，更多的人則表達(dá)了“不是我不想買，只是住房價格太高”的意愿。

　　北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強在博客中表示，有三方面的原因使得開發(fā)商敢于不降價：一是2009年的豐收讓更多的企業(yè)手中擁有了大量的現(xiàn)金；二是2009年的救市政策讓許多開發(fā)商對未來抱有幻想；三是中國的宏觀經(jīng)濟并未出現(xiàn)緊縮和通脹(至少目前還沒有那么嚴(yán)重的通脹)，為什么要降價？

　　最嚴(yán)厲的調(diào)控政策還沒出來？

　　一些悲觀者難免會對政府的本輪調(diào)控產(chǎn)生疑問。但是中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容對此卻比較樂觀，“房地產(chǎn)市場到了如此困境的情況下，出臺政策一下子就管用，根本就不可能，房地產(chǎn)調(diào)控要產(chǎn)生效果肯定是有一個比較長的時間�！币讘椚荼硎�，看好這次調(diào)控政策，因為政府已經(jīng)認(rèn)識到問題的嚴(yán)重性，下決心要調(diào)整房地產(chǎn)泡沫。

　　在中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰看來，市場價格下降的重要節(jié)點標(biāo)志包括：政府調(diào)控價格的決心已經(jīng)清晰地傳遞給市場，多個品牌開發(fā)商的降價發(fā)揮示范作用。如果這兩個條件同時具備，在市場經(jīng)過兩個多月對政策消化和解讀后，未來預(yù)計會有更多的開發(fā)商加入到打折促銷的行列中，房價下降幅度將更為明顯。李文杰預(yù)言，房價將在下月開始出現(xiàn)實質(zhì)性下降。

　　SOHO中國董事長潘石屹更是拋出：“國內(nèi)樓市會回到2009年年初的水平，房價將下降15%～20%�！迸耸�屹的這一論斷并非危言聳聽。中國不動產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的樓市走勢調(diào)查報告顯示，76%的開發(fā)商認(rèn)為，本輪樓市新政的實施可以遏制目前房價上漲勢頭。畢竟，這些政策與以往的“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的政策相比，對房地產(chǎn)市場的影響將是中長期的。

　　更有開發(fā)商預(yù)言，本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整效果會在2010年底“見底”。

　　來自官方的預(yù)測也接踵而至。國土資源部部長徐紹史7月4日在大連舉行的全國國土資源廳局長座談會后接受記者采訪時表示，“目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量跌價滯的態(tài)勢，再過一個季度左右，房地產(chǎn)市場可能會面臨全面調(diào)整，房價會有所下降，但下降到什么程度不好說�！�

　　“最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策還沒出來，但是肯定會出來�！币讘椚菘隙ǖ卣f。在國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣看來，最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策是金融政策，“房地產(chǎn)調(diào)控要想取得效果還需要金融政策跟進(jìn)�！�?王小廣認(rèn)為，首先，當(dāng)前所謂適度寬松的貨幣政策實際上還是偏松的，整個貨幣供應(yīng)量增長速度還是偏快�！艾F(xiàn)在經(jīng)濟運行還是不錯的，應(yīng)該適當(dāng)把貸款壓縮壓縮。”其次，在利率問題上，對房地產(chǎn)貸款利率可以差別性再大一點�，F(xiàn)在定的二套房、三套房貸款利率太溫和了，“要真正抑制投資性買房必須使金融成本大幅上升，二套以上房貸利率應(yīng)大幅上升，如增長50%�！贝饲�，國家稅務(wù)總局官員認(rèn)為，最大的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)出臺了，就是住房信貸政策的調(diào)整，而房產(chǎn)稅即使開征影響也不大。 （王紅茹 常紅）