公租房緣何成為“公主房”？(2)

　　資金

　　發(fā)起REITs融資

　　建設公租房投入巨大，而“這筆錢從哪里出”的問題解決不了，就難以推進。而從目前的數(shù)量上看，地方政府能不能或者說愿不愿意建造這么多公租房還是個問題，畢竟公租房需要花費大量財力、物力。而公租房也不像經適房那樣可以買賣，只能通過租金慢慢回收成本，這也使公租房的可持續(xù)性充滿諸多不安因素。那么，面對資金不足的問題，應如何解決？

　　薛建雄：資金的問題是公租房能否推廣的關鍵。如果不把地價計入，先從建安成本考慮，租金回報率還是會比較高。如果用租金回報作為抵押來發(fā)REITs(房地產投資信托基金)就可以解決資金的問題。政府先借用公積金來投資，然后通過發(fā)行REITs回報本金或再投資就可以了。

　　尹伯成：解決公租房存在的問題，首先可在相關規(guī)劃下，實施公租房與經適房并舉的方案，畢竟經適房可以收回成本，并一定程度上分流申請公租房的困難家庭，但要摒棄用公租房取代經適房的思想。其次，國家和地方相關部門可以加大財政上的支持力度。第三，積極開展引導工作，讓國有房地產企業(yè)加入到公租房的開發(fā)中。第四，在處理土地拍賣過程中，也可把公租房開發(fā)的面積、地塊與商品房的面積、地塊捆綁在一起，或者，在土地招拍掛的時候，將70%用作商品房，30%留作公租房建設。此外，公租房并不能離市區(qū)過于遙遠，這樣才不會增加其出行的成本，才能發(fā)揮公租房的最大效用。

　　印堃華：其實，政府根本不缺錢。所謂的資金問題歸根結底還是體制問題難解決。比如提高土地出讓金、“生地”變“熟地”后再賣等都是政府應積極考慮施行的，但由于領導干部都是短期行為，誰也不愿意“幫別人種樹”。政府部門應堅持下定決心，如建立土地發(fā)展基金，促進房地產行業(yè)更健康的發(fā)展。

　　崔新生：公正地說，這確實將在一定程度上給地方政府帶來負擔。但從切身解決居民住房的角度來說，這是政府應當做的�，F(xiàn)在，讓政府更加積極的辦法是，破除以GDP“馬首是瞻”的業(yè)績思想，這就需要建立超越GDP數(shù)據(jù)的全面綜合的考評體系，并以民生作為考評中的重要內容。

　　監(jiān)管

　　謹防富人“揩油”

　　公租房是經濟房、廉租房和限價房之外的“第四房”，被政府和社會公眾充分期待。而隨著“特供房”、“N連號”，與保障房相關的丑劇不斷發(fā)生，人們也不禁擔憂公租房會不會也出現(xiàn)“開寶馬住經濟適用房”的現(xiàn)象？那么，在大量的公共租賃房投入市場以后，如何防止富人“揩油”，而真正讓那些“夾心層”們實現(xiàn)住房美夢？

　　薛建雄：在公租房投入市場的初期，因為房源比較緊張，所以要對入住資格進行嚴格審查。但是從長期來看，公租房并不是一個福利機構，它的租金和社會租金差距不大，主要是解決流動人口對住房的需求問題和促進社會建立一個更完善、規(guī)模足夠大的租賃房市場，以起到穩(wěn)定房價的作用。

　　因為經適房等都存在著巨大的利差空間，所以不論是權力還是非權力都會伺機侵占，所以只有通過制度設計讓保障房跟商品房之間不存在巨大的利差空間，就不會出現(xiàn)侵占行為。而在制度沒有解決之前，更加公開透明是惟一的辦法。

　　崔新生：由于公租房屬于過渡性質的住房，因此還是從社會福利的角度著手，在監(jiān)管方面，需要每年對公租房群體進行一次評估，即建立評定機制。同時，地方政府需要切實以公共福利為標準，而不能以市場標準看齊。此外，還可建立相關的激勵機制，設立創(chuàng)業(yè)基金等鼓勵公租房群體。

　　尹伯成：這只能由政府相關部門來進行操作，最關鍵的就是落到實處，進行嚴格監(jiān)管。而政府相關部門也不能在思想上將公租房看作盈利性的住房。

　　印堃華：如果搞得不好，“公租房”就會淪為“福利房”�，F(xiàn)在央企、大企業(yè)“開了口子”，允許建“公租房”，最終可能變成只有那些企業(yè)內部可享受的福利。政府必須要有配套的政策支持，但事實上嚴格規(guī)范的確有難度。

　　妙想

　　笑談巧用“空置房”

　　最近關于“空置房”的爭論因為一個數(shù)字而再度激烈了起來。有消息說，國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調查顯示，高達6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些“空置房”足以供2億人居住。隨后，盡管國家電網(wǎng)公司否認了這一消息。但在這場紛爭背后，也折射出“空置房”現(xiàn)象已成為社會焦點。有人開始異想天開地構想：如果“空置房”被充分利用起來做“公租房”，那么房源的問題是否可以迎刃而解？

　　薛建雄：這還需要其他相關的政策做配套，大多數(shù)“空置房”是由于購房者擔心房價長期上漲而為兒子甚至孫子準備的房產；而另一部分投資者囤積的房源，除了高價外，他們不太可能愿意賣。

　　如果你簡單去收購，就會更加推高房價。如果要收購這類空置房源，必需先要有房產稅或其他相關稅種，迫使這類房源拋盤，這時候才適宜收購。不然，主要還是得通過政府加大建設來解決。

　　崔新生：這是一個可行的辦法，但操作起來難度很大。這就需要我國的金融機構發(fā)揮效用，可統(tǒng)籌建立一個基金組織，對相關的空置住房進行全面評估，繼而展開收購，或是買斷這棟樓房10年或20年等。

　　尹伯成：這個想法非常好，但現(xiàn)在很難做到，原因在于，包括國有開發(fā)商在內的眾多房地產企業(yè)是不會將可能巨大的收益拱手讓給地方政府部門，炒房者更不會這么做，歸根結底，這還是利益糾葛。除非，國家能夠痛下決心對這么多空置房進行管制。

　　印堃華：房地產在這一輪調控下，已經步入了僵局。市場上所傳的“空置房”數(shù)量完全沒有根據(jù)，其實只有很少部分“空置房”是炒房者留存下來的。而將“空置房”變“公租房”的想法根本不現(xiàn)實，哪個產權人會愿意輕易放棄自己的房產。

　　【名詞解釋】

　　公共租賃房：是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產品。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受得起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。本報見習記者 黃燁 陳偲