中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)湯敏:像調(diào)控通脹般調(diào)控房?jī)r(jià)

　　湯敏，男，1953年出生于北京。中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副秘書長(zhǎng)，北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心、武漢大學(xué)、曁南大學(xué)兼職教授，長(zhǎng)城金融研究所研究員。

　　1978年，考入武漢大學(xué)數(shù)學(xué)系，畢業(yè) 后 留 校 任 教 ；1984年，美國(guó)伊利諾伊大學(xué)香檳分校經(jīng)濟(jì)系博士研究生；1989年，被亞洲開發(fā)銀行經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心聘為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，負(fù)責(zé)東亞經(jīng)濟(jì)、區(qū)域間經(jīng)濟(jì)合作、亞洲債務(wù)、亞洲金融市場(chǎng)方面的研究；2000年，亞洲開發(fā)銀行駐中國(guó)代表處首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，亞洲開發(fā)銀行駐中國(guó)代表處副代表；2007年，中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副秘書長(zhǎng)。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)50人論壇、新浪財(cái)經(jīng)和清華經(jīng)管學(xué)院聯(lián)合舉辦的新浪·長(zhǎng)安講壇第172期日前召開。50人論壇成員、中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副秘書長(zhǎng)湯敏發(fā)表題為“對(duì)房地產(chǎn)還需要調(diào)控什么？”的主題演講。他表示，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在快速上漲，房地產(chǎn)行業(yè)又是極容易產(chǎn)生大的經(jīng)濟(jì)泡沫的行業(yè)，所以為了保證該行業(yè)的長(zhǎng)久平穩(wěn)發(fā)展，可以考慮借鑒對(duì)通貨膨脹的宏觀調(diào)控方式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫到底有多大？

　　中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫有多大？這個(gè)泡沫到底能持續(xù)多久？如果中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格還像前段時(shí)間那樣增長(zhǎng)的話，根據(jù)其它國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)中國(guó)自己的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)泡沫總有一天會(huì)破裂。房地產(chǎn)泡沫的破裂將對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)造成極大的影響。

　　根據(jù)日本野村證券的數(shù)據(jù)，中國(guó)住宅平均價(jià)格在2009年3月份時(shí)還是3800元人民幣左右，到了2010年的3月份，平均價(jià)格就超過了5000元人民幣，這個(gè)速度是非�？斓�。如果大家對(duì)北京市的房地產(chǎn)價(jià)格有所了解的話，就知道北京房?jī)r(jià)的上漲速度之快，上漲數(shù)字之大。湯敏說，“不久前我到韓國(guó)，發(fā)現(xiàn)韓國(guó)首都首爾的房子價(jià)格相當(dāng)高，當(dāng)?shù)乩习傩赵孤曒d道。韓國(guó)很多年輕人都表示，現(xiàn)在必須推遲結(jié)婚，甚至不結(jié)婚了，因?yàn)橘I不起房子。然而我看到當(dāng)?shù)氐膱?bào)紙有一個(gè)對(duì)比，探討韓國(guó)首爾的房子跟北京的房子到底哪個(gè)貴？結(jié)果是北京的房 子 比 首 爾 的 還 貴 。 中 國(guó) 的 人 均G D P是3000美元多一些，韓國(guó)現(xiàn)在是18000—20000美元，是我們的7倍，所以應(yīng)該說中國(guó)尤其是北京現(xiàn)在這個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了老百姓的承受能力�！�

　　可以做一個(gè)計(jì)算，算算北京的月供跟收入之比。如果一個(gè)人買了這里的房子，比如說是個(gè)三環(huán)、四環(huán)之內(nèi)七八十平方米的二手房，他有能力付20%的首付，剩下的按照正常的程序到銀行去貸款，在2009年的7月份，月供已經(jīng)達(dá)到了收入的70%多到80%左右。然而如果一個(gè)家庭拿家庭收入的40%去供一套房子，這樣的負(fù)債在美國(guó)就定義為次級(jí)債。大家知道，這次美國(guó)的金融危機(jī)，最早就是從次級(jí)債開始的。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格非常高是有目共睹的，所以大家都盼望著房地產(chǎn)的價(jià)格下降。對(duì)市場(chǎng)上認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格還要繼續(xù)上漲的觀點(diǎn)，中國(guó)的網(wǎng)民們給出了很強(qiáng)烈的批評(píng)。

