央行銀監(jiān)會(huì)警示地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn) 意在迫使房企降價(jià)

　　這兩天，央行、銀監(jiān)會(huì)接連對(duì)房地產(chǎn)信貸政策以及信貸風(fēng)險(xiǎn)表態(tài)。央行重申要嚴(yán)格執(zhí)行差別房貸政策，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信貸尤其是開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出了密集警告。

　　“在房地產(chǎn)貸款中，個(gè)人抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)非常�。欢�地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)貸款則有一定風(fēng)險(xiǎn)，但目前這種風(fēng)險(xiǎn)尚在可控范圍�！泵裆�證券副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家滕泰在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，中國(guó)房地產(chǎn)貸款大部分是優(yōu)質(zhì)貸款。

　　房貸風(fēng)險(xiǎn)總體可控

　　滕泰說(shuō)，之所以認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)貸款大部分是優(yōu)質(zhì)貸款，一方面是因?yàn)楹芏噘J款都有較好的資產(chǎn)抵押，抵押比率比較高；另一方面，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時(shí)，對(duì)貸款企業(yè)還款能力、項(xiàng)目執(zhí)行能力等方面的調(diào)查都非常嚴(yán)格。這與金融危機(jī)之前的美國(guó)房地產(chǎn)貸款完全不同：首先，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身并沒(méi)有過(guò)多的增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力，其次，他們有許多次級(jí)貸款，這些次級(jí)貸款主要是針對(duì)80后、70后這些還款能力不強(qiáng)的群體發(fā)放。所以，比較而言，中國(guó)整體的信貸風(fēng)險(xiǎn)都不大。

　　本報(bào)記者從南方一家國(guó)際銀行行長(zhǎng)那里了解到，個(gè)貸市場(chǎng)目前也沒(méi)有太大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)�，�?dāng)前房?jī)r(jià)是在今年3月份之后一路狂漲而上形成的，即使在政策調(diào)控下下跌20%，也只是回到今年3月之前的水平，房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行。而且，今年3月之后，雖然房?jī)r(jià)大漲，但并沒(méi)有真正形成多少市場(chǎng)成交量，而銀行也沒(méi)有形成大規(guī)模的個(gè)貸額度。

　　“風(fēng)險(xiǎn)警示主要是指開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)介紹，目前銀監(jiān)會(huì)對(duì)商業(yè)銀行有指示，囤地的開(kāi)發(fā)企業(yè)不能貸款，國(guó)土資源部也正在全國(guó)打擊囤地行為。“在這種情況下，囤積的土地已經(jīng)變成了開(kāi)發(fā)企業(yè)最大的負(fù)擔(dān)。”

　　風(fēng)險(xiǎn)警示可能迫使房企降價(jià)

　　楊少鋒說(shuō)，對(duì)于資金實(shí)力不夠、土地囤積較多、開(kāi)發(fā)能力又比較弱的企業(yè)，其目前的現(xiàn)金流非常危險(xiǎn)。一方面市場(chǎng)成交量低迷，企業(yè)沒(méi)有資金流入；另一方面國(guó)土部加大對(duì)企業(yè)土地的清查力度，迫使企業(yè)不得不加大土地開(kāi)發(fā)規(guī)模，而加大開(kāi)發(fā)量即意味著資金投入也要加大。在這種情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)既從銀行貸不到款，又無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)銷(xiāo)售回款，資金鏈繃得太緊，很容易就會(huì)斷裂。

　　事實(shí)上，目前已經(jīng)有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“部分房地產(chǎn)商存在資金鏈斷裂現(xiàn)象”。據(jù)了解，高層監(jiān)管人士也有這種表態(tài)。因?yàn)槟壳皹鞘薪灰壮掷m(xù)萎縮，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售資金回籠不暢，令開(kāi)發(fā)商資金鏈吃緊。而銀行信貸的持續(xù)收縮，也令開(kāi)發(fā)商苦不堪言。

　　“如果這種狀況持續(xù)下去，開(kāi)發(fā)商就會(huì)越來(lái)越缺錢(qián)�！睏钌黉h告訴記者，其實(shí)政府也很擔(dān)心市場(chǎng)出現(xiàn)大跌�！艾F(xiàn)在銀行為什么要做壓力測(cè)試，一方面是把風(fēng)險(xiǎn)置于可控范圍內(nèi)，另一方面也是希望通過(guò)信貸收緊的壓力讓房企加大土地開(kāi)發(fā)量，加大銷(xiāo)售力度，其實(shí)就是迫使企業(yè)降價(jià)銷(xiāo)售。”

　　所以，房貸風(fēng)險(xiǎn)警示并非意味著風(fēng)險(xiǎn)真的很大，這只是監(jiān)管層傳遞的一種指導(dǎo)信號(hào)，就是目前銀行方面對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款采取的依然是收緊政策，企業(yè)要想緩解資金壓力，只能通過(guò)降價(jià)以求快速銷(xiāo)售。

　　“當(dāng)然，并非所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都脆弱不堪�！彪�泰認(rèn)為，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，目前實(shí)力已經(jīng)相當(dāng)雄厚，不論是信貸實(shí)力還是資產(chǎn)規(guī)模，都跟過(guò)去不可同日而語(yǔ)。而且，過(guò)去十年，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整不止一次，但都沒(méi)有出現(xiàn)上世紀(jì)90年代的爛尾樓情況，這說(shuō)明市場(chǎng)需求隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入增長(zhǎng)也在不斷上升。最重要的是，房企的資本積累也已非�？捎^。

　　中國(guó)管理科學(xué)研究院研究員李開(kāi)發(fā)在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)也認(rèn)為，目前開(kāi)發(fā)商并不缺錢(qián)，資金壓力也還不是很大，否則，房?jī)r(jià)早就真正開(kāi)始下降了。

　　“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈至少在2010年不會(huì)斷裂�！崩铋_(kāi)發(fā)說(shuō)，目前市場(chǎng)上不斷出現(xiàn)的房?jī)r(jià)“假摔”、明降暗漲現(xiàn)象，只能說(shuō)明資金壓力還不到真正會(huì)壓垮房企的時(shí)候。本報(bào)記者 王小霞 實(shí) 習(xí) 生 謝侃侃