北辰實業(yè)：調控對“老地王”影響不大

　　自2007年北辰實業(yè)以92億元的高價拍下長沙地塊后，各種猜想就不斷涌現(xiàn)。如何運作這個航母級的項目，未來前景如何，地產調控是否會影響項目運作？北辰實業(yè)副總經理兼長沙公司總經理曾勁、北辰實業(yè)董秘郭川在接受中國證券報記者采訪時表示，運作此項目是出于對中國經濟未來8-10年的信心，宏觀調控對項目的影響并不大，而在這么長的時間內，項目至少會趕上一至兩個經濟增長周期。

　　調控政策影響不大

　　中國證券報：房地產調控政策是否對項目有影響，公司對樓市的預期如何？

　　曾勁：此次房地產調控的目的是遏制部分城市房價過快上漲，首先沒有否認房地產的健康發(fā)展，其次也是針對部分房價上漲過快的城市。由于此前長沙房價基本保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，因此政策調控壓力較小。而且在宏觀調控出臺后，長沙今年上半年的樓市銷量還同比增長了近兩成，不少一線城市則出現(xiàn)了下降，因此政策對各個城市的市場影響是不同的。

　　目前長沙的房價在中南六省市里仍處于價格洼地，但是江景房的價格自去年下半年已經開始節(jié)節(jié)攀高。公司在看好房地產未來長遠發(fā)展的前提下，對長沙的房價、尤其是江景房保持樂觀的預期。目前全國性大型開發(fā)商開始進入長沙，所形成的規(guī)模效應將帶動長沙房地產建設品質的提升，并拉動房地產消費。

　　郭川：經過對比，在同檔次、同品質的情況下，長沙開發(fā)項目的收益率要高出北京項目2-3個百分點。此外，長沙項目公司將分8到10年開發(fā)，這期間中國宏觀經濟的發(fā)展，公司認為至少可以趕上一至兩個經濟增長周期。房地產和經濟之間的正相關關系眾所周知，因此，在銷售價格看漲、地價成本早已鎖定的前提下，公司當初對長沙的選擇，就是公司對未來8-10年中國經濟發(fā)展的信心。

　　中國證券報：公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略如何？各項業(yè)務的比例有什么變化？

　　郭川：此前公司的發(fā)展物業(yè)、投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)之間的業(yè)務比重約為5:3:2，2009年這一比例約為6:3:1。未來公司計劃加大發(fā)展物業(yè)即住宅開發(fā)的比重，在投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)保持穩(wěn)定的基礎上，加大發(fā)展物業(yè)對業(yè)績的貢獻力度。

　　打造城市綜合體

　　中國證券報：三角洲項目的目標客戶是哪部分人群？

　　郭川：項目主要面對三類客戶，即地源、血源、業(yè)源客戶。地源客戶是指當?shù)氐牟疬w人群，原先就住在項目附近。血源客戶指本身是湖南人，打算回鄉(xiāng)購房，這部分客戶大多集中在長三角、珠三角地區(qū)。業(yè)源客戶是指有商務需求、因為業(yè)務發(fā)展而需要購房的人群。

　　據(jù)我們了解，一線城市想在長沙這類價格洼地的二線城市進行投資的人很多，但項目首要面對的還是長沙本地和長株潭地區(qū)的購房者，這部分主要是居住性需求。對于血源客戶來說，目前交通很方便，武廣高鐵帶動了珠三角一帶的需求，也具有很大吸引力。

　　中國證券報：公司未來是否會在其他二線城市復制三角洲的開發(fā)模式？對項目的期望如何？

　　曾勁：三角洲項目的最大特點是節(jié)地省地、人車分流的立體開發(fā)模式和大規(guī)模住宅與商業(yè)公建結合的城市綜合體。如果條件允許的話，公司會在以后的項目上繼續(xù)使用，并不斷改善和創(chuàng)新。實際上，北辰三角洲不只是一個地產項目，更是一個新城的打造過程，537萬平方米內幾乎包括了一個城市所能涵蓋的所有元素，形成規(guī)模后將帶動城市的發(fā)展。建設城市綜合體就應該對城市的發(fā)展產生協(xié)同作用。

　　經過兩年建設期后，2012年三角洲項目將進入結算期，所釋放出的價值、對公司業(yè)績的支撐以及公司在城市綜合體上取得的地位會更加明顯。本報記者 于萍