樓市調(diào)控政策影響趨于常態(tài) 剛需客戶(hù)開(kāi)始入市

　　經(jīng)過(guò)三個(gè)多月的消化，樓市調(diào)控政策影響已趨于常態(tài)，市場(chǎng)主導(dǎo)因素逐步由之前的政策因素轉(zhuǎn)變?yōu)楣┣箨P(guān)系本身。7月以來(lái)，滬上二手房市場(chǎng)客戶(hù)帶看量明顯上升，部分房源成交周期有所縮短，市場(chǎng)顯現(xiàn)出一定回暖跡象。

　　福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月中旬樓市新政頒布后，5月和6月本市二手房成交量都在6000多套的低位徘徊，分別為 6776套和 6468套，兩者總和是4月一個(gè)月成交量的六成左右。 7月以來(lái)，剛性需求客戶(hù)帶看量明顯上升，經(jīng)紀(jì)人每周人均帶看7到8組，環(huán)比翻了一倍。帶看量上去了，成交機(jī)會(huì)自然也就大了。福美來(lái)盧灣店上周剛成交了一套匯龍新城119平方米的兩房，總價(jià)415萬(wàn)元，折合單價(jià)3.5萬(wàn)元，比周邊市場(chǎng)價(jià)低10%左右，房東掛牌后一周內(nèi)即告成交。該店經(jīng)紀(jì)人表示，新政出臺(tái)已有3個(gè)月了，部分剛性需求買(mǎi)家對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)大跌不抱太多希望，近期看房明顯增多，且購(gòu)房誠(chéng)意度較之前有所提升。另一方面，房東出售誠(chéng)意度也有所上升，并留有5%左右的議價(jià)空間，不少掛牌出售的優(yōu)質(zhì)房源吸引了剛性需求客戶(hù)的目光。

　　二手別墅報(bào)價(jià)未見(jiàn)明顯松動(dòng)。7月，幾個(gè)外圍別墅集中的板塊吸引了不少購(gòu)房者的關(guān)注。如浦東周康、松江新橋等板塊，別墅看房客戶(hù)持續(xù)增多，環(huán)比增加20%至30%。別墅房源的稀缺性，使其在樓市調(diào)整時(shí)期具有一定的抗跌性，鮮有議價(jià)空間。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)年家浜路分行經(jīng)理表示，7月以來(lái)，周康板塊公寓房買(mǎi)家沒(méi)有明顯增多，而別墅看房量有30%的增長(zhǎng)，客戶(hù)多為外省市投資者，他們看中別墅產(chǎn)品的稀缺性所帶來(lái)的升值潛力。盡管這類(lèi)別墅總價(jià)400至600萬(wàn)元，但他們一般都具備全額支付的能力，入市行為不受貸款收緊政策影響。在需求上升的支持下，別墅價(jià)格走勢(shì)穩(wěn)定。以該板塊附近的公寓房為例，目前主流掛牌價(jià)在每平方米1.5至1.6萬(wàn)元，較4月初有20%左右的下跌，但別墅報(bào)價(jià)未見(jiàn)明顯松動(dòng)，尤其是中高端產(chǎn)品一直維持在每平方米4萬(wàn)元左右的水平。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪表示，從目前市場(chǎng)的實(shí)際交投來(lái)看，剛性需求客戶(hù)入市比例超過(guò)90%、投資者占比依然寥寥。基于自住型購(gòu)房客戶(hù)逐漸入市，在沒(méi)有更嚴(yán)厲政策出臺(tái)的情況下，未來(lái)房?jī)r(jià)有望逐步企穩(wěn)。外環(huán)線(xiàn)附近區(qū)域在上一輪行情中房?jī)r(jià)上漲較快，目前市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期下降空間會(huì)比較大。對(duì)于有意購(gòu)買(mǎi)外環(huán)線(xiàn)附近物業(yè)的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，目前可以嘗試爭(zhēng)取15%的議價(jià)空間。 (賀理銘）