　　但是，湯敏說，房地產(chǎn)本身不但關(guān)系到千家萬(wàn)戶，而且牽涉到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的多個(gè)領(lǐng)域、多個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)，它一旦出問題，就會(huì)影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)本身在中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)里占的比例非常高，再加上有幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，水泥、鋼鐵、裝修等等全部都跟它有關(guān)系，所以它發(fā)展的好壞會(huì)影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)。并且，在中國(guó)還有一個(gè)很特殊的情況，就是地方政府的收入跟房地產(chǎn)的價(jià)格有很大的關(guān)系。我們 的 城 市 在 快 速 地 擴(kuò)建，很多基礎(chǔ)設(shè)施要建，這些資金從哪里來？一部分當(dāng)然通過稅收，但是還有相當(dāng)一部分是通過地方政府賣地的收入來獲得。有人做了一個(gè)計(jì)算，說基礎(chǔ)設(shè)施投入里政府占33 .9%，貸款占29.8%，企業(yè)自籌占27 .7%。這里面的政府投資部分，很大是來自賣地的收入；貸款這部分，很多也是拿一部分土地抵押出來的；一部分企業(yè)的自籌資金，是通過所謂地方政府的融資平臺(tái)融資來的，其實(shí)也是通過土地抵押得來的。也就是說地方政府的收入和地方政府的投資跟房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展捆綁得非常緊。

　　房?jī)r(jià)能否降下來？

　　當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷推高時(shí)，國(guó)務(wù)院開始出重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。各地也采取了各種非常強(qiáng)硬的措施，這在過去很少出現(xiàn)。比如說北京市，出了個(gè)北京市的房地產(chǎn)新政。包括對(duì)三套以上住房的貸款現(xiàn)在停發(fā)，第二套房首付要求在50%以上，而且對(duì)那些沒有一年以上本地納稅證明的非本市居民不給貸款。最強(qiáng)硬的一個(gè)條件是，同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買一套商品住房。也就是說即使你有錢，想同時(shí)買兩套房都不賣給你。

　　這一系列的政策，包括現(xiàn)在還不斷出臺(tái)的各種各樣的貸款政策，最近一段時(shí)間把房地產(chǎn)的價(jià)格壓了下來。最近很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然價(jià)格不一定是下降，但是通過打折，通過送電器等手段，變相地進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，而且這個(gè)調(diào)整還在進(jìn)行中。另外一個(gè)馬上看到的效果是，現(xiàn)在幾乎所有地方房地產(chǎn)的交易量都在迅速下降。

　　現(xiàn)在可能一部分房地產(chǎn)商賬戶上還有一部分錢，所以會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的有價(jià)無(wú)市現(xiàn)象，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目不肯降價(jià)，但是買房者在這個(gè)價(jià)格上又不愿意買。這樣的情況中國(guó)過去也出現(xiàn)過幾次。這次這樣的重拳出擊，是不是能夠從根本上解決房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的問題，或者說會(huì)不會(huì)又出現(xiàn)過去前一段時(shí)間出現(xiàn)過的博弈過后房?jī)r(jià)又漲的現(xiàn)象？應(yīng)該說這種可能性是存在的。

　　過去幾年里，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控一直在進(jìn)行，但是正如一些房地產(chǎn)商所說的，很多房產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格是越調(diào)越高。為什么呢？一個(gè)當(dāng)然是調(diào)控的力度不夠。另外一個(gè)，湯敏認(rèn)為，就是調(diào)控缺乏一個(gè)清晰的目標(biāo)，也缺乏一個(gè)清晰的指標(biāo)。比如說房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)到底是什么？是要保證居者有其屋，還是要保證低收入家庭有住房？之前調(diào)控的微觀手段過多，但是在宏觀大層面上力度不夠。第三，前一段調(diào)控還有一個(gè)問題，就是缺乏問責(zé)制。在這種不清晰的情況下，由于地方政府跟房地產(chǎn)商的利益趨同，就造成了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控在很長(zhǎng)時(shí)間里不是特別有效。

