開發(fā)商“捂盤”應對淡市 上海數(shù)十樓盤延遲銷售

　　在上海細則難產(chǎn)、房貸政策“認房又認貸”等多重因素影響之下，上海樓市在炎炎夏日中仍然陷在觀望膠著之中。傳統(tǒng)淡季，加上對后市走勢判斷不明，捂盤成為普遍現(xiàn)象，開發(fā)商們大多以按兵不動的方式暫對淡市。從6月至今，上海一手新房市場數(shù)十個樓盤改變開盤計劃，新房將出現(xiàn)持續(xù)供應不足。

　　⊙記者 朱楠

　　中國房地產(chǎn)信息集團數(shù)據(jù)顯示，自4月底樓市調(diào)控政策密集出臺以來，上海商品住宅的月供應量分別為128、94、51和55萬平方米，成交量分別為106、31、42和43萬平方米。調(diào)控政策的出臺，使開發(fā)商推盤的腳步迅速放慢，月度供應量從上百萬方迅速腰斬，樓市供需持續(xù)在低位徘徊。經(jīng)歷了一輪推盤滯銷后，開發(fā)商明顯采取了謹慎的推盤策略。

　　據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計，截至7月21日，上海7月預計開盤樓盤為42個，目前已開盤項目為18個，剩余24個樓盤尚處于搖擺不定狀態(tài)，沒有明確的開盤日程。

　　這24個樓盤中，別墅和公寓項目各占一半。公寓項目中，浦東高行地區(qū)的鉑庭原定于在7月中旬再推出一批樓盤，但據(jù)售樓處最新消息，鉑庭的開盤時間已延期到了7月底8月初，截至目前，尚沒有明確的開盤日期。位于松江的別墅項目紅墅1858原定于6月開盤，之后延期到7月底，截至目前，仍然沒有開盤消息。

　　除去上述統(tǒng)計中的42個預開盤項目外，還有11個樓盤明確公開表示延期，其中包括5個別墅項目和6個公寓項目。

　　從區(qū)域看，延期開盤的樓盤中上海周邊項目2個，嘉定項目2個，松江項目2個，浦東、閔行、崇明各1個，此外，上海中心城區(qū)黃浦和盧灣各占1個。11個樓盤中外環(huán)外樓盤共有9個，占總量的82%。

　　位于崇明的瀛通金鰲山公寓原定于6月開盤，此后售樓處稱推遲到7月，但據(jù)搜房網(wǎng)最新統(tǒng)計，該盤的開盤時間將繼續(xù)推遲，可能會在9月份開盤。上海市中心盧灣區(qū)樓盤浦江灣1號，從4月份開始接受客戶預定，原定于7月開盤，但根據(jù)最新消息，也將延后到9月份開盤。

　　摸不清走勢靜觀其變

　　“政策到底有沒有出盡，接下來市場到底會怎么走，現(xiàn)在還看不清楚，房源定價是個問題�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的開發(fā)商向記者表示，目前不少開發(fā)商選擇“捂房”主要是由于兩個原因：一是市場低迷，怕推出也賣不掉；二是走勢不明，不知道該如何定價。

　　這位開發(fā)商所在的公司在青浦有一完全達到預售標準的住宅新盤尚未推盤，原本計劃在今年4月底開盤，調(diào)控政策的出臺使開發(fā)商將推盤計劃延遲到6月份。由于該項目從銀行拿到了2億元貸款，解了其缺血之急。“我們一個月的開銷大概是四、五千萬，2億元銀行貸款到手至少能讓我撐幾個月，這樣我就不急了。”這位開發(fā)商向記者坦言，原本6月份的開盤計劃再度延后，目前尚未確定具體上市日期。

