樓市僵持 房企資金鏈能撐多久

　　□本報(bào)記者 理曉 實(shí)習(xí)記者 陳瑩瑩

　　盛夏時(shí)節(jié)，樓市卻正值隆冬。二季度以來(lái)，北京樓市成交跌幅遠(yuǎn)超上輪調(diào)整時(shí)的2008年，開(kāi)發(fā)商仍繼續(xù)堅(jiān)守“死扛”戰(zhàn)略，具體“過(guò)冬術(shù)”則五花八門(mén)：有的借助豐厚老本猶自逍遙，有的遮遮掩掩許久后忍痛降價(jià)，有的苦于利潤(rùn)變薄萌生它求，還有的借助捂盤(pán)惜售、價(jià)格同盟等邊緣手段，捍衛(wèi)樓市“盛宴”。

　　資金鏈能撐多久

　　“開(kāi)發(fā)商生意越來(lái)越難做，起碼要想拍到地就很難。”一家中小房企老總于果（化名）對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，目前開(kāi)發(fā)商成了政策調(diào)控和輿論的眾矢之的，地價(jià)越來(lái)越高，利益糾葛難以脫身。于果近年來(lái)逐漸把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)交給了公司手下，自己則在琢磨去云南開(kāi)礦。

　　抱怨之余，于果并未流露出對(duì)樓市的過(guò)分擔(dān)憂(yōu)。公司目前有數(shù)十萬(wàn)平方米的未售樓盤(pán)，一季度新近一期項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格為3萬(wàn)元/平方米，當(dāng)時(shí)很快售罄。隨著樓市調(diào)控的來(lái)臨，于果暫時(shí)放慢了推盤(pán)進(jìn)度，新房源將在8月份以后推出，價(jià)格基本不變。按照目前進(jìn)度，該樓盤(pán)離整體竣工交房尚有三、四年時(shí)間，于果認(rèn)為未來(lái)還有漲價(jià)空間。

　　先期樓市的火爆讓開(kāi)發(fā)商大賺，面對(duì)漸失理性的價(jià)格，國(guó)家果斷出臺(tái)了“新國(guó)十條”等調(diào)控政策，不少城市樓市供需形勢(shì)“一夜逆轉(zhuǎn)”。北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年商品住宅銷(xiāo)售面積485.4萬(wàn)平方米，同比下降42.6%。其中6月當(dāng)月住宅銷(xiāo)售面積40.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降34.6%，同比下降80.1%�！罢{(diào)控政策出臺(tái)后，銷(xiāo)售下滑速度遠(yuǎn)大于上輪樓市調(diào)整時(shí)的2008年，但價(jià)格的波動(dòng)尚小于2008年�！钡禺a(chǎn)商任志強(qiáng)稱(chēng)。

　　憑著前期所賺“卯吃寅糧”，如今成了不少開(kāi)發(fā)商的真實(shí)寫(xiě)照。2009年81家A股房企預(yù)收款收入同比增速達(dá)到106%，創(chuàng)下近四年最高水平，為今年開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)奠定良好基礎(chǔ)。盡管近期開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源增速回落，但一些接受采訪的房企負(fù)責(zé)人表示，企業(yè)在此輪調(diào)控之前有了較充足的資金儲(chǔ)備，即使維持現(xiàn)在的市場(chǎng)情況，再撐3-6個(gè)月問(wèn)題不大。此外，在調(diào)控前期，不少公司在一些二線城市“攻城略地”，這些城市樓市受調(diào)控政策影響相對(duì)要小，很大程度上保障了資金鏈的順暢。

　　天相投資顧問(wèn)有限公司發(fā)布研究報(bào)告認(rèn)為，未來(lái)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)放緩拿地速度來(lái)緩解資金壓力，這是短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商較有“底氣”的原因。但如果房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和金額繼續(xù)維持低位，政府后續(xù)對(duì)開(kāi)發(fā)商資金進(jìn)行從嚴(yán)管理，一些開(kāi)發(fā)商即使不拿地，也可能在三季度出現(xiàn)資金緊張。

　　各尋“越冬”術(shù)

　　調(diào)控政策的威力也讓二三線城市的房企明顯領(lǐng)教。河南宏達(dá)地產(chǎn)董事長(zhǎng)王亮近期密切關(guān)注國(guó)家政策和樓市動(dòng)向。躊躇再三，他將自己新開(kāi)樓盤(pán)均價(jià)從每平方米3200元-3400元調(diào)低到3000元。他最怕的不是降價(jià)，而是房子一直砸在手里賣(mài)不出去�！伴_(kāi)盤(pán)節(jié)奏維持原計(jì)劃不變，中小城市的房?jī)r(jià)泡沫不大，我們相信市場(chǎng)需求應(yīng)該不會(huì)太差�！彼�說(shuō)。

　　某大型房企北京分公司李樂(lè)表示，很多樓盤(pán)仍舊不降價(jià)的一個(gè)原因，很大程度是滿(mǎn)足剛性需求的樓盤(pán)利潤(rùn)率并不高。開(kāi)發(fā)商真正的高利潤(rùn)來(lái)源往往是大型項(xiàng)目，比如北京CBD附近的樓盤(pán)成本價(jià)最多2萬(wàn)多元/平方米，但是售價(jià)高達(dá)6萬(wàn)多元/平方米也很正常，這種樓盤(pán)受政策調(diào)控的影響會(huì)非常大。此外，還有一些地段優(yōu)越、配套完善且具有稀缺性的樓盤(pán)，降價(jià)可能性也很小。