　　已經(jīng)出臺(tái)的這些政策，從現(xiàn)在的情況來看來還是很有效果的，但是這個(gè)效果能持續(xù)多久？另一種可能性是效果很好，房地產(chǎn)的價(jià)格從此降下來。但是又面臨著另一個(gè)疑問———這種調(diào)控會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)崩盤的情況出現(xiàn)，現(xiàn)在我們不得而知。對(duì)房地產(chǎn)這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)，怎樣保證它的長(zhǎng)期、平穩(wěn)增長(zhǎng)，是一個(gè)很大的問題。

　　從各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易產(chǎn)生大的泡沫，進(jìn)而把整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)拖垮。從周邊國(guó)家來看，日本就曾經(jīng)出現(xiàn)過這樣的問題。從上個(gè)世紀(jì)70年代開始，日本的房地產(chǎn)價(jià)格就一直在上漲，一直漲到1991年。當(dāng)時(shí)日本的房?jī)r(jià)非常高，股市也非常好，人們認(rèn)為日本是個(gè)島國(guó)，人口非常密集，大家都想到東京去買房子，所以東京的房?jī)r(jià)是不會(huì)跌的。在最鼎盛的時(shí)候，如果把東京的土地按照當(dāng)時(shí)的市價(jià)賣出去的話，就可以把整個(gè)美國(guó)給買下來。但是到了1991年的時(shí)候，整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)崩盤，股市下降，房?jī)r(jià)也下降，到目前為止20多年過去了，東京的房地產(chǎn)價(jià)格還沒有回到1991年的價(jià)格，日本經(jīng)濟(jì)更是從此進(jìn)入到了一個(gè)低速增長(zhǎng)的過程。

　　再看亞洲其它國(guó)家和地區(qū)，像韓國(guó)、香港特別行政區(qū)，像臺(tái)灣，新加坡，包括在亞洲金融危機(jī)時(shí)候的泰國(guó)、馬來西亞、印度尼西亞等。它的經(jīng)濟(jì)泡沫一開始不一定產(chǎn)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域，但是到最后把泡沫推大的往往都是房地產(chǎn)行業(yè)。包括美國(guó)的次貸危機(jī)，前段時(shí)間的迪拜，這段時(shí)間的希臘，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)都跟房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫、造成資金大量流入、大量借款有關(guān)。

　　從東亞經(jīng)濟(jì)來看，房地產(chǎn)的泡沫又特別容易形成。人們歸結(jié)了幾個(gè)原因：一個(gè)是東亞經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)非�？�；第二個(gè)，亞洲房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)氣特別濃。所以作為中國(guó)來說，怎樣防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大的泡沫，進(jìn)而造成大的崩盤，引發(fā)經(jīng)濟(jì)大的震蕩，就變得格外重要。

　　建立量化調(diào)控指標(biāo)和機(jī)制

　　現(xiàn)在中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)已經(jīng)重拳出擊，但是從中長(zhǎng)期來說怎樣保證房地產(chǎn)能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定地發(fā)展，湯敏提出了一個(gè)想法，就是用調(diào)控通貨膨脹的方式來調(diào)控房?jī)r(jià)。

　　他說，調(diào)控通貨膨脹，首先是有一個(gè)非常明確的、非常權(quán)威的物價(jià)指數(shù)——— C PI；第二個(gè)，對(duì)物價(jià)指數(shù)要有調(diào)控的目標(biāo)。比如去年年底的中央工作會(huì)議就定出來，今年通貨膨脹的調(diào)控目標(biāo)是3%，就是說如果C PI超過了3%，一系列的貨幣政策、財(cái)政政策就要出臺(tái)。甚至還沒到3%的時(shí)候，為了防止通貨膨脹的出現(xiàn)，央行就會(huì)開始上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。未來如果通貨膨脹率還保持在高位的話，更多的財(cái)政政策、貨幣政策，甚至一部分的行政手段都將要實(shí)行。第三個(gè)，調(diào)控應(yīng)該以宏觀手段為主。