　　這種典型的“捂房”現(xiàn)象在滬上新房市場并不鮮見，7、8月份正值傳統(tǒng)銷售淡季，大多數(shù)開發(fā)商都有意將推盤日期延后至9、10月份，希望抓住“金九銀十”在年底前取得一波資金回籠。中國房地產(chǎn)信息集團提供的信息顯示，金地灣流域原本計劃6月要推一批新房源，至今尚未推出；一品漫城本來6月也有推盤計劃，現(xiàn)在估計延遲到8月中旬；東方城市綠洲原本今年4月底就要推盤的，至今也尚未推出。

　　而這種捂盤惜售現(xiàn)象在豪宅項目上表現(xiàn)得更為明顯。戴德梁行綜合住宅服務華東區(qū)董事伍惠敏向記者表示，目前市場上單價在5萬元以上的豪宅項目在售的幾乎都是前期推出的尾盤，以境外開發(fā)商或有境外上市背景的內(nèi)資開發(fā)商為主。從資金上看，這些豪宅開發(fā)商去年銷售業(yè)績大多可觀，且項目已銷售大半，資金回籠情況良好，因此應對淡市的資金相對充裕。

　　“香港開發(fā)商有句銷售名言，叫做‘旺市賣樓，淡市建樓’�！蔽榛菝舾嬖V記者，這些豪宅開發(fā)商大多有豐富的開發(fā)經(jīng)驗應對各種市場環(huán)境，因此心態(tài)上十分穩(wěn)定，著急賣房的很少。例如豐盛王朝的開發(fā)商香港新世界，就在醞釀下半年前往香港、臺灣等地路演。而白金灣的開發(fā)商干脆封盤不賣，用旗下辦公樓招租等其他方式保證資金供給。

　　伍惠敏表示，下半年豪宅市場也不會有大量房源上市。“豪宅開發(fā)商目前都在積累客戶，雖時有亮相，間或有零星房源推出，但營銷力度不會很大，大幅降價的可能性也很小�！�

　　房企資金狀況尚屬健康

　　搜房網(wǎng)分析師指出，近期不少樓盤的開盤時間發(fā)生了較大的變化，且不少樓盤存在捂盤惜售現(xiàn)象，這與市場買賣雙方的觀望氣氛繼續(xù)加深有關。而從7月16日—19日舉行的上海夏季房展會上的情況看來，開發(fā)商正在和購房者進行著一場心理戰(zhàn)，一些經(jīng)濟實力尚可的開發(fā)商并不急于拋盤，而購房者也并不急于出手，決心等待上海房價的全線下跌。

　　相關部門對于閑置土地清查力度的加大表明了政府調(diào)控樓市的決心十分堅定，而近期各地頻繁出現(xiàn)的“退地潮”卻表明了開發(fā)商對于未來市場的預期較為悲觀。這一點從開發(fā)商對于開盤時間節(jié)點的選擇上也可見一斑，選擇延期開盤或許是開發(fā)商等待市場走勢進一步明確的一種路徑抉擇。

　　從開發(fā)商的資金情況來看，中原集團研究部分析師許萌告訴記者，中原監(jiān)測的10家標桿房企(保利、復地、富力、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海)上半年推盤的總成交面積為1295萬平方米，同2009年上半年相比縮減17%；銷售金額為1444億，同比減少18%。房企銷售業(yè)績并非想象的那么差，且6月份多數(shù)房企銷售業(yè)績也有反彈，也就是說只有5月份的銷售情況較差。

　　“目前開發(fā)商在資本市場的再融資和銀行貸款難度雖然增大，但由于去年全年銷售情況火爆，大量資金回籠，2009年年底十大標桿房企手中持有的現(xiàn)金量同比2008年年底增加了200%，只要減少拿地就能規(guī)避資金輸血不足的弱勢。”許萌認為。另外，還有一些開發(fā)商去年取得的銀行授信尚未用完，例如綠城中國去年年底取得的銀行授信今年還能繼續(xù)使用。資金狀況尚屬健康，讓房企還能繼續(xù)“撐”下去。