　　有的開(kāi)發(fā)商則打起了“擦邊球”，寄望于“鉆空子”甚至觸碰監(jiān)管“紅線”以強(qiáng)撐局面。少數(shù)開(kāi)發(fā)商拿出前期開(kāi)盤(pán)時(shí)預(yù)留的房源，以靈活價(jià)格賣(mài)給員工或相關(guān)群體，既能回籠現(xiàn)金，又有利于公司運(yùn)營(yíng)。中國(guó)證券報(bào)記者近日見(jiàn)到某樓盤(pán)公開(kāi)售價(jià)為每平方米28000元，而在“重點(diǎn)照顧”下，某客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)最終簽約價(jià)為每平方米17000元。

　　又比如，炒房客成為本次樓市調(diào)控的重點(diǎn)抑制對(duì)象。但一位房地產(chǎn)銷(xiāo)售人士坦承，與普通購(gòu)房者相比，開(kāi)發(fā)商更喜歡炒房者去買(mǎi)房。他們經(jīng)常一買(mǎi)就是十幾套房子，即使資金周轉(zhuǎn)緊張也可以暫時(shí)通融。而普通購(gòu)房者雖然只買(mǎi)一套房，哪怕只有幾天房款交不上就往往被取消資格。

　　捂盤(pán)惜售是部分開(kāi)發(fā)商游走在監(jiān)管邊緣的另一種越冬術(shù)�！拔挥诒本┪鞒菂^(qū)的四合上院，2009年初就對(duì)外宣稱(chēng)要開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，當(dāng)時(shí)聲稱(chēng)開(kāi)盤(pán)價(jià)每平方米15000元左右。隨后每次打電話(huà)，銷(xiāo)售人員都說(shuō)近期開(kāi)盤(pán)。直至今年3月終于開(kāi)盤(pán)，價(jià)格是每平方米33000元�！北本┦幸晃毁�(gòu)房者有些氣憤地說(shuō)。

　　價(jià)格僵局何時(shí)打破

　　應(yīng)對(duì)樓市成交低迷，“死扛”成為開(kāi)發(fā)商的普遍策略。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%，樓市調(diào)控效果初顯。但多數(shù)城市房?jī)r(jià)下降幅度畢竟有限。樓市未來(lái)向何處去，僵局何時(shí)打破，成為各界最關(guān)心的問(wèn)題之一。

　　“5月份經(jīng)常是一天都看不到一個(gè)購(gòu)房者，現(xiàn)在好些了，但觀望猶豫的人仍然很多�！比A遠(yuǎn)九都匯的一位銷(xiāo)售人員說(shuō)。

　　“當(dāng)前北京房?jī)r(jià)總體處于下跌通道。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，盡管近期個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格逆市上漲，但這不是普遍現(xiàn)象。從成交量看，7月份新盤(pán)成交小幅反彈，但二手房比上月又下降了10%左右。

　　上海樓市也呈現(xiàn)總體低迷局面。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，從周數(shù)據(jù)看，7月中旬以來(lái)上海新房成交均價(jià)創(chuàng)出全年新低，但這主要是郊區(qū)以及中低端樓盤(pán)成交放大造成的。

　　與此同時(shí)，一些低價(jià)入市的樓盤(pán)取得了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。近日北京房山區(qū)萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島開(kāi)盤(pán)均價(jià)為每平方米13500元，當(dāng)天吸引了1500多人前往售樓處，場(chǎng)面甚為火爆。東方證券發(fā)布的研究報(bào)告稱(chēng)，長(zhǎng)陽(yáng)半島前三天銷(xiāo)售率達(dá)到94%，6月底開(kāi)盤(pán)的保利茉莉公館銷(xiāo)售率達(dá)98%。部分樓盤(pán)熱銷(xiāo)，可能意味著區(qū)域樓市價(jià)格底部正在形成。但從總體來(lái)看，遠(yuǎn)區(qū)域樓盤(pán)降幅明顯，近區(qū)域價(jià)格堅(jiān)挺，降價(jià)仍處于傳導(dǎo)過(guò)程的前期。

　　至于降價(jià)傳導(dǎo)途徑，東方證券則認(rèn)為，可能沿著“偏遠(yuǎn)盤(pán)”至“中心盤(pán)”，從“純新盤(pán)”到“老盤(pán)”，從“無(wú)資源支撐盤(pán)”到“有資源支撐盤(pán)”演繹。

　　一位房企內(nèi)部人士則表示，萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島一期銷(xiāo)售火爆，部分原因是開(kāi)盤(pán)價(jià)確實(shí)較低。該樓盤(pán)的土地成本價(jià)是7000多每平方米，綜合建筑成本價(jià)達(dá)到12000元/平方米。接下來(lái)的兩期開(kāi)盤(pán)價(jià)格很可能會(huì)適當(dāng)提高，價(jià)格可能與周邊其他樓盤(pán)差不多，而銷(xiāo)售情況肯定不如第一期。

　　另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，行業(yè)內(nèi)有些中小型開(kāi)發(fā)商，在調(diào)控政策出臺(tái)前為迅速擴(kuò)張而高價(jià)拍地，這些企業(yè)很可能在下半年加快樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，低價(jià)銷(xiāo)售以加速資金回籠。