　　湯敏認(rèn)為，借鑒調(diào)控通貨膨脹的方式，我們對(duì)房?jī)r(jià)也應(yīng)該有一個(gè)大的目標(biāo)。首先，要進(jìn)行量化的目標(biāo)管理。中國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控沒有量化指標(biāo)。比如說現(xiàn)在要把房地產(chǎn)價(jià)格打壓下來，但是不知道大概要打下來多少，也不知道在什么情況下要開始進(jìn)行調(diào)控。

　　怎樣建立量化管理目標(biāo)呢？就要建立兩個(gè)核心指數(shù)。一個(gè)指數(shù)叫城市基本房?jī)r(jià)指數(shù)。中國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)指數(shù)，建設(shè)部出一套，發(fā)改委出一套，統(tǒng)計(jì)局出一套，各種各樣的數(shù)字不斷出現(xiàn)，而且很多是互相矛盾的，這樣就會(huì)使調(diào)控非常困難。因此應(yīng)該要有一個(gè)權(quán)威指數(shù)。在這個(gè)指數(shù)里，應(yīng)該把市場(chǎng)被干預(yù)了的那些小城鎮(zhèn)住房、經(jīng)濟(jì)適用房、別墅高檔房都排除出去。因?yàn)檎嬲�的調(diào)控目標(biāo)跟這些無(wú)關(guān)，剩下的可以被叫做城市基本房?jī)r(jià)。

　　湯敏表示，這個(gè)基本房?jī)r(jià)應(yīng)該好好地研究，確定它的具體范圍，最終形成的指數(shù)應(yīng)該是權(quán)威的。這種房?jī)r(jià)指數(shù)應(yīng)該不難做，因?yàn)槭澜缟嫌泻芏嗪艹墒斓姆绞�、方法可以借鑒，可以根據(jù)中國(guó)的國(guó)情把不合理的部分去掉，再把一些中國(guó)因素加進(jìn)來，就可以做出來。這個(gè)指數(shù)不但應(yīng)該有全國(guó)性的，也應(yīng)該有地區(qū)性的。

　　有了基本房?jī)r(jià)后，還應(yīng)該有一個(gè)基本房?jī)r(jià)變化容忍度指標(biāo)，就跟通貨膨脹有3%這個(gè)容忍度一樣。超過了這個(gè)容忍度，就要采取各種各樣的政策。當(dāng)然，這個(gè)容忍度是多少，也要認(rèn)真研究，可能每年都有所不同，但大體上應(yīng)該差不多。湯敏個(gè)人認(rèn)為，這個(gè)數(shù)應(yīng)該比通貨膨脹的目標(biāo)稍高一些，但是最好不要超過城市居民每年人均收入的增長(zhǎng)率。有了這些指標(biāo)后，何時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行干預(yù)全社會(huì)都會(huì)很清楚。

　　除了有上限之外，還需要有一個(gè)下限，因?yàn)檎�府也不希望房地產(chǎn)崩盤。對(duì)于買方來說，當(dāng)然房地產(chǎn)價(jià)格跌得越多越好，但問題是在短時(shí)間內(nèi)價(jià)格跌得過猛，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的沖擊非常大。所以要想辦法讓房地產(chǎn)“軟著陸”，讓它慢一點(diǎn)跌，跌的時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn) 。 比 如 說 很 多 買 房 者 的 首 付 是20%，如果房?jī)r(jià)跌過20%，有些人可能就會(huì)不要他買的房子了。這種行為很可能就會(huì)像滾雪球一樣越滾越大，造成恐慌性的拋售。

　　有了上限、下限以后，如果基本房?jī)r(jià)在這個(gè)區(qū)間里波動(dòng)，政府就認(rèn)為這是一個(gè)比較正常的市場(chǎng)，不去干預(yù)。一旦超過了這個(gè)限制，可能就要啟動(dòng)各種各樣的調(diào)控機(jī)制，這些機(jī)制以宏觀機(jī)制為主，包括貨幣政策。而且這個(gè)調(diào)整，如果是全國(guó)性的出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲，就應(yīng)該出全國(guó)性的政策。如果是地區(qū)性的，就應(yīng)該出地區(qū)性的